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不動産の売買契約において、手付解除に関する特約を設けることがあります。
売買契約の手付解除がどのようなときに役立つのかを知っていれば、不動産の購入で大きな損をする可能性が下がるでしょう。
今回は、不動産の売買契約をおこなうときに知っておきたい手付解除の概要と方法、不動産会社へ支払う仲介手数料についてご紹介します。
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不動産売買契約における手付解除とは
手付解除とは、手付金を担保に買主や売主が一方的な理由でも契約を解除できる権利を保証した特約です。
より条件が良い不動産が見つかった、より高く不動産を買ってくれる購入希望者が現れたなど、一方的な理由で契約を解除したくなるケースはあるものです。
しかし、契約が締結されたあとの解除には通常違約金が必要になります。
手付解除の特約をつけておけば、手付金を手放すことにより違約金を支払わなくても契約を解除できるのです。
違約金が必要ない特約には、ほかにも住宅ローンの本審査に落ちたときに効果を発揮する住宅ローン特約などがあります。
また、買主と売主が話し合いにより合意を形成できれば違約金なしでも契約解除が可能です。
手付解除は売主買主双方の権利を守る特約
手付解除とは、買主や売主が自分の都合に合わせて売買契約を解除する権利を守るための特約です。
違約金が発生してしまうと、本当は契約を解除したいのにこれ以上の出費が増えるのを恐れて解除できなくなる可能性が高まります。
手付解除によって、簡単には手放せないものの、ある程度失っても大きな損失にはなりにくい金額を担保にしておけば契約を解除しやすくなるのです。
同時に、契約を解除される側にとっても手付金が手に入るため時間の損失が生まれるばかりではありません。
売主と買主双方の権利を守り、対等な契約を実現するための特約なのです。
そのため手付解除を売買契約の特約として盛り込むためには双方の合意が必要になります。
手付解除には期日がある
手付解除の特約をつけている契約でも、契約を解除するためには期日があります。
基本的に、手付解除をおこなえる期日は「契約相手が契約の履行に着手するまで」とされており、契約の履行に着手して以降は特約があっても違約金が必要です。
「契約の履行に着手」とは、契約した内容を実現するための準備を指します。
売主であれば該当の不動産から引っ越すために荷物をまとめたり、買主であれば残りの代金を用意したり、といった行為です。
ただし、これらの行為がいつおこなわれるかについては不明確になりがちであるため、手付解除期日を当事者同士で具体的に定める特約も盛り込まれます。
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不動産の売買契約で手付解除を実行する方法
不動産売買契約で手付解除を実行する方法は、解除するのが売主なのか買主なのかによって異なります。
買主が手付解除するのであれば手付放棄、売主が手付解除するのであれば手付倍返しの方法をとることになるでしょう。
買主は手付放棄で契約を解除する
買主が何らかの事情で契約を解除するのであれば、手付放棄によって解除をおこないます。
手付放棄は売主に預けた手付金を丸ごと手放すことにより、契約の解除を認めてもらう方法です。
これにより買主はその手付金以上の損失を出すことなく契約を解除でき、売主も売却代金ほどでないもののまとまったお金が手に入ります。
手付放棄により契約を解除するのであれば、契約書に付帯する書類として覚書を作成し、該当の契約が解除されたことを記録に残す必要があります。
売主は手付倍返しで契約を解除する
売主側の事情で契約を解除するのであれば、手付倍返しによって解除をおこないます。
手付倍返しは、買主から支払われた手付金の倍額を支払って契約を解除する方法です。
支払われた手付金をそのまま返還するだけでは、買主にとってはプラマイゼロになるだけであまり大きな保証にはなりません。
買主が手付放棄すると手付金をまるまる失うことを考えれば、ただ返金するだけの方法は不平等です。
そのため売主が契約を解除すると手付金を返還するだけでなく、同じ金額を改めて支払う必要があります。
したがって売主は手付金を受け取っても契約が履行されるまでは手をつけずに取っておく必要があり、万が一に備えて同額を蓄えておくのが望ましいです。
契約が解除されると買主は再び購入する物件を探さなければならないため、その分の損失を補填する形になります。
手付倍返しによって売買契約を解除するときも、契約書に付帯する書類として覚書を作成する必要があります。
契約書そのものを廃棄すれば良いわけではないため注意が必要です。
売買契約の手付解除は書面で通知する
買主と売主のどちらが手付解除をおこなうかに関わらず、手付解除は書面で通知するのが望ましいです。
通知の確実性を考え期日までに送付したことを証明するためには、配達証明つきの内容証明郵便で送る必要があります。
なお、手付倍返しでは実際に手付金の倍額を買主に提供するまでは手付解除の効力が発揮されないため注意しましょう。
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売買契約の手付解除を実施したら仲介手数料はどうなるのか
不動産の売買契約が成立すると、通常は仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。
これは、不動産会社にとって正当な報酬であり、買主側はこれ以外に不動産会社にお金を支払わないのが一般的です。
そのため仲介手数料を逃すと不動産会社にとっては大きな痛手になります。
しかし手付解除が実行されると売買契約そのものがなくなるため、仲介手数料がどう扱われるかはケースにより異なるでしょう。
仲介手数料が発生する可能性がある
特約により解除されたとはいえ、手付解除をおこなう段階では一度売買契約を締結しています。
そのため、売買契約が成立したことには違いないとして、仲介手数料を請求する不動産会社もあるのです。
一方で、手付解除による売買契約の解除は売主と買主双方に担保された正統な権利であるとして、仲介手数料の請求を自粛する不動産会社もあります。
仲介を依頼する不動産会社がどちらの考え方なのかは、事前に確認しておくと良いでしょう。
手付解除後の仲介手数料を支払う義務はない
手付解除を実行したときの仲介手数料については、法律上支払いの義務があるわけではありません。
手付金以外の売却代金については不動産の引き渡し時に支払うため、本来ならそこで仲介手数料も精算します。
しかし、契約を解除すると引き渡しがなくなるため支払いの機会もなくなるのです。
それでも仲介手数料を請求する不動産会社は存在するほか、裁判になったときも仲介手数料の支払いについては曖昧な判決になることがあります。
支払った仲介手数料は返還されない可能性がある
仲介手数料は売買契約の締結時と引き渡し時に分けて支払うことが多く、手付解除のときはすでに半分支払った状態です。
このすでに支払った仲介手数料については返還されない可能性があり、手付金以外にもお金を失う可能性があるため注意が必要になります。
その一方で「すでに支払った仲介手数料でも契約は成立しなかったから」と返還する不動産会社もあります。
ただし、返還されない可能性のほうが高いため、気を付けましょう。
なお、他社様との取引で発生した仲介手数料につきましては、相談の対応を致しかねますので予めご了承ください。
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まとめ
売買契約を売主または買主の一方的な事情で解除するときは、手付解除の特約を活用することが多いでしょう。
どちらの立場で手付解除を実行するかによって具体的な方法は異なりますが、基本的に手付金の金額をまるまる手放すことになります。
契約解除されたときの不動産会社への仲介手数料については不動産会社によって異なるため、事前に取り扱いを確認しておくのがおすすめです。
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