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土地売買で知っておきたい土砂災害警戒区域とは?影響についても解説!

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カテゴリ:売買Q&A

土地売買で知っておきたい土砂災害警戒区域とは?影響についても解説!

土地のすぐ側に山や崖があると、土砂災害のリスクから人々を守るために「土砂災害警戒区域」に指定されている場合があります。
土砂災害警戒区域にある土地だと、土地を売買するうえで価格や建築規制などに影響があるため、事前に知っておくことが大切です。
そこで今回は、土地の売買を検討中の方向けに、土砂災害警戒区域とはどのようなエリアなのか、指定された場合の影響や土砂災害特別警戒区域についても解説していきます。

土砂災害警戒区域にある土地とは?

土砂災害警戒区域にある土地とは?

山や崖からすぐ側にある土地は、土砂災害警戒区域に指定されている可能性があります。
土砂災害警戒区域は、イエローゾーンとレッドゾーンの2つの区域に別れており、とくにレッドゾーンに指定されている土地には注意が必要です。
土砂災害警戒区域について、以下に解説していきます。

土砂災害警戒区域とは?

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法によって土砂災害の危険から人々を守るために設定された区域のことです。
別名で「イエローゾーン」とも呼ばれており、土砂災害が発生した場合、住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域であり、警戒避難体制の整備が必要です。
土砂災害警戒区域が設定されると、より警戒が必要とされた区域は「土砂災害特別警戒区域」に指定されます。
こちらは別名「レッドゾーン」とも呼ばれており、土砂災害警戒区域の中でも、土砂災害が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがある区域のことを指します。
地形や地質などは変化があるため、約5年ごとに地形や地質、土地の利用状況などのあらゆる視点から基礎調査を見直すのです。
調査と見直しの結果、土砂災害の危険性が高まったと判断されると、範囲が広げられたり土砂災害防止工事が実施されたりします。
土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域の指定は、砂防堰堤の整備、盛土や切土等による地形的条件の改変、土砂災害防止施設の段階的整備など、指定の条件を満たさなくなった場合に見直しや解除が行われます。
一方で土砂災害の危険性が低くなると、指定が解除されて範囲が縮小される可能性もあるのです。

土砂災害警戒区域の調べ方

土砂災害警戒区域は、土砂災害が起こるリスクがあるため、指定されると迅速にハザードマップへと記載されます。
周辺地域住民にも周知され、警戒避難体制が整えられていきます。
ハザードマップは、市区町村役場かインターネット上での確認が可能です。
したがって、土地の売買をおこなう前に、土砂災害警戒区域に指定されているのかどうかを調べおくのがおすすめです。
土地の売買時には、土砂災害警戒区域内にある土地である旨を重要事項説明書に記載したうえで説明しなければなりません。
土砂災害警戒区域内である土地だと知らずに購入することはあり得ないため、安心してください。
一方、土砂災害区域内にある土地を売却する際には、売買時にその旨の説明を怠らないようにする必要があります。

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土地が土砂災害警戒区域(イエローゾーン)に指定された場合の影響

土地が土砂災害警戒区域(イエローゾーン)に指定された場合の影響

別名イエローゾーンとも呼ばれている土砂災害警戒区域に指定された土地は、土地売買においてはさほど影響が少ないといえますが、建物の構造や壁に制限がかけられています。
土砂災害警戒区域に指定された場合の影響について、以下に解説します。

土砂災害警戒区域による影響は少ない

土砂災害警戒区域は、急傾斜面の崩壊や土石流、地滑りなどが起こる危険性がある区域です。
しかし、山や崖から離れた場所にある平坦で安全性が高い土地も、土砂災害警戒区域に指定されるケースも多く見られます。
さらに建物の建築に関する特別な制限も設けられていません。
土砂災害警戒区域内にある土地の売買から建築までの過程において、制限などの影響が少なくスムーズに進められるでしょう。

土砂災害警戒区域内における注意点

土砂災害区域は特別な建築制限がありませんが、災害の影響があると考慮された区域であるため、人命を守れるように警戒避難体制を整えなければなりません。
たとえば、教育施設や医療施設などの要配慮者が利用している施設などでは、避難訓練の実施や避難経路の確保が必要です。
また、重要事項説明において土地災害区域内にある土地である旨を説明しなければならない点にも注意しましょう。

土地の価値が下がる可能性がある

土砂災害区域だと、買い手の多くが「災害の被害にあう可能性があるのではないか」と不安になると予想されます。
このような土地に対する不安要素が原因で、買い手が現れにくく、結果的に土地の価格が下がる可能性が高まるのです。
さらに5年ごとの土地の基礎調査や見直しによって、危険性が高まったと判断された場合、土砂災害特別警戒区域へと変更される可能性もあります。
万が一、土砂災害特別警戒区域に指定されてしまうと、建築の制限の影響によって建築費が高額となるため、さらに土地の買い手が見つかりにくくなるでしょう。

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土地が土砂災害特別警戒区域に指定された場合の影響

土地が土砂災害特別警戒区域に指定された場合の影響

別名レッドゾーンとも呼ばれている土砂災害特別警戒区域は、人命の危険性がある地域に指定されます。
イエローゾーンと比べて開発に関する制限が多いため、土地の売買においてより注意が必要な区域です。
土砂災害特別警戒区域に指定された場合の影響について、以下に解説します。

建築の許可が必要とされる

土砂災害特別警戒区域に指定された土地には、土砂災害にも耐えうる住宅を建てるため、特定の開発行為に対する許可が必要となり、建築確認の制度が適用されます。
人々が土砂災害特別警戒区域内において、安心かつ安全な住宅に住めるように、以下のような点に注意が必要です。

●土砂災害による被害を受ける可能性が高い階数まではRC造の住宅を建てなければならない
●土石流の力にも耐えうる耐力壁を用いて住宅を建てなければならない
●基礎と壁は同じ構造にて住宅を建てなければならない


そのほかにも、自治体によっては都市計画区域外であったとしても住宅を建てる際には、建築の許可が必要な場合があります。
また、土砂災害特別警戒区域に指定された土地に特定の開発をおこなう際には、都道府県知事から許可を得なければなりません。
特定開発行ためとは、分譲地や福祉・医療施設、幼稚園などの開発行ためが挙げられます。

移転勧告を受ける可能性がある

土砂災害特別警戒区域内に建てられた住宅が、人命に危険を及ぼすと判断された場合、都道府県知事から移転の勧告を受ける可能性があります。
移転勧告を受けた場合、安全な場所へと住まいを移動しなければなりません。
ただし、既存不適格建築物については、直ちに移転勧告することはありません。移転勧告は、建築物の所有者などに自主的な改善措置を促すもので、強制力はありません。
しかし、新たに住宅を建てるためには多額の資金が必要です。
そこで自治体による「がけ地近接等危険住宅移転事業」から補助が受けられたり、住宅金融支援機構から「地すべり等関連住宅融資」が受けられたりします。
自治体からの補助が得られるかどうかを事前に確認しておくと良いです。

住宅ローンに影響が与えられる

土砂災害特別警戒区域内に住宅を建てる際に利用する住宅ローンには、政府によって規制がかけられているプランがあります。
区域内に住宅を建てる際には建築の許可が必要ですが、全国の土砂災害特別警戒区域内には20万件以上の住宅があるのが現状です。
そこで、人命に危険が及ぶ土砂災害特別警戒区域内への人口流入を抑えるために、住宅ローンへの規制がかけられているのです。
金利が優遇されている住宅金融支援機構がだしている住宅ローンのプランの一部が利用できなくなります。
具体的には、「フラット35S」がそれに該当し、2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域内(レッドゾーン)で新築住宅を建築または購入する場合は利用ができなくなります。
ただし、フラット35の住宅ローン自体は利用可能です。
現在、このような規制は土砂災害特別警戒区域内のみでかけられていますが、将来的には土砂災害警戒区域内においても規制がかけられる可能性も考えられるため、注意が必要です。

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まとめ

土砂災害の危険性がある区域内には、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)と土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)の2つの区域があります。
土地の売買において土砂災害警戒区域は影響が少ないですが、土砂災害特別警戒区域では建築や住宅ローンの規制などの影響がある点には注意しましょう。


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