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トランクルーム経営は、アパートが建てられないような土地でもできる土地活用のひとつです。
そのエリアの需要に見合えば、少ない初期投資でも安定した収入が期待できます。
そこで今回は、土地活用でトランクルーム経営をするときに知っておきたいメリット・デメリットや、気を付けたい失敗例を解説します。
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トランクルーム経営による土地活用とは？
トランクルーム経営とは、コンテナハウスを設置して賃料収入を得る土地活用のことです。
いわゆる貸しスペースの一種で、ボックス単位の小規模なものから倉庫のように大型のものまで、さまざまなタイプがあります。
トランクルームの経営方式は、おもに以下の4種類です。
●自己経営方式：管理・運営をすべて自己負担でおこなう
●事業用定期借地方式：トランクルーム事業者に土地を貸して地代収入を得る
●リースバック方式：土地所有者がトランクルームを設置・建設し、トランクルーム事業者に貸して賃料収入を得る
●業務委託方式：土地所有者がトランクルームを設置・建設して経営し、管理のみトランクルーム事業者に委託する
自己経営方式はトランクルーム経営をすべて自分でおこなうため、収益性は高くなるものの経営に手間がかかります。
そのほかの方式は収益性は下がるものの経営にあまり手間がかからないため、副業としてトランクルーム経営をしたい方にもおすすめできる土地活用の方法です。
トランクルームの種類
トランクルームは、おもに屋外型と屋内型の2種類にわけられます。
屋外型は更地にコンテナを建築するタイプで、大きな荷物やバイクなども収納できるのがメリットです。
アウトドア用品や家具、資材といった荷物も屋外型のトランクルームなら収納できます。
その一方で、倉庫やビル内にある屋内型のトランクルームは、セキュリティ性が高く空調管理が容易です。
そのため貴重品はもちろんのこと、衣類や書籍など保管環境によって劣化しやすいデリケートな品物の保管に向いています。
近年では、アパートの空室対策としてトランクルーム経営をおこなうケースも見られます。
トランクルームの需要は高まっている
トランクルーム経営の市場規模は、2008年時点では270億円程度でした。
2023年現在は約750億円まで拡大し、2025年には1,000億円、2030年には1,300億円に成長する可能性があると注目されています。
コロナ禍による在宅時間の増加にともない、より良い住環境を求める方が増えています。
しかしながら、収納スペースを確保するためだけの引っ越しは現実的ではありません。
そこで、手頃な賃料で利用できるトランクルームのニーズが高まったのです。
企業においてはテレワークの浸透によりオフィスのダウンサイジングが進み、それにともなうトランクルーム需要が増加傾向にあります。
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トランクルーム経営で土地活用をするメリット・デメリット
トランクルーム経営を成功させるためには、メリット・デメリットを把握することが大切です。
ここでは、トランクルーム経営による土地活用で生じるメリット・デメリットを解説します。
トランクルーム経営のメリット
トランクルーム経営には4つのメリットがあります。
初期費用が安い
経営方式により程度は異なりますが、アパート経営などと比較して初期費用を安く抑えられるのが特徴です。
事業用定期借地方式なら、トランクルーム事業者に土地を貸すだけなので初期費用はかかりません。
リースバック方式などは初期費用が必要になるものの、アパート経営と比較すると少額で済みます。
修繕・管理の手間があまりかかからない
トランクルームには住民がいないので、修繕・管理の手間や費用はあまりかかりません。
アパートの場合、住民の入退去のタイミングで原状回復やハウスクリーニングの費用がかかります。
また、エアコンや温水洗浄便座、給湯器など10年前後で寿命を迎える設備の入れ替えも必要です。
トランクルーム経営では、これらの修繕費用がかからないのがメリットです。
狭い敷地でも土地活用できる
トランクルーム経営は、アパート建設に向かないような狭い土地の土地活用にも向いています。
頻繁に荷物を出し入れする利用者ばかりではないため、郊外など交通アクセスの不便なエリアでも土地活用しやすいのが特徴です。
土地を転用しやすい
コンテナハウス形式のトランクルーム経営なら、コンテナハウスを撤去するだけで更地に戻せます。
駐車場経営や賃貸経営など、ほかの土地活用方法に転用しやすいのも、トランクルーム経営のメリットと言えるでしょう。
トランクルーム経営のデメリット
トランクルーム経営では、3つのデメリットに注意が必要です。
収益化に時間がかかる
トランクルームは賃貸物件と異なり、新築であっても付加価値は期待できません。
そのため、新規開設したからといって競合物件よりも高い賃料設定は困難な点に注意しましょう。
供給過多の地域では、利用者がなかなか見つからない可能性もあります。
相続税の節税効果が低い
賃貸経営などをしている土地の相続が生じた場合、要件を満たすと小規模宅地等の特例によって相続税額を抑えられます。
しかしトランクルーム経営ではこの特例を利用できないため、賃貸経営のような節税は期待できません。
金融機関の融資を受けにくい
コンテナハウスは担保価値が低いため、金融機関からの融資を受けにくいデメリットに注意が必要です。
そのため、トランクルーム経営を始める際は自己資金を確保しなければなりません。
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土地活用のためのトランクルーム経営でよくある失敗例
トランクルーム経営は、コンテナハウスを設置するだけですぐさま収益化できるわけではありません。
ここでは、土地活用にあたって知っておきたいトランクルーム経営の失敗例をご紹介します。
失敗例1：賃料設定がニーズに合っていない
安易に周辺の賃料相場に合わせた賃料設定にすると、稼働率が低下してしまう場合があります。
周辺の相場を参考にしたとしても、エリアに空室が多い場合は、相場が必ずしも適切であるとは限らないためです。
周辺の賃料相場だけでなく、空室状況も調査するようにしましょう。
周辺のニーズを把握したうえで、賃料設定や設備のグレードアップなどを判断するのがおすすめです。
失敗例2：思うように集客できない
新規開設したトランクルームは認知度が低く、思うように集客できない可能性があります。
集客に自信がない場合は、リースバック方式などのトランクルーム事業者に経営を委託する方法がおすすめです。
失敗例3：固定資産税の負担が重い
トランクルーム経営は居住用物件であるアパートと異なり、住宅用地の特例による固定資産税の軽減措置を受けられません。
更地と同様の固定資産税・都市計画税が課せられるため、税金の負担による収益性の低下に注意しましょう。
土地に一定の広さがある場合は、賃貸経営での土地活用も検討してみてください。
失敗例4：リスク対策ができていない
トランクルーム経営には、保管品の盗難・破損リスクがあります。
これらの対策が不十分で盗難被害や保管品の破損などが発生すると、マイナスの評判がついてしまうでしょう。
悪評が広まれば利用者離れにつながり、収益を上げることは困難になります。
盗難対策としては、セキュリティ設備を導入する方法が有効です。
高温多湿など環境変化による破損リスクについては、契約時に利用者へ十分に説明しておくと良いでしょう。
あるいは競合との差別化を図るため、空調設備を整える方法もあります。
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まとめ
狭小地でも土地活用ができるトランクルームですが、誰もが収益を上げられるわけではありません。
エリアの需要や今後の税負担などをよく検討したうえで、トランクルーム経営を始めましょう。
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