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不動産を購入するときには、土地や建物の購入費以外にも、いくつかの諸費用を支払わなければなりません。
不動産登記をおこなうときに発生する諸費用のひとつが登録免許税です。
そこで今回は、登録免許税とはなにか、税率や保存登記の概要、そして住宅用の不動産における登録免許税の免税措置について解説します。
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不動産登記時に発生する登録免許税とはなにか
登録免許税とは、不動産を購入・取得して不動産登記をおこなうときに、国に納める税金のことです。
そもそも不動産登記とは、土地や建物を取得した方が誰かを対外的に示す手続きであり、令和6年4月1日から義務化されました。
まずは不動産登記時に発生する登録免許税とはなにか、概要を解説します。
登録免許税とは不動産登記時に発生する国税のこと
登録免許税とは、不動産の所有権や抵当権を登記する際に、登記所で納付する国税です。
登録免許税は原則として現金で納付し、領収書を登記申請書に貼付して納めます。
ただし、税額が3万円以下の場合に限り、印紙で納付することも認められています。
一般的に「登記料」と呼ばれることがありますが、登録免許税とは異なる費用であるため、誤解しないように注意が必要です。
登録免許税は法務局で納付する
登録免許税の納付方法は、まず最寄りの税務署や簡易郵便局を除く郵便局、金融機関などで現金で納付します。
その際、領収書が発行されるので、これを不動産登記時に提出する「登記申請書」に貼り付け、管轄の法務局に提出すると、登記申請が完了します。
税額が3万円以下の場合、税額分の収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付することも可能です。
また、不動産登記をオンラインでおこなう場合は、登録免許税の支払いをオンラインで済ませることができます。
不動産登記や登録免許税の納付は個人でもおこなえますが、手続きがやや複雑なため、難しいと感じた場合は司法書士に依頼することをおすすめします。
司法書士に依頼した場合は、別途司法書士手数料がかかるでしょう。
登記簿謄本の「表題部」と「権利部」とは
登録免許税は、所有する不動産の状況や権利関係を登記簿に記載する手続きの際に発生する税金です。
新築または未登記の建物を取得した場合は保存登記を、中古の住宅や土地を購入した場合は移転登記をおこないます。
登記簿は、物理的な状況を記載する「表題部」と権利関係を記載する「権利部」に分かれています。
表題部の不動産登記は義務付けられているため、注意するようにしましょう。
保存登記が必要な場合、不動産を取得した日から1か月以内に不動産登記をおこなわなければならず、これを怠ると最大で10万円の過料が科される可能性があります。
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登録免許税の税率や所有権の保存登記について
不動産登記時に発生する登録免許税の税率は、登記の内容や不動産の種類、取得した理由によって異なります。
不動産登記の種類は「所有権の保存」「所有権の移転」「抵当権の設定」の3種類です。
登録免許税の税率や、それぞれの不動産登記の内容について見ていきましょう。
所有権の保存登記とは
所有権の保存登記とは、これまでに不動産登記が行われていない不動産を取得した際におこなう登記です。
新築の建売住宅やマンション、注文住宅を購入した際に必要となるもので、不動産の所有者が誰であるかを法的に示すためにおこないます。
所有権保存登記の税率は0.4％で、不動産評価額に0.4％を掛けて税額を算出しましょう。
たとえば、不動産評価額が3,000万円の場合、これに0.4％の税率を掛けた12万円が登録免許税の税額となります。
所有権の移転登記とは
所有権の移転登記とは、すでに所有権の登記が行われている不動産を取得した際におこなう不動産登記です。
所有権が売主から買主へと移転したことを法的に示すために必要で、中古マンションや中古一戸建てを購入した際に所有権移転登記をおこないます。
所有権移転登記で支払う登録免許税の税率は2.0％で、不動産評価額に2.0％を掛けて税額を算出しましょう。
たとえば、不動産評価額が3,000万円の場合、これに2.0％の税率を掛けた60万円が登録免許税の税額となります。
先述した所有権保存登記の税率0.4％と比較して高くなりますが、後述する軽減措置により実際の税率は下がる場合があります。
抵当権の設定とは
抵当権の設定とは、所有権の登記がおこなわれている不動産に対して、金融機関などが担保を設定する際におこなう不動産登記です。
正式には「抵当権設定登記」と呼ばれ、住宅ローンを利用して不動産を購入する際に登記する必要があります。
抵当権設定登記の税率は、先述した保存登記と同じ0.4％です。
ただし、税額の計算に用いる金額は住宅ローンの借入額（債務額）のみであり、不動産評価額を基にした計算はおこないません。
たとえば、3,000万円で購入した不動産のうち、住宅ローンの借入額が2,000万円の場合、2,000万円に税率0.4％を掛けた8万円が登録免許税の税額となります。
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住宅用の不動産における登録免許税の軽減措置について
不動産登記時に発生する登録免許税の税率は、先述したとおり0.4％～2.0％です。
ただし、特定の条件を満たすケースに限り、軽減措置を適用して税率を引き下げられます。
軽減措置を適用できるケースは大きく3つに分けられるため、それぞれを確認しておきましょう。
特定の住宅用家屋への軽減措置
住宅用家屋、つまりマイホームなどの居住目的で購入した不動産には、軽減措置が適用されます。
軽減措置により、土地の所有権移転登記は1.5％、建物の所有権保存登記は0.15％、所有権移転登記は0.3％へとそれぞれ減税されます。
なお、住宅用家屋への軽減措置には適用期限があるため、注意するようにしましょう。
土地に対する軽減措置の適用期限は令和8年3月31日まで、建物に対する軽減措置の適用期限は令和9年3月31日までです。
特定認定長期優良住宅への軽減措置
住宅が「特定認定長期優良住宅」である場合、先述した軽減措置にくわえて、さらに税率を軽減することが可能です。
所有権移転登記の税率は0.1％に軽減され、また、マンションは0.1％、一戸建て住宅は0.2％に税率が軽減されます。
特定認定長期優良住宅への軽減措置にも適用期限があるため、注意するようにしましょう。
令和6年度の税制改正により、軽減措置の適用期限が延長されており、現時点での適用期限は令和9年3月31日までとなっています。
認定炭素住宅への軽減措置
住宅が認定炭素住宅と認められた場合、登録免許税の軽減措置を適用できます。
認定炭素住宅に対する軽減措置後の税率は、所有権保存登記および所有権移転登記ともに0.1％です。
同様に、特定の増改築等が施された住宅用家屋についても軽減措置が適用され、税率は0.1％に下がります。
なお、いずれの軽減措置にも適用期限があり、令和9年3月31日までとなっているため、軽減措置を適用したい場合は、その期間内に不動産を購入することをおすすめします。
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まとめ
登録免許税とは、不動産を購入して登記するときに発生する国税のことです。
登録免許税の税率は、所有権の保存登記か移転登記かによって異なり、住宅ローンを借り入れるときは抵当権の設定にも登録免許税が発生します。
なお、特定の住宅用家屋などに対しては軽減措置を適用できるため、税額が安くなる可能性が高いです。
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