土地の購入・売却における不動産売買契約の流れは？必要書類も解説

土地の購入または売却をお考えの方のなかには、具体的な不動産売買契約の流れに不安を覚えている方がいらっしゃるかもしれません。
信頼できる不動産会社のサポートを受けるとともに自分で流れを把握することは、スムーズな土地売買のポイントです。
そこで今回は、土地の購入・売却それぞれにおける流れとともに、不動産売買契約の必要書類を解説します。

土地の購入における不動産売買契約の流れ

土地の購入をお考えの場合、いくつかの作業を効率良く進めることが大切です。
まずは、具体的な不動産売買契約の流れをチェックしてみましょう。

流れ①希望に合う土地を探す

希望するエリアや駅からの距離など、購入する土地の条件をリストアップしたら、それぞれの条件に優先順位を付けましょう。
一人暮らしや共働きカップルであれば、駅からの近さや夜遅くまで営業しているスーパーマーケットの存在が優先される条件となります。
小さな子どものいるファミリーであれば、交通量が少ないことや公園が近くにあることが優先される条件となります。
また、希望に合う土地を探すためには、そのエリアにおける相場価格を把握することが大切です。
実際の売り出し価格や成約価格を参考にして、おおよその相場価格を確認しておきましょう。

流れ②売主との交渉

希望に合う土地が見つかったら、購入の意思を伝えるために買付証明書を売主へ渡します。
実際には、仲介サポートをおこなう不動産会社を経由して買付証明書を渡すことが一般的です。
買付証明書とは、不動産売買契約の前段階でやり取りする書類で、希望する購入金額や手付金の金額、引き渡し日などが記載された書類です。
この書類をもとに売主と交渉を進め、さまざまな条件において合意が得られたら、不動産売買契約へと進みます。

流れ③不動産売買契約

売主との間で条件に合意できたら、正式な不動産売買契約を結びましょう。
不動産売買契約とは、不動産売買契約書に買主と売主が署名・捺印することによって成立する契約です。
また、不動産売買契約の締結前には、購入する不動産についてさまざまな説明を受ける場があります。
この説明は「重要事項説明」と呼ばれ、事前に渡された重要事項説明書を見ながら不動産会社の担当者から説明を受けます。
土地の所在地や広さ、法令上の制限、告知事項など、さまざまな内容について説明があり、内容を確認して不利な取引にならないようにしましょう。
銀行などの融資を受ける場合は、このタイミングで申し込みますが、土地のみの購入では住宅ローンの利用はできません。

流れ④残金決済・土地の引き渡し

不動産売買契約のタイミングで合意した日時に、手付金を除いた残金の決済と土地の引き渡しがおこなわれます。
この流れのなかで、土地の所有権を移転する手続きがおこなわれます。
通常、不動産会社の担当者とともに司法書士が同席し、所有権移転登記の申請を進めます。
実際の所有権移転が完了するのは、おおよそ1週間ほどあとになるでしょう。
これにより、正式に買主のものとなるわけです。

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土地の売却における不動産売買契約の流れ

土地の売却では、事前準備を含めてスケジュールを考えることが大切です。
土地の売却後に生活をスムーズにスタートさせるには、全体の流れの把握から始めましょう。

流れ①査定を受ける

まずは、近隣の似た土地の売り出し価格や成約価格を参考にして、おおよその相場価格を把握することが重要です。
そのうえで、不動産会社に査定を依頼しましょう。
有利に土地を売却したい場合は、地元で実績がある不動産会社に査定をお願いするのが特におすすめです。
査定後には、査定金額の根拠とともに説明がありますので、内容に納得できたら、売却活動に進む準備が整ったことになります。

流れ②不動産会社の仲介で買主を探す

不動産会社の仲介で買主を探すには、不動産会社との間で媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約で、契約内容によって3種類から選ぶことができます。
媒介契約を締結したあとは、広告を見た購入希望者からの連絡を待つほか、土地を探して不動産会社に訪れる方を待つことが一般的です。
購入に前向きな買い手候補が現れたら、実際に土地の状況を見学してもらいます。
建物があれば売主が同席しますが、土地のみの場合は不動産会社が対応することが多いです。
見学後に買主から買付証明書が提出された場合、提示された条件を受け入れるか検討し、取引を進めましょう。

流れ③不動産売買契約

不動産会社を間に入れて条件調整をおこない、合意に達したら、不動産売買契約に進みましょう。
不動産売買契約では、不動産売買契約書に署名・捺印し、買主から手付金を受け取ります。
不動産売買契約の前におこなわれる重要事項説明は、売主が確認した内容に基づいて説明がおこなわれます。
実際の状況と説明内容が異なる場合、買主との間でトラブルが発生する可能性があるため、重要事項説明の内容には十分注意しましょう。

流れ④残金決済・土地の引き渡し

買主との間で決めた日時に、手付金を除いた残金の決済と土地の引き渡しがおこなわれます。
このタイミングで司法書士による所有権移転登記の申請がおこなわれ、1週間ほどで実際の登記が完了します。
所有権移転登記が完了したあと、希望に応じて古い登記済権利証や印鑑証明書などの返還を受けることが可能です。

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土地の不動産売買契約の流れにおける必要書類

土地の購入・売却それぞれの流れを把握したら、その流れのなかで必要になる書類について確認しておきましょう。

必要書類①買主・売主双方が用意するもの

土地の不動産売買契約において、買主・売主が共通して必要となるのは、本人確認のための書類です。
具体的には、運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなどが必要になります。
土地の売買契約で身分証明書が必要なのは、不正取引を防ぐためです。
本人確認をおこなわずに土地の売買契約を進めると、大きなトラブルになる可能性があるため、購入・売却のいずれの場合も相手の本人確認が必要です。

必要書類②住民票・印鑑証明書

不動産売買契約を進める過程で、住民票と印鑑証明書が必要です。
どちらも自治体などで取得できますので、手続きを確認しておきましょう。
印鑑証明書については、実印の登録をおこなっていなければ取得できない書類です。
いずれも証明書の発行には手数料がかかり、また不動産売買契約に使用するには、発行日から3か月以内などの期限が設けられていることに注意が必要です。

売主の必要書類

不動産売買契約を結ぶにあたり、売主は売却する土地に関する書類を用意する必要があります。
まず、隣地との境界線や土地の広さを示すために、確定測量図や境界確認書が必要です。
これらの書類は、土地を購入した時点で保管していることが多いですが、保管していない場合は取得を進める必要があります。
とくに、代々相続してきた土地では、隣地との境界があいまいになり、隣地所有者との認識にズレが生じることがあります。
そのため、土地の売却前に境界確定測量をおこなう必要があります。
また、土地の登記済権利証または登記識別情報通知は、売主側の必要書類です。
この書類は不動産売買契約における所有者の確認と、所有権移転登記にも使用されます。
さらに、固定資産税の一部を買主に負担してもらうために、固定資産税の納税通知書などが必要です。
このほか、所有権移転登記にかかる登録免許税の計算には、固定資産評価証明書が必要です。

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まとめ

土地を購入する場合、希望に合う土地を探したうえで、売主との交渉・不動産売買契約締結・代金の支払いを経て引き渡しへと進みます。
土地の売却における流れは、査定など事前準備をおこない、買主探し・不動産売買契約締結・代金受け取りと引き渡しとなるのが一般的です。
不動産売買に共通する必要書類は身分証明書で、このほかに売主は土地に関する書類などが必要になります。