筆界未確定の土地は売却できる？スムーズに売却する方法を解説

隣地との境界線が不明確な土地を売却するときは、買主が見つかりにくいため、注意が必要です。
境界を認識していても、公図上は「筆界未確定」と記録されているケースもあります。
本記事は、土地を売却するときに注意が必要な「筆界未確定」の概要や筆界未確定の土地は売却できるのか、売却する方法について解説します。

筆界未確定とは？土地の売却時に重要な境界について

「筆界未確定」とは、土地の境界が明らかにされていない状態を指します。
筆界未確定の土地は、境界が不明確であるため、土地の売却や開発に際してトラブルを引き起こす可能性があります。

筆界と所有権界の違い

筆界とは、不動産登記簿に記載されている土地の境界のことです。
所有地と隣地との境目を複数の地点で結ぶ線を表します。
一方、所有権界とは、実際に土地所有者が使用している範囲を指します。
所有権界は「この杭の向こう側が隣地」や「この石を境目にする」など、隣接する土地の所有者同士の判断で決めることも可能です。
そのため、筆界は「公法上の境界」、所有権界は「私法上の境界」と呼ばれます。
所有権界は、所有者間の合意や長年の慣習に基づいている場合、登記された筆界とは異なることがあるため、土地を売却する際は、注意が必要です。

土地の境界の種類

土地の境界は、主に以下の2種類があります。

●隣地所有者との境界：隣接するほかの土地所有者との間の境界
●公道との境界：土地が公道（県道、市道など）と接している場合の境界

隣地所有者との境界線の確定は、隣接地の所有者間の合意に基づくことが多いです。
公道との境界は、一般的には地方自治体によって設定され、より明確に定義されていることが多いです。

筆界未確定の土地の課題

筆界未確定は、土地所有者が「一筆地調査」に参加せず、または境界の決定に同意しない場合に発生します。
一筆地調査とは、市町村などの自治体が主導でおこなう土地の調査です。
この調査では、各土地に関して所有者立会いのもと、一筆ごとの所有者、地番、地目、境界線を調べます。
調査は、登記簿と公図を基におこなわれ、現地の状況と照らし合わせながら土地所有者と筆界を確認します。
筆界が確定すると公に認められて公図上にも記載されますが、筆界未確定のままだと、土地所有者は以下の手続きができません。

●分筆・合筆
●地積更正
●地目変更

筆界未確定の土地では、土地を分割する「分筆」や隣接する土地を統合する「合筆」がおこなえません。分筆や合筆ができないと、相続や土地の売却時に問題となります。
所有者同士が協力して非公式に土地を分割・統合することは可能ですが、公的な登記ができないため、リスクが高いです。
地積更正は、登記簿上の土地面積と実際の測量面積が異なる場合におこなわれます。
しかし、筆界未確定の場合、この更正をおこなうことができません。
土地の用途が変わった場合、地目変更が必要ですが、筆界未確定の土地では、この地目変更も不可能です。

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筆界未確定の土地は売却できる？

筆界未確定の土地でも売却は可能です。
しかし、売却する際には、以下の点に注意が必要です。

トラブルに発展する可能性

筆界未確定の土地は、金融機関から担保として認められにくいため、買主が住宅ローンを利用することが難しくなります。
多くの購入者は住宅ローンの利用を前提に不動産を購入するため、この制限は大きな障害となります。
また、筆界未確定の土地は、隣地所有者との境界を巡ってトラブルが発生しやすいです。
たとえ現在の所有者間で境界に合意があっても、所有者が変わると新しい所有者が異なる境界を主張する可能性があります。
買主にとっては、将来の建物の増築や売却などの際に、権利の主張が困難になり、結果としてトラブルに発展するリスクがあります。

境界明示義務

一般的に、土地売買において、売主は土地の正確な境界を買主に明示する義務があるため、注意が必要です。
たとえば、買主に土地を引き渡す際に、ブロック塀や境界杭などの固定物で境界を示し、境界線を確認します。
境界明示義務は、法的な義務ではありませんが、売買契約書に記載されることが多いです。
しかし、筆界未確定の土地では境界が不明確なため、この境界明示義務を適切に果たすことが困難です。
境界が明示されていない土地は、信用度が低下し、購入希望者が安心して購入できません。
したがって、境界明示義務は売却をスムーズに進めるためにも重要な項目です。

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筆界未確定の土地の売却方法とは？

筆界未確定の土地をスムーズに売却する方法と手続きは以下のとおりです。

筆界の確定をおこなう

まずは、土地家屋調査士に依頼して筆界の確定測量をおこないます。
確定測量は、隣接する土地所有者の立会いも必要です。
確定測量により、土地の正確な境界線が決定されます。
次に、測量の結果に基づき、土地家屋調査士は「筆界確認書」を作成します。
筆界確認書には、筆界に関して双方の合意があることを証明し、両当事者が署名・捺印する流れです。
土地の筆界が公的に確定すると信頼性が高まるため、土地を売却しやすくなります。
なお、筆界の確定について隣地所有者との交渉が難しい場合は、適切な専門家の助言を得ながら進めることが望ましいです。

地図訂正をおこなう

確定した筆界に基づいて作成された境界図は、法務局に提出して地図訂正をおこないます。
地図訂正とは、法務局が管理する公図（公的な土地の地図）を最新の状態に更新することです。
地図訂正をおこなうことにより、土地の境界線が正確に公図に反映され、売却時の売買契約書にその境界を明示できるようになります。
地図訂正は買主にとって大きな安心材料となります。

道路明示申請をおこなう

道路に面する土地の場合は、敷地と道路との正確な境界線を確定するための「道路明示申請」もおこないましょう。
道路明示申請は、所有する土地が所在する市町村の道路課でおこないます。
申請によって取得する「道路境界明示書」は、買主に引き渡す書類のため、大切に保管しておきましょう。

地積更正登記

測量図と実際の土地の面積（地積）に大きな差がある場合、地積更正登記が必要です。
地積更正登記の手続きは、不動産登記簿を管理している法務局でおこないます。

境界非明示の特約をつける

隣地所有者と連絡が取れないなどで、境界を確定するのが難しい場合もあるでしょう。
その場合、買主が承諾すれば、筆界未確定のまま土地を売却することも可能です。
ただし、境界非明示の特約を売買契約書に設定することが重要です。
境界非明示の特約には、境界を明示せずに売却することや、境界に関する異議申し立てを受け付けないことが明記されます。
この特約をつけずに売買契約を結んだ場合、売却後に境界をめぐってトラブルが起こった際に、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売却された土地が売買契約の内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
土地の境界についても、引き渡し後に売買契約書の内容と異なった場合、買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約解除される恐れがあります。
そのため、契約書に境界非明示の特約をしっかりと記載することが大切です。

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まとめ

筆界未確定とは、土地の境界が不明確な土地のことです。
筆界未確定の土地でも売却できるが、トラブルや境界明示義務に注意が必要です。
筆界未確定の土地をスムーズに売却するには、筆界の確定と地図訂正、道路明示申請や地積更正登記、境界非明示の特約を付ける方法が挙げられます。