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これからアパート経営をしようと考えている中で、税金の心配をする方も少なくないでしょう。
実際に、アパート経営で家賃収入を得られたとしても、前もって税金対策をしておかなければ十分な利益につながらない可能性があります。
本記事では、アパート経営にかかる税金の種類と目安についてお伝えしたうえで、収入の課税対象と節税対策について解説します。
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アパート経営にかかる税金の種類と目安について
アパート経営で毎年かかる税金の種類は、主に所得税・住民税・個人事業税・消費税・固定資産税です。
所得税は「所得×税率−控除額」で算出できる税金で、家賃収入で発生した部分を指しています。
所得の区分ごとにを合算した総合課税と、それぞれの区分を独立して算出した分離課税に分類されますが、不動産による所得は総合課税の扱いとなります。
総合課税には、不動産所得のほかに会社員などが受け取る給与所得も含まれますが、所得金額が増加するほど税率が高くなる累進課税制度が採用されているのがポイントです。
住民税は、都道府県税4%の所得割と市町村税6%の均等税を合算した合計10%が、所得に対して課せられます。
生命保険料・社会保険・医療費・雑損・地震保険・人的・小規模企業共済等掛け金などの控除がありますが、地域によって税率が多少変動するため、経営者によって負担になりやすい項目でもあります。
個人事業税は「（所得−290万円）×9%」で算出できて、家賃収入の規模が基準値を超えた場合のみに納税義務が生じる税金です。
アパート経営の場合、10室以上の物件を貸し出しているのであれば所得税と住民税にくわえて、個人事業主税の支払いが発生します。
消費税は、課税売り上げが1,000万円以上になった場合、翌々年から所得に対して10%が課税されます。
基本的に、居住用の家賃や礼金などに対して消費税は発生しないため、賃貸物件のオーナーは免税事業者と呼ばれているのが特徴です。
ただし、事務所や居住者以外を対象にしたパーキングなど、事業目的のものは課税対象です。
固定資産税は「課税標準×1.4%」で算出できる税金で、所有権のある土地や建物に課せられます。
課税標準（固定資産税評価額）とは、市区町村が定める不動産の評価や資産価値の目安基準です。
平均的な数値としては、売買価格の6〜7割ほどといわれますが、毎年市区町村から郵送される納付書に記載されている納税額を支払えば、納税が完了です。
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アパート経営で得た収入の課税対象について
アパート経営で得た収入の課税対象になる項目は、固定資産税・都市計画税・所得税・住民税・事業税・消費税の6種類です。
土地や建物の資産価値に応じて自動的に課税されるのが、固定資産税と都市計画税です。
小規模住宅用地の固定資産税の減税措置が適用できれば節税できますが、それ以外の方法で税金額を減額する方法はありません。
一方、所得税・住民税・事業税・消費税は、家賃収入の不動産所得に対して課税される税金のため、ご自身で確定申告をして納税しなければなりません。
確定申告で納税が必要な税金のうち、事業税と消費税に関しては、一定要件を満たさない限り課税対象外です。
収入から経費を差し引いた金額が不動産所得として課税対象となります。
収入には、家賃・管理費収入・駐車場収入・更新料・礼金・自動販売機収入などを含みます。
ただし、敷金のように一時的に受け取ったものの、入居者に返還が必要な場合、収入には含まれません。
経費には、管理委託費・修繕費・火災保険料・固定資産税・減価償却費・ローン利息・税理士報酬などアパート経営で必要な経費をすべて含みます。
確定申告には、控除や特例を適用させられる青色申告と、シンプルなフォーマットで作成できる白色申告があります。
青色申告をすれば、賃貸所得の総額から経費を差し引いて最終的な所得額が確定するため、経営で使った費用を経費として計上すれば税金の支払額を抑えられる可能性が高いです。
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アパート経営でかかる税金の節税対策について
アパート経営でかかる税金の節税対策として、小規模住宅用地の特例・青色申告・経費計上の2点があります。
まず固定資産税と都市計画税に関しては、原則節税対策ができません。
なぜなら、固定資産税と都市計画税は、所有している土地や建物の評価額によって金額が確定し、毎年市区町村から送られてくる納付書で納税が必要だからです。
ただし、1戸あたり200㎡以下の小規模住宅用地の建物でアパート経営をしているのであれば、小規模住宅用地の特例が認められる可能性があります。
小規模住宅用地の特例が適用されると、「固定資産税評価額×1/3×0.3%」の計算式に当てはめて税額が確定するため、固定資産税と都市計画税がそれぞれ3分の1まで減額されます。
マイホームの小規模住宅用地の特例では、1つの物件に対して200㎡の制限がありますが、アパート経営の場合は「住戸数×200㎡」のため1Rのように小さいアパートが対象です。
原則として、小規模住宅用地の特例以外の方法を使って固定資産税と都市計画税を節税する方法は、ありません。
続いて、確定申告では複雑なフォーマットで提出する青色申告と簡易的なフォーマットで提出する白色申告の2種類があるうち、青色申告を選ぶのがおすすめです。
白色申告は簡単に確定申告ができる代わりに特例や控除を受けられませんが、青色申告は最大65万円の青色特別控除・事業規模のアパート経営では、家族に対して専従者給与控除を計上できて節税効果が高いです。
節税をするなら青色申告が圧倒的に有利といわれていますが、所得税の青色申告承認申請書・青色事業専従者給与に関する届出書の提出が求められます。
提出期限は、事業を始めた日から2か月以内もしくは青色申告をする年の3月15日までです。
最後に、アパート経営をするうえで必ず諸費用が発生するため、経営に関連する経費をもれなく計上してください。
そもそも税金額が確定する「所得額（利益）」とは、「売上額（家賃など）−経費」で確定します。
所得額が高いほど高い税率が課せられるため、アパート経営で発生した諸費用や税金を計上すれば低い税率が適用されて節税効果が高まります。
ただし、なんでも経費傾向できるわけではありません。
必要経費として認められるものは、固定資産税・都市計画税・減価償却費・管理費・修繕費・広告宣伝費・損害保険料・通信費・借入金利息・仲介手数料・報酬・立退料・給与・新聞書籍代・接待交際費・事務用品費・消耗品費・交通費です。
経費計上が面倒くさいからとの理由だけで、ついつい管理会社や不動産会社への管理費用や税金面のみを経費にしているオーナーは多いです。
これからアパート経営をするうえで、少しでも節税対策をしたいと考えているのであれば、領収書を残したり物件の価値を耐用年数に対して分割計上したり工夫しましょう。
アパート経営に関係ない諸費用を計上すると、脱税の疑いがかけられるため注意が必要です。
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まとめ
これからアパート経営をするのであれば、物件選びや家賃を決めると同時に、毎年どれほどの税金を支払わなければならないのか確認しておくと安心です。
実際にシミュレーションをしてみると支払うべき税金額に驚く方も多いですが、青色申告をしたり経費計上をするだけで大幅な節税効果が見込めます。
経費を計上するときは、知らぬ間に脱税してしまわぬよう経費計上できる項目を確認して、細かく計算したり領収書を残したりしましょう。
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