賃貸の契約期間は2年が多いのはなぜ？契約の更新や途中解約について解説

賃貸借契約を結ぶときは、契約期間が何年でいつ更新時期を迎えるかは確認しておくと良いでしょう。
一般的に2年ごとに契約の更新が必要で、更新料や更新手数料が発生します。
契約期間を2年と定めている物件が多いのはなぜなのか、更新にあたって注意すべき点について解説します。
また途中解約はできるのか、どのような手続きをするのかについてもあらかじめ知っておくと安心です。

賃貸の契約期間が2年に設定されていることが多い理由とは

賃貸物件は、借主と貸主の間で賃貸借契約を結ぶことで契約期間のあいだ物件を借りられます。
契約は法的な効力を持つものなので、賃貸物件を借りる際は契約の仕組みや内容について正しく理解しておきましょう。

賃貸借契約とは

賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」があります。
定期借家契約とは、契約期間が1年未満〜3年など年数が物件ごとに異なり、更新制度はありません。
基本的に契約期間が満了した時点で退去となりますが、引き続き同じ物件を借りる場合は貸主との合意のもと、再契約を締結します。
その際、契約料が発生します。
一方、普通借家契約とは、契約期間が1年以上で、借主が希望すれば契約を更新できる契約制度です。
契約期間は法律の規定はありませんが2年に設定されている場合が多く、引き続き同じ賃貸物件を借りる場合は契約期間ごとに更新します。
賃貸物件を借りる場合、ほとんどの場合は普通借家契約を結びます。
ただし貸主が一時的に不在になるため借主を探している場合など、定期借家契約で借主を募集している場合もあるので物件を探すときはどのような契約形態かを確認しましょう。
どのような契約形態にするかはご自身のライフプランに関わるので、同じ物件に長く住み続けるのか、数年後に転居する予定があるかは事前に考えておくことをおすすめします。

賃貸の契約期間はなぜ2年が多いのか？

賃貸借契約は一般的に2年ごとに更新が必要ですが、なぜ1年や3年ではなく2年なのでしょうか。
1年未満を契約期間とする不動産の賃貸借契約は、借地借家法29条によって期間の定めがない賃貸借とみなされています。
要するに、契約期間を1年とした場合、契約の更新なく賃貸借がおこなうことが可能になり、さらに解約時は貸主に1か月前に連絡するなどのルールが設けられなくなります。
入居者が急に退去することになれば、空き家になってしまい、借主を探す活動は貸主にとって負担になります。
更新のタイミングは貸主にとって、賃料の契約内容の見直しをする良い機会でもあります。
契約更新料や更新手数料は事業を運営するための貴重な財源であるため、更新のタイミングを設けることが必要とされています。
そのため借主が不利になるような条件での賃貸借契約は現実的ではありません。
このような理由から契約期間は少なくとも1年以上になるというわけです。
反対に、3年となるとどうでしょうか。
3年にすると借主が長すぎると感じることが危惧されます。
賃貸物件を検討している方は、進学や転勤、ライフスタイルの変化などで、数年後に転居する予定にしている方も多いです。
3年の契約期間は借主にとって負担になりかねないため、1年と3年の間をとって2年としているところが多いのが現状です。

賃貸の契約期間を更新する際の費用や注意点など

賃貸の契約において、2年ごとに訪れる更新のタイミングではどのようなことがおこなわれるか、費用や注意点について事前に把握しておきましょう。
家賃が高額な物件であれば、更新料もまとまった金額が必要です。
資金計画を立てる際に、家賃以外にも更新料を忘れないようにしましょう。

更新料の費用相場は？

更新料は、更新のタイミングで借主から貸主に支払われる一時金で、家賃の0.5〜1か月分が一般的です。
更新期間と同様に法律上のルールはなく、物件ごとに契約で明確にされています。
地域性があり、更新頻度が1年に1度で家賃の2か月分が相場の地域や、更新料がない地域など、特色があります。
お住まいの地域の費用相場を調べたい場合は、国土交通省が実施している「民間賃貸住宅に係る実態調査」を確認してみましょう。
都道府県別の平均更新料などが公表されているので、更新料の相場や妥当性が確認できます。
また、契約期間が更新料に影響することもあります。
契約期間が長い賃貸物件では、更新料が1〜5か月分に定められている場合があります。

更新に関する注意点

普通借家契約であれば、決められた契約期間を満了してからも物件に住み続ける場合は、更新が必要です。
大家さんや不動産会社から通知が届くので、記載されている指示通りに手続きを期限内に済ませましょう。
通知は契約満了日の早くて4か月前、遅くとも1か月前にはお手元に届くでしょう。
通知が届かない場合は、大家さんや不動産会社に確認してみましょう。
単純に貸主が忘れている場合や、配送の手違いで誤送されていることも考えられます。
契約によっては返答がない場合は自動更新されることがあるので、更新するつもりがなかったのに手続きが進んでいたということを避けるためにも早めに問い合わせましょう。
更新は契約書に記載されている重要事項であり、契約書に捺印して受諾している限り、履行する責任があります。
更新時期になって、「よく考えてみたら更新料が高い」「更新について確認が漏れていた」という事態を避けるためにも契約の段階で更新についてしっかり確認が必要です。

賃貸の契約期間内に途中解約することは可能なのか

賃貸の契約期間や更新について解説しましたが、最後に契約期間内に途中解約することは可能なのかについてご紹介します。
契約時は長く住むつもりであったとしても、事情が変わって契約期間内に転居を希望することは誰にでも起こり得ることです。
途中解約するにはどうしたら良いか、手続きについてお伝えします。

途中解約は可能なのか

結論から申し上げて、賃貸の契約期間内であっても途中解約することは可能です。
転勤や進学、新居購入など借主の都合で退去する場合は、早い段階で大家さんや不動産会社に連絡しましょう。
一般的に、退去希望日の1か月前までに、貸主に伝えるように取り決めている場合が多いです。
2年間を期間として契約しているので、途中解約することで罰則があるかどうか心配される方もいるかもしれません。
実際は、入居者が退去するタイミングを設けやすいように、途中解約の特約がある場合が多いです。
そのため賃貸借契約において、借主の都合による途中解約で違約金をとるケースは少ないのでご安心ください。
ただし、入居から半年以内などまもないタイミングで途中解約する場合は違約金が発生すると定めている貸主もいるので注意が必要です。
また解約期限の1か月前に解約を申し込んだとしても翌月の家賃は支払わなくてはなりません。
途中解約のルールについては、契約書に記載されているので事前に確認しておきましょう。

途中解約の手続きについて

契約満了前に途中解約する場合は、すみやかに貸主に解約希望の旨を連絡しましょう。
いつ告知したかが重要になるので、トラブルを避けるためにも記録に残るメールやFAXなどの通信ツールを使うと良いでしょう。
指定の解約申込書がある場合は、所定の様式に記載して提出しましょう。

まとめ

これから賃貸物件を契約する方は、契約形態や契約期間について確認したうえで賃貸借契約を結びましょう。
多くの賃貸物件は2年と定めていますが、法律上のルールではないので物件によってルールはさまざまです。
更新の時期はいつなのか、途中解約の特約はあるかなど、トラブルを避けるためにも事前に把握しておきましょう。