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自宅を次々に住み替えながら収益を出す「ヤドカリ投資」をご存じでしょうか。
ヤドカリ投資は、不動産投資の1つであり、自宅を売却したり賃貸物件として貸し出したりする方法のことです。
この記事では、ヤドカリ投資とはなにか、仕組みやメリット・デメリット、失敗しない物件の選び方について解説します。
将来的に売却や賃貸物件として貸し出すことをご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。
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ヤドカリ投資とは？仕組みについて
自宅を住み替えて収益を出す方法を「ヤドカリ投資」といいます。
ここでは、ヤドカリ投資とはなにか、またその仕組みについて解説します。
ヤドカリ投資とは
ヤドカリ投資とは、自宅を購入しては売却したり賃貸物件に転用したりして、住み替えながら収益を得る投資方法です。
ヤドカリは、成長とともにフィットする大きさの貝殻を探しては引っ越しを繰り返すのが特徴です。
ヤドカリのように住まいを次々と移していく様子になぞらえて、ヤドカリ投資と呼ばれています。
結婚や出産などを機に、ライフスタイルは常に変化していくため、ヤドカリ投資はその変化に対応できるという意味でも合理的な投資の1つです。
ヤドカリ投資の仕組み
ヤドカリ投資で収益を得る方法は、大きく分けて以下の2つがあります。
自宅を売却して収益を得る方法
ヤドカリ投資では、まずは自分が居住するための物件を購入するところから始まります。
費用を払って取得する物件は、あくまでも自宅であるため物件の購入費用が無駄になることはありません。
また、住み続けながら買主を探すため、空室になるリスクも少ないでしょう。
そして、買主が見つかれば売却して売却益を得て、その売却益を次の住み替え資金として活用します。
ただし、売却益を得るためには、取得したときよりも売却時の価格が高値でなければなりません。
そのため、購入する物件の将来性および売却タイミングを見極める力が重要になってきます。
賃貸物件として活用する方法
ヤドカリ投資で収益を得る方法には、賃貸物件として活用する方法もあります。
所有する自宅の住宅ローンを完済したあとに、賃貸物件として貸し出せば家賃収入を得ることができます。
得られる収入は、住み替え後の住宅ローン返済に回すこともできるでしょう。
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ヤドカリ投資のメリット・デメリットとは？
では、ヤドカリ投資では、どのようなメリットが得られ、どのようなデメリットが存在するのでしょうか。
ここでは、ヤドカリ投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。
ヤドカリ投資のメリット
ヤドカリ投資をおこなうメリットは以下の3つがあります。
メリット①購入する際に住宅ローンを組める
ヤドカリ投資のメリットは、物件を購入する際に低金利の住宅ローンを利用できる点です。
一般的な不動産投資の場合は、住宅ローンではなく事業性ローンを利用します。
事業性ローンは、住宅ローンよりも金利が高いといった特徴があります。
一方で、ヤドカリ投資であれば、低金利かつ返済期間を長く設定できる住宅ローンを利用することが可能です。
また、住宅ローンであれば、減税制度も受けられるメリットもあります。
なお、住宅ローンは居住用物件に利用できるローンであり、返済中は賃貸物件として活用できないため注意しましょう。
賃貸物件に転用する場合は、ローン完済後であれば問題ありません。
メリット②空室リスクが少ない
ヤドカリ投資のメリットは、空室リスクが少ないことも挙げられます。
ヤドカリ投資における賃貸経営の場合は、空室が生じても投資するのが自宅なため、大きな固定費の支払いが少なく空室リスクで悩むことも少ないでしょう。
メリット③売却時の税金が軽減できる
ヤドカリ投資は、居住用物件の売却のため、売却益が出た場合に最大で3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
つまり、売却益が3,000万円以下であれば売却益にかかる税金がかからないため、通常の投資よりも好条件で売却することが可能です。
ヤドカリ投資のデメリット
一方で、ヤドカリ投資をおこなうデメリットは以下の2つがあります。
デメリット①収益性が高くない
ヤドカリ投資では、住んでいた自宅を活用して収益を得ることから、新築物件のように高い収益性は期待できません。
また、通常の不動産投資のように同時に複数戸数を運用するわけではないため、得られる家賃収入に限りがあります。
住み替え後の住宅ローンを家賃収入に充てられるメリットはあるものの、短期的な収益は望めない点がデメリットといえるでしょう。
デメリット②高額物件への投資は難しい
ヤドカリ投資は、通常の不動産投資と比べると高額物件への投資が難しいといったデメリットがあります。
ヤドカリ投資の特徴は、自宅を住み替えながら運用していく方法です。
そのため、そもそも高額物件は取得のハードルが高いため、ヤドカリ投資にはおすすめできません。
また、住宅ローンで借りられる限度額は、収入や保有している資産から判断されます。
限られた資金のなかで物件を取得するため、高額物件はとても手が出ないでしょう。
一方で、通常の不動産投資であれば、収益性や事業契約によって高額な物件でも取得することが可能です。
このように、ヤドカリ投資は高額物件への投資に向いていない点がデメリットといえるでしょう。
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ヤドカリ投資は物件選びが大切！失敗しない物件の選び方とは
ヤドカリ投資は、実は物件選びがとても重要といえます。
ここでは、物件選びが大切な理由や、失敗しない物件の選び方を解説します。
物件選びが大切な理由
実は、ヤドカリ投資は、物件選びが難しいといった特徴があります。
賃貸物件としての活用を考えている場合は、需要が高いエリアで需要が高い間取りを選ぶ必要があるでしょう。
また、売却する場合は、将来的に物件の価値が高まるか見極めてから、物件を選ぶことが重要です。
失敗しない物件の選び方
ヤドカリ投資で失敗しないためには、物件を見極めることがポイントです。
投資に失敗しないためには、以下の点に注意して物件探しをしましょう。
●利便性が良いかどうか
●将来性があるかどうか
●需要が高い設備が整っているか
●融資に影響が少ない築年数かどうか
投資に失敗しないためには、利便性が良い魅力的な立地を選ぶことです。
周辺に小学校や中学校などの教育機関があるかどうか、最寄り駅や病院施設などへのアクセスも良好か確認しておきましょう。
また、ヤドカリ投資を失敗しないためには、自らのライフスタイルよりも、物件の将来性を重視することも重要です。
将来的な価値を見極めるためには、駅前の再開発や路線開発などの予定がないかも調べておきましょう。
そして、住宅としての設備が整っているかどうかもポイントの1つです。
自分が生活に必要な設備がある物件を探すのではなく、一般的な需要の範囲内であるか確認しましょう。
さらに、購入希望者が住宅ローンの融資を受ける際に影響が少ない築年数であるかどうかも重要です。
どれだけ立地が良く将来性が高い物件でも、築年数が古いと価値は下がります。
住み替え時には、さらに年数が経過しているため、そのことを考慮しながら物件を選ぶことをおすすめします。
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まとめ
ヤドカリ投資とは、自宅を購入しては売却したり賃貸物件に転用したりして、収益を得る投資方法の1つです。
ヤドカリ投資であれば、通常の不動産投資と異なり住宅ローンを利用できたり、売却時の税金が軽減できるメリットが得られます。
ただし、失敗しないためには、立地が魅力的でかつ将来性がある物件を選ぶことが大切です。
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