建築条件付き土地を購入！建売住宅との違いや注意点をご紹介

憧れのマイホームを購入するときの選択肢のひとつとして「建築条件付き土地」があることをご存じでしょうか。
建築条件付き土地とは、文字どおり物件を建築する際の条件が付帯している土地で、購入の際にはその条件を守らなければいけません。
そこで今回は建売条件付き土地とはなにか、建売住宅との違いや購入時の注意点についてご紹介します。

マイホーム購入時の選択肢「建築条件付き土地」とは？

建築条件付き土地の購入を検討する前に、特徴や条件について把握しておくことが重要です。
購入後に後悔することのないように、建築条件付きの土地とはどのようなものなのか、しっかり理解しておきましょう。

建築条件付き土地とはなにか

冒頭でもご紹介したように、建築条件付き土地とは「建築に関する条件がついた土地」のことを指します。
通常の土地を購入した場合、その土地をどのように使うか、いつ建築するかといったことは買い手が自由に決められます。
しかし、建築条件付き土地では売り手が使い道や建築期間などが指定されており、買い手はその条件を守らなければいけません。
たとえば、売り手が買い手に対して「◯◯建築会社に施工を依頼すること」「◯月末までに建築を開始すること」「◯◯プランで建築する」などの条件が付帯しています。
建築条件付き土地は、土地の売り手と建築会社の間は親会社と子会社の関係である場合が多いです。
なかには建築会社が持っている土地を検知聞く条件付き土地で売却する場合もありますが、一切利害関係がないと条件付きにする意味は薄くなるため、土地の所有者と建築会社との間に何らかの関係性があることがほとんどでしょう。
「売り建て住宅」とも呼ばれている建築条件付き土地ですが、付帯する条件についてもう少し詳しくみていきましょう。

建築する会社の指定

多くの建築条件付き土地は、条件として「建築会社の指定」があります。
売り手である不動産会社や販売会社と、協力関係にある建築会社を利用して物件を建築することが事前に指定されています。
そのため、買い手が「◯会社ではなく△会社で建築したい」と考えていたとしても、◯会社での建築が指定された土地を購入した場合、その願いを叶えることはできません。
そもそも建築会社にこだわりがない場合や、指定の建築会社に魅力を感じる場合は問題ありませんが、意中の建築会社がある場合は理想どおりのマイホームづくりは困難になるでしょう。

建築プランを決める期間の制限

通常の土地を購入した場合は自分の好きなタイミングで建築を始められますが、建築条件付き土地の場合、いつまでも土地のままの状態で放置することは認められません。
なぜなら、建築条件付き土地の条件に「購入後何か月までに建築プランを決定する」ことが含まれているからです。
そのため、原則として土地を購入したあとは、速やかにマイホームの建築へと移行する必要があります。
建築条件付き土地に定められている期間として多いのが「3か月以内」です。
建築条件付き土地を購入する場合は期間を事前に確認し、打ち合わせの時間や回数が十分に取れるタイミングを選ぶと良いでしょう。

購入時に建築条件付き土地と混同されやすい建売住宅の違いとは？

建築条件付き土地は「売り建て住宅」とも呼ばれていることから、建売住宅と混同されるケースが多いです。
しかし実際は、建築条件付き土地と建売住宅では複数の違いがあります。
具体的にどのような違いがあるのか、それぞれの特徴とメリットを見ていきましょう。

建売住宅の特徴とメリット

建売住宅とは、すでに建築されている住宅を土地付きで購入できる物件のことです。
なかには未完成のケースもありますが、多くは建物が建築基準法に適合したものであるかを確認するための制度「建築確認」を受けています。
建築条件付き土地の場合は土地を購入したあとに建築されるため、購入時の建築の有無に大きな違いがあるでしょう。
建売住宅はすでに住宅が完成されている状態で購入するため、間取りやデザインなどを事前に確認できるところがメリットのひとつです。
また、土地と住宅をセットで購入するため住宅ローンの申請は1度で良く、物件が完成して買い手が引き渡しを受けるまで金利は発生しません。
一方で建築条件付き土地は土地購入時と物件完成時の2度にわたってローン申請が必要になり、土地購入から建物引き渡しまでの期間にも金利が発生するため、建売住宅とは住宅ローン関係でも違いが生じます。

建築条件付き土地の特徴とメリット

建築条件付き土地を購入すると、仲介手数料が土地だけに発生します。
建売住宅は土地と物件の両方に仲介手数料がかかりますが、建築条件付き土地はあくまで土地の購入になるため、仲介手数料を抑えることが可能です。
くわえて、土地の売却で利益を出す必要がある通常の売買と違い、物件の建築による利益の上乗せが確定している建築条件付き土地は、相場より安価で購入できるケースも少なくありません。
また、まだ建築が開始されていない状態で購入できることから、見本として提示された建築プランから多少変更することが認められます。
変更が一切できない建売住宅と違いある程度自分の意見を取り入れることが可能であり、注文住宅のように建築会社選びやデザイン設計に時間がかかりすぎることもありません。
はじめから建築会社や建築期間の指定、建築プランが絞られているうえ、一定の範囲で間取りや内装を自由に決めることができるため、迷うことなく建築を進められます。
また、購入後にマイホームが建築されていくため、買い手自身や第三者機関に依頼して基礎や躯体工事、内装工事などに不備や欠陥がないか確認することも可能です。

建築条件付き土地を購入するまえに知っておきたい注意点

建築条件付き土地の購入を検討するときは、特徴やメリットにくわえて注意点も知っておく必要があります。
事前に注意点を把握したうえで、建築条件付き土地の購入を検討しましょう。

注意点1.仲介手数料の対象

先述したように、建築条件付き土地を購入する場合、基本的に土地売買のみの仲介手数料が発生しますが、なかには建築工事費まで請求に含める業者も存在します。
建築条件付き土地はあくまで「土地の売買」であり建物の売買ではないため、買い手が支払う必要が生じるのは、土地売買に対する仲介手数料のみです。
建築工事費が請求に含まれていても、応じる必要はありません。

注意点2.建築契約までの期間

建築条件付き土地は、購入してから建築工事請負契約までの期間が条件に定められているケースが多いですが、この期間に注意が必要です。
なぜなら、購入から建築契約までの期間を3か月未満に設定することは、独占禁止法の禁止事項に抵触する恐れがあるからです。
期間があまりにも短いと、買い手も間取りなどを検討する時間が確保できません。
購入時には、契約までの期間を3か月未満になっていないかきちんと確認しましょう。

注意点3.建築条件の交渉

建築条件付き土地を購入する方は、はじめから指定されている条件は絶対に外せないと思っている方が多いでしょう。
しかし、長い間売れずに残っているときなど、条件を外してもらえるケースもあります。
「立地は気に入ったけれど契約期間が短すぎる」「土地は購入したいけれど施工会社はこだわりたい」という場合は、建築条件付き土地だからといって諦めず、まずは交渉してみると良いでしょう。

まとめ

建築条件付き土地は、購入から住宅を建てるまでの期間や建築を依頼する会社やプランが指定されている土地のことです。
通常の土地より安価で購入できたり、建築会社や間取りやデザインを検討する手間が省けたりするところが魅力的です。
土地によっては条件の交渉もできるため、まずは気軽にご相談ください。