ローン残債があっても売却可能？不動産売却の進め方についても解説

住宅ローンの返済が残っている状態でも、不動産の売却ができるのかと、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際には、抵当権の抹消や残債の処理方法など、必要な手続きを理解すれば売却は十分に可能です。
残債がある場合でも適切な流れを踏むことで、トラブルなくスムーズに取引を進めることができます。
この記事では、住宅ローンが残る不動産を売却する際の基本知識や、注意点について詳しく解説していきます。

抵当権とはなにか

抹消

抵当権は、金融機関が債権を保全するための仕組みであり、住宅ローンの健全な運用を支えています。
そもそも抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に金融機関が設定する担保です。
返済が滞れば、金融機関は不動産を競売にかけて残債を回収できるため、所有者は自由に売却できません。
つまり、売却するためには、抵当権の抹消が不可欠です。
まず金融機関から、抹消登記に必要な解除証書や、登記原因証明情報などを取得し、法務局で手続きをおこないます。
オンライン申請も可能で、申請用総合ソフトを使えば平日の日中に窓口へ出向く手間を省けます。
司法書士に依頼するケースが多く、登録免許税1,000円と報酬を合わせてもおおむね2万円程度で収まるでしょう。
書類の発行には日数がかかる場合もあるため、早めの準備が安心です。
金融機関によっては、郵送での書類請求に対応しており、来店不要で完結できる場合もあります。
抹消が完了すれば登記情報に「抵当権抹消」と表示され、以後は担保権が存在しないことが第三者にも証明されます。

完済

抵当権を抹消するには、原則として住宅ローンを完済することが前提です。
売却代金が残債を上回るアンダーローンであれば、決済と同時に一括返済し差額を受け取れます。
買い替えの場合は、ブリッジローンを利用して先に残債を返済し、新居の引き渡しと同時に精算する方法も選択できます。
ブリッジローンは返済期間が最長6か月程度の場合が多く、とくに利息が一時的にも増える点を理解しておきましょう。
残債が売却価格を下回るオーバーローンの場合は、自己資金で不足分を補うか、金融機関と任意売却を協議します。
任意売却では抵当権を残したまま売却し、決済後に残った債務を分割返済する方法が選ばれますが、延滞情報が信用情報機関に登録される点に注意が必要です。
返済額や期間の交渉余地が生じるため、早めに方針を決めて金融機関へ相談することが大切です。
判断に迷った場合は、弁護士や専門業者へ早めに相談することをおすすめします。

ローンを完済していれば自由に売却できる

住宅ローンを完済していれば、抵当権を抹消するだけで売却の制限はなくなります。
また、登記情報サービスを使えば500円ほどで最新謄本を即日取得でき、抹消漏れの確認が容易です。
完済後に抵当権が残存していないか登記情報を確認し、不備があれば速やかに抹消登記をおこないましょう。
ローンのない物件は、買主が新たな担保設定をしやすく、取引がスムーズに進む傾向があります。
査定を受けて適正価格を把握し、販売戦略を立てるためにリフォームやハウスクリーニングを施すと、成約スピードが向上しやすいです。
築年数が浅い場合は、住宅ローン控除や登録免許税の軽減が買主のメリットとなるため、その点もPRポイントになります。

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残債があっても売却する流れと方法

住宅ローン残債の有無と金額により、選択できる売却手段や手続きが変わります。
全体の流れは、①価格査定②金融機関との協議③売却活動④決済・抵当権抹消の四段階で、ケースに応じて手順を調整します。
残債を把握するために、最新の返済予定表や残高証明書を取り寄せておくと、金融機関とのやり取りがスムーズです。
ここでは、代表的な三つのケースを簡潔に整理します。

アンダーローン

売却価格が残債を上回る場合、決済日に売却代金で一括返済し、同時に抵当権を抹消します。
差額は売主の手元に残るため、費用負担が少なく比較的スムーズです。
手付金の入金時点で、金融機関に一括返済予約を入れておくと、決済日に資金がずれ込むリスクを軽減できます。
買主が住宅ローンを利用する場合、抵当権抹消と買主側の担保設定を同日におこなう必要があり、決済は金融機関立ち会いのもとで実施されます。
金融機関と司法書士が決済を調整するため、書類準備を確実におこないましょう。

リースバック

売却後、すぐに買主と賃貸契約を結び、同じ家に住み続ける方法です。
売却資金でローンを完済でき、生活環境を変えずに資金を確保できます。
賃貸期間や再購入オプションを設定できるプランもあり、将来のライフプランに合わせた契約が可能です。
リース料の増減率や、更新条件をあらかじめ確認しておくことで、長期的なコストを抑えられます。
ただし賃料は、市場水準より高めに設定される傾向があり、長期的な家計負担を試算したうえで利用してください。
交渉次第では、敷金・礼金が不要となる事例もあるため、条件を比較検討しましょう。

オーバーローン

残債が売却代金を上回る場合は、自己資金を充当するか任意売却を選択します。
任意売却では債権者の同意を得て、市場価格に近い金額で売却し、残債を分割返済する合意を結びます。
競売より高い価格で売却できる可能性がある一方、手続きには専門家の調整と時間が必要です。
金融機関によっては、引っ越し費用の一部を売却代金から控除できる場合もあるため、条件を確認しましょう。
売却代金で返済しきれなかった残債は債務として残り、金融機関と分割返済計画を合意する必要があります。

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売却するときの注意点について

売却時は、築年数や借入状況などによって条件が大きく変わります。
そのため、売買契約前に専門家へ相談し、疑問点を解消しましょう。
とくに、以下の三点を確認してください。

築年数

築年数が進むほど建物の評価は低下しますが、新耐震基準を満たす住宅なら築年数にかかわらず住宅ローン控除の対象になります。
旧耐震基準の場合でも、耐震適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を取得すれば、控除の適用が可能です。
省エネ性能を高めるリフォームをおこなえば、評価額の下落を抑えながら光熱費も削減できるため、買主へのアピール材料になります。
外壁や屋根などの劣化が進んでいる場合は、部分補修やクリーニングをおこなうことで査定アップが期待できます。
土地の評価に依存する物件では、立地や周辺環境が価格決定の鍵になるため、地域相場を調べてから売り出しましょう。

借り入れ

複数の借入先がある場合は、すべての返済状況を整理し、金融機関へ開示しておくと手続きが円滑に進みます。
抵当権抹消に必要な期間と書類を確認し、決済日から逆算してスケジュールを立てると安心です。
カードローンやリフォームローンなどの無担保債務が残っている場合も、毎月の返済負担を把握して資金計画を立てましょう。
借入額が大きいと審査に影響する可能性があるため、早期に繰上返済しておくと交渉が有利になる場合があります。

任意売却

任意売却は、競売より高い価格で売却できる可能性がありますが、債権者との合意形成が不可欠です。
専門の不動産会社や弁護士に依頼すると交渉が円滑になり、残債の返済計画も立てやすくなります。
売却後に残る債務の返済条件については、利息免除や返済期間延長が認められるケースもあるため、交渉内容を記録に残しましょう。
任意売却を選択した事例では、家計の再建や再スタートを支援する公的制度を併用するケースも見られます。

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まとめ

住宅ローンを完済すれば抵当権は抹消され、不動産を制限なく売却できるようになります。
残債がある場合でも、アンダーローンやリースバックなどを活用すれば、売却の道は十分に検討可能です。
築年数や借入状況によっては、任意売却が選択肢となることもあるため、自身に合った対処法を見極めましょう。