土地活用でサ高住を経営するメリット・デメリットを解説！

日本は、先進国のなかでも最も少子高齢化が進んでおり、高齢者の人口が年々増加しています。
そんな日本で土地活用をする際、サ高住の経営をお考えになる方も多いのではないでしょうか。
土地活用としてサ高住を経営すると高利回りが期待できますが、一方で初期費用が大きくなることからリスクが高い方法でもあります。
そこで今回は、土地活用としてサ高住の経営をお考えの方に向け、サ高住の経営方式やメリット、デメリットを解説しています。
ぜひ参考にしていただき、土地活用としてサ高住の経営をおこうなか判断してみてください。

サ高住とは？土地活用として経営すべき？

そもそもサ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅の略称です。
サービス付き高齢者向け住宅とは、一般的な賃貸物件とは異なり、高齢者にサービスを提供しながら住居も提供する賃貸物件です。
一般的な賃貸物件では、構造がバリアフリーになっていなかったり、急な疾患に襲われたりするなど、高齢者にとって不都合が生じます。
また一人で過ごす時間が増えるため、老化が進む恐れもあります。
一般的な賃貸物件では、高齢者にとって上記のような不都合があり、それらを改善した賃貸物件がサ高住です。

サ高住の登録基準とは？
高齢者にとって住みやすい賃貸物件がすべてサ高住となるわけではありません。
サ高住を経営するには、国土交通省が定めている登録基準を満たし、登録が必要です。
登録基準は厳しく定められており、以下のような条件が定められています。

●各戸にトイレと洗面設備を設置し、1戸あたりの床面積が25㎡以上かつバリアフリー構造とする
●安否確認と生活相談サービスを提供する
●高齢者の居住の安定が図られた契約内容とし、前払い家賃など返還ルール及び保全措置が講じられている
●提供するサービスの情報公開をし、入居者に対する事前説明と誇大広告の禁止
●住宅管理やサービスにおいて、行政の指導監督を受ける

サ高住を経営するには、上記の登録基準を満たす必要があり、きちんとした準備が必要です。

サ高住が登場した理由とは？
サ高住が普及してきた理由は、日本の少子高齢化社会による国の後押しがあったためです。
核家族化により、独り身や夫婦のみで生活される高齢者が増え、今後介護が必要な方も増加する恐れがあります。
そこで注目されたのがサ高住です。
サ高住は、地方公共団体と連携し、地域に医療や介護サービスを提供することで、日本の高齢化社会を支えつつ地域貢献もできます。
国はサ高住を建設するにあたり補助金を助成しており、補助金を利用してサ高住の経営を始める方が増えてきています。

サ高住と老人ホームの違いとは？
高齢者向けの住宅といえば、老人ホームをイメージされる方も多いでしょうが、サ高住と老人ホームは異なります。
サ高住は、サービス付き高齢者向け住宅とされているだけあり基本的には高齢者向けの賃貸住宅ですが、老人ホームは介護施設です。
サ高住は、介護・医療と連携したサービスを提供する必要があり、決して介護と医療を提供するわけではありません。
最低限の安否確認や生活相談を提供すればサ高住の要件としては一つクリアでき、介護や医療そのものの提供は不要です。
もちろん経営戦略として他の施設との差別化を図るため、介護サービスを充実させるのも良いですが、費用もかかるので注意しましょう。

土地活用におけるサ高住の経営方式とは？

土地活用としてサ高住を経営する際、以下の4つの経営方式があります。

●一括借り上げ方式
●テナント方式
●委託方式
●自営方式

順番に解説しますので、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

一括借り上げ方式
土地のオーナーと土地活用の専門会社が連携し、サ高住を経営する経営方式です。
土地のオーナーが自身が所有している土地にサ高住の建物を建設し、専門会社に一括借り上げしてもらいます。
サ高住の運営自体は専門会社がおこなうため、オーナーとしてはサ高住を運営する専門的な知識は不要です。
オーナーは専門会社からの家賃収入から建設費の返済を差し引いた額が収益となります。
自営でサ高住を経営する場合とは異なり、一括借り上げのため空室などのリスクを心配する必要がありません。
ただし、専門会社に手数料を支払う必要があるため、他の経営方式と比較すると収益性が低い傾向です。

テナント方式
サ高住における、介護サービスの部分のみを委託する経営方式です。
入居者の募集や契約などはオーナーがおこなうため、テナントからテナント料、入居者から賃料を得られます。
テナントと介護サービスについて調整が必要になるため、サ高住についての専門的な知識が必要です。
また一括借り上げ方式と比較するとテナント料と賃料の両方を得られるので収益性が高いですが、空室などのリスクも高くなります。

委託方式
委託方式は、テナント方式と同様に介護サービス部分を切り離す方式ですが、テナント方式とは少し異なります。
テナント方式が介護サービスを運営する会社にテナントとなってもらう一方で、委託方式は介護サービスを専門会社に委託する方式です。
そのため、委託方式は入居者から介護サービスの料金も徴収し、オーナーから専門会社に委託料を支払います。
テナント方式と比較し、介護サービス部分の経営もオーナー自身でおこなうのでリスクが増加しますが、収益性も高くなります。

自営方式
完全に自分でサ高住を経営する経営方式です。
収益性が高い経営方式ですが、リスクも高く、介護や医療に関する専門的な知識が求められます。
サ高住は高齢者の命と健康を預かる事業であり、一歩間違えると大きな事故に繋がる恐れがあります。
自営方式でサ高住の経営をお考えの方であっても、専門会社におけるサポートは必要でしょう。

土地活用でサ高住を経営するメリット・デメリット

では、土地活用でサ高住を経営するとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
それぞれ順番に解説します。

サ高住のメリット

補助金や税制優遇を受けられる
サ高住を経営すると、国からの補助金や税制優遇を受けることが可能です。
たとえば、サ高住を建てる建設費の場合、以下のような補助金が交付されます。

●新築：建築費の1/10（上限70～135万円/戸）
●改修：建築費の1/3（上限195万円/戸）

また補助金だけでなく、固定資産税や不動産所得税の軽減措置もあるため、土地活用をするうえで非常に有利です。
補助金の交付を受けられると初期費用を削減でき、毎月の収支の安定にも繋がります。

空室リスクが少ない
サ高住は、近年需要が高まっている施設です。
そのため空室リスクが少なく、安定的に収入を得られます。
ただし、需要が高まっているといってエリアの競合状況などを調査せずにサ高住を始めるのは危険なので注意しましょう。

社会貢献になる
サ高住の経営は、自分が収益を得られるだけでなく、社会貢献にも繋がります。
少子高齢化の日本において、介護は社会問題になっています。
サ高住を経営することで、独り身となってしまう高齢者の受け皿となり、社会貢献が可能です。

サ高住のデメリット

投資額が大きい
先述したとおり、サ高住の登録基準として各部屋の大きさであったり、トイレなどが必要であったりと投資額が大きくなりがちです。
もちろん投資額が大きいということは、同様にリスクも大きくなります。
基本的に数億円単位の投資になりますので、きちんと検討をおこなってからサ高住の経営を始めましょう。

行政の指導を受ける
補助金を受けて事業をおこなうので、行政からの指導を受ける必要があります。
場合によっては立ち入り検査などもありますので、真摯に対応しましょう。

まとめ

土地活用としてサ高住を経営することは、社会貢献にも繋がり、収益も見込める魅力的な事業モデルです。
サ高住の経営といっても、さまざまな経営方式がありますので、自分にあった経営方式の検討が必要です。
またサ高住の経営はリスクが大きいというデメリットもありますので、きちんと準備して経営を始めましょう。