不動産売却の告知書は誰が書く？知っておきたい注意点とは

不動産売却の際は、契約書や重要事項説明書の他に、買主に渡す告知書があることをご存じでしょうか。
売買契約において重要な告知書ですが、どのような内容を誰がいつ頃書くのかなど、いくつか押さえておきたい注意点があります。
そこで今回は、不動産売却時の告知書に記入される内容や注意点、また、誰が書くのかという疑問点についてもご紹介します。

不動産売却で必要な告知書は誰が書く？告知書とは

不動産売却をする際に知っておきたい告知書について解説をします。

告知書とは

告知書とは、不動産の状態を説明したもので、中古不動産の売買契約締結時に買主が受け取る書面のことです。
告知書は、物件状況報告書や物件情報確認書とも呼ばれ、文字どおり不動産の状態を買主に報告することが目的です。
契約後に契約内容と異なる内容が見つかれば、後々トラブルに発展する可能性があるため、現在の状態を隠さずに記入します。
瑕疵（不具合や欠点）が物件にある場合でも、買主が納得のうえで購入するなら、引き渡し後もトラブルにならずに済みます。
告知書を買主に渡すことは義務ではありませんが、売買契約後のトラブルを避けるためにも重要な書類であることを押さえておきましょう。

告知書に記載される内容

告知書に記載される内容は、主に、土地、建物、周辺環境などのその他に分類されます。

土地
土地の場合は、境界確定の状況、土壌汚染の有無、境界に関する隣地との紛争の有無や取り決めなどを記入します。
旧建物の基礎や浄化槽、建築廃材など、撤去に費用がかかる物がある場合も告知が必要です。
地盤が弱い、地盤沈下がある、浸水が多い地域など、土地に関する問題も告知事項になるため、過去に浸水被害があった場合も告知します。

建物
建物の場合は、雨漏りやシロアリ被害の有無、給排水や建物自体の瑕疵についても記載します。
また、リフォームや修繕の履歴、石綿使用調査や耐震診断、住宅性能評価を受けている場合も告知書への記載が必要です。

その他
売買に影響を及ぼすと考えられる周辺環境に関する事項や心理的瑕疵も告知書に記載します。
たとえば、近隣にごみ処理場や火葬場など、人によっては嫌悪感を抱く可能性のある施設がある場合も記載が必要です。
過去に事故や事件、自殺などが起きた場合も心理的な瑕疵として告知が必要になります。
また、売買に影響があると思われる近隣での建設予定がある場合も記載が必要です。

告知書とともに必要な付帯設備表とは

付帯設備表とは、売却する物件の設備や残していく家具に関する情報を記載し、売買契約時に買主に渡す書面です。
水回りや空調設備、収納など、設備の有無や故障があればその症状についても記載します。
告知書と同様に、付帯設備表は買主が物件の状態を事前に把握できるため、引き渡し後のトラブルを防げます。

不動産売却で必要な告知書は誰が書く？

告知書は誰が準備し誰が記入するのか、また、告知書によって回避できるトラブルについても解説します。

告知書は誰が書く？

不動産売却時の契約書や重要事項説明書は不動産会社が作成しますが、告知書は誰が記入するのか気になる方も多いかもしれません。
告知書の書式を用意するのは不動産会社ですが、記入するのは売主であることが原則です。
不動産会社が代わりに記入した場合、行き違いで間違った内容を記載してしまう可能性も考えられます。
書式には売主の署名・捺印が入るため、間違った記載によりトラブルが発生した場合でも、売主に責任がおよびます。
忘れていたりわからなかったりすることも多いと思いますが、できるだけ物件の状態を把握し、過去の資料を集めるなど、告知書のための準備が必要です。
売却後のトラブルを回避するためにも、わからない箇所は不動産会社と相談しながら告知書を作成していきましょう。

契約不適合責任によるトラブルを回避

告知書を記入することによって、売主が負う責任である契約不適合責任によるトラブルを回避できます。
契約不適合責任とは、契約書に記載のない瑕疵が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、不動産の引き渡し後に契約書に記載のない瑕疵が見つかった場合、契約不適合責任により買主は売主に対し修繕などの対応を求められます。
修繕などの対応ができない場合は、契約の解除や損害賠償を請求される可能性もあり注意が必要です。
瑕疵があっても告知書に記載があり買主が了承していれば問題がないため、告知書への記入が大切なことがわかります。

不動産売却で必要な告知書は誰が書く？注意点とは

不動産売却で告知書を記入する際に、売主が知っておきたい注意点についてご紹介します。

告知書はいつまでに記入する？

告知書は売買契約時に買主に渡す書類のため、形式的には売買契約時までに作成すれば良いということになります。
しかし、売買契約時当日に、告知書によって初めて瑕疵があることを買主が知ればトラブルに発展する可能性があります。
購入希望者に告知書の内容を伝えるためにも、売主自身が物件の状態を早めに把握し告知書を記入することが必要です。
また、告知書に記載される内容は、不動産の売却活動を開始する際に、不動産会社が知っておかなければならない情報でもあります。
早めに物件の状態を把握し売却活動をスムーズに進めるためにも、販売開始前までに告知書を作成することを注意点として知っておきましょう。

対応状況まで記入する

不動産会社によって告知書の書式は変わりますが、瑕疵について「発見した・していない」と項目があり、どちらかにチェックをする形式なのが一般的です。
もし、雨漏りや給排水管の故障など、過去に発見したことがある場合は、「発見した」にチェックするだけでなく、そのときの対応状況まで記入することが注意点になります。
雨漏りが過去にあったとしても、いつどのように修繕をして現在は問題がないとわかれば、買い手も安心して購入できます。
告知書は、売主に不利になることだけでなく、不動産を良くするためにおこなった履歴もアピールできる書類です。
瑕疵にあっても修繕している場合は、しっかりと対応状況まで書くことを注意点として知っておきましょう。

買主の立場に立って作成する

告知書を作成する際の注意点として、買主の立場に立って作成することがあげられます。
たとえば、騒音問題やごみ問題が近隣であったとしても、大したことがないからと告知しないでいると、売却後にトラブルに発展する可能性があります。
人が不快に感じる要因はそれぞれ異なるため、些細なことでも記入するなど、買主の立場になって作成することが大切です。

インスペクション（既存住宅状況調査）を検討する

告知書は、売主のわかる範囲で記入しても良いのですが、売主でも気づかなかった瑕疵が売却後に見つかる可能性もあります。
売却後に瑕疵が見つかるリスクを避けるためには、インスペクション（既存住宅状況調査）の実施を検討するのがおすすめです。
インスペクションとは、専門家が既存住宅を調査し、建物の瑕疵や劣化状態や、修繕が必要な時期などを判断する調査のことです。
費用は5〜10万円程度かかりますが、隠れた瑕疵が見つかる場合もあり、契約不適合責任によるトラブルも回避できます。

まとめ

不動産売却で必要な告知書の概要や誰が書くのか、知っておきたい注意点についてもご紹介しました。
告知書とは、物件の状態を売主が記入した書面のことで、売買契約時に買主に渡します。
売却後のトラブルを避けるためにも売主は買主の立場に立って告知書に記入し、販売開始前までに作成できるよう物件について把握しておきましょう。
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