共有名義で不動産購入をするメリットとデメリットを解説

マイホームを購入した際は、所有者を誰にするかを決める必要があります。
夫婦で不動産購入をおこなう場合、単独名義も可能ですが、共有名義にするという選択肢もあります。
親子で不動産を購入する場合も同様です。
この記事では、共有名義とはどのような仕組みなのか、また共有名義のメリットとデメリットについてお伝えします。
マイホーム購入を検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

不動産購入をおこなう際に知っておきたい共有名義とは

まずは不動産購入の基礎知識として、共有名義とは何かを知っておきましょう。
不動産購入をおこなったら、家の所有者や抵当権の有無など不動産に関する情報を法務局に記録することが義務とされています。
このことを「登記」と呼び、登記することで不動産が誰のものなのかが第三者に明確になります。
登記には、「単独名義」と「共有名義」の2種類あります。
「単独名義」とは1名の所有者で登記すること、「共有名義」とは複数人の所有者で登記することです。
夫婦や親子、親戚が共同で出資して不動産購入をおこなった場合に、共有名義で登記がおこなわれます。
経済状況などにより1人で不動産購入をおこなうことが困難な場合にも、共有名義であれば可能になります。
同一の不動産を共有してる所有者のことを共有者と呼びます。
そして共有名義では、数人が共同で不動産を所有しているため、誰がどれだけ持っているかの権利を明確にする必要があります。
基本的に、不動産購入の際に出資した金額によって持分割合が決まります。
持分割合とは、不動産の所有権の割合を表すもので、不動産の相続や売却などをおこなうときの目安として重要な役割を担います。
たとえば夫婦でマイホームを購入した場合に、6,000万円の家を夫と妻がそれぞれ3,000万円ずつ出資して購入したのであれば、持分割合は夫婦ともに2分の1です。
もちろん割合は半分ずつでなくても、共有名義の登記は可能です。
親が3,000万円、2人の子どもが1,500万円出資して不動産購入をおこなった場合、持分割合は親が2分の1、子どもは4分の1ずつとなります。
ただし持分割合が大きければ、持分割合が小さい共有人の言い分を聞き入れなくても良いということではありません。
不動産の所有権を侵害できないことは言うまでもありません。
不動産の売却や利用する行為は、共有者全員の同意が必要です。
不動産は家族全員のものではありますが、将来不動産を売却して利益を分ける際など、持分割合を活用する場面があるかもしれません。
共有名義にする際は、持分割合については共有者が納得のうえで決めておく必要があります。
事前に協議しておくことで、将来不動産を活用する際にトラブルを避けられるでしょう。

共有名義で不動産購入をおこなうメリットとは

共有名義で不動産購入をおこなう2つのメリットをご紹介します。

共有名義のメリット①住宅ローン控除がそれぞれ受けられる

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、条件を満たすと住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%が所得税と住民税から減税される仕組みです。
新築住宅であれば借り入れ年度から13年間、既存住宅であれば10年間控除が受けられます。
減税効果が高い住宅ローン控除ですが、共有名義であれば夫婦それぞれ減税が適用されるので、さらに減税額が大きくなります。
夫婦それぞれ所得が発生している場合、所得税と住民税を毎年支払っているでしょう。
共有名義で不動産購入をおこなえば、住宅ローン控除で減税対象になります。
住宅ローンに付随するメリットとして、共有名義にすることで住宅ローンの借り入れ額を増やせるメリットも生じます。
単独名義の場合は、1人の収入源に応じた金額しか認められません。
しかし、共有名義であればそれぞれの収入を合算した金額に応じた借り入れ額になります。
借り入れ額が増えれば、購入する物件の選択肢が広がることや、住宅ローンの審査に受かりやすくなるメリットがあります。

共有名義のメリット②節税効果がある

共有名義にすると単独名義と比較して、相続時や売却時に節税できるメリットがあります。
不動産を売却する際、条件を満たせば売却で得た利益である譲渡所得から3,000万円の控除を受けられる特例があります。
単独名義であれば所有者1人に対して3,000万円の控除ですが、夫婦で所有する共有名義であればそれぞれが各持分に対して3,000万円の控除を受けられます。
そして、共有名義は相続する際にも節税効果が期待できます。
マイホームを夫婦の共有名義にしていた場合、どちらかが死亡した際に持分割合だけが課税対象になります。
単独名義であれば不動産評価額がすべて課税対象となるので、相続税の負担が重くなります。
親子で不動産を購入する場合も同様で、親に先立たれた場合、共有名義であれば親が所有していた部分のみが相続税の課税対象となるので節税対策として効果的です。
相続税対策は早めにとりかかると効果が大きいです。
持分割合を見直し、少しずつ共有持分を子どもに贈与するなどの有効な節税対策もあります。

共有名義で不動産購入をおこなうデメリットとは

続いて、共有名義で不動産購入をおこなうことでどのようなデメリットが生じるかもおさえておきましょう。

共有名義のデメリット①共有名義人が他界すると所有者が増加する

共有名義の所有者が他界すると、その子どもなど相続人が所有者になります。
すると不動産購入時よりも共有人の数が増えて、管理が複雑になるデメリットがあります。
共有人同士、話し合いの機会を設けられる関係性であればさほど問題ありませんが、居住地が遠方の場合や、関係性が薄い間柄だと意見がまとまりにくくなる可能性があります。
年数が経てば経つほど相続人が芋づる式に増えて、数10人から数100人の共有人で所有することになるので注意が必要です。
管理が手間になるので売却しようにも、すべての共有人の同意を得ることは簡単ではありません。
共有名義で不動産購入をおこなう際は、不動産を将来どのように相続させていくかを考えておくと良いでしょう。

共有名義のデメリット②贈与税の対象になる可能性がある

共有人の1人が仕事を辞めたり、家事育児に専念したり、ライフスタイルが変わった場合に、別の共有人が住宅ローンを支払うことがあるかもしれません。
このような場合に、税務署から贈与と判断されて贈与税の支払いを求められる可能性があります。
たとえば夫婦で共有名義のマイホームを購入したけれど、出産育児により妻が退職して収入がなくなったとします。
支払いが滞ることを避けるために妻の代わりに夫が住宅ローンの支払いをした場合、贈与とみなされる可能性があります。
次のようなケースも注意が必要です。
親子で共有している不動産に子どものみが居住しているとします。
実質上住んでいる子どもに親が無償で親の持分を受け渡した場合も、贈与とみなされて税金が課せられます。
共有者同士は権利関係が曖昧になりやすく、税務署の指摘を受ける事態になりかねないので注意しましょう。

共有名義のデメリット③不動産購入の諸費用が余分にかかる

不動産購入をおこなうときは、物件価格以外にも事務手数料や登記手数料などさまざまな諸費用がかかります。
共有名義ということは複数の所有者が存在するため、手続きには所有者の人数分の手間がかかります。
そのため、契約にかかわる手数料、登記に関わる手数料など、不動産購入に付随する費用が余分にかかることがデメリットにあげられます。

まとめ

不動産購入は複数人で所有する共有名義でおこなうことが可能であり、メリットとデメリットがあります。
共働きの夫婦など、それぞれ所得がある場合は、共有名義を選択することで節税効果が大きい可能性があります。
不動産購入をおこなう際は、デメリットを含めて理解したうえでぜひご検討ください。