不動産購入時に発生する不動産取得税とは？計算方法と軽減措置の条件を解説

マイホームを購入すると不動産の購入代金だけでなく、不動産取得税が課されるケースがあります。
しかし不動産取得税とは何か、どのくらいの金額を支払うことになるのか、わからないことも多いのではないでしょうか。
今回は不動産取得税の概要と支払う税額の計算方法、軽減措置の適用条件を解説します。

不動産の購入時に支払う不動産取得税とは

不動産取得税とは、建物や土地など不動産を取得した場合に課される税金のことです。
特徴は支払うタイミングが一度だけに限られる点です。
不動産を所有すると課される代表的な税金には固定資産税や都市計画税などもありますが、これらは不動産を対象とした税金のため、所有している間は毎年支払う必要があります。
一方で不動産取得税は不動産の「取得」が課税対象となるため、取得した事実に対して一度だけ税金が課されるのです。
不動産取得税は地方税の一種であるため、国ではなく不動産が位置している都道府県に支払います。

不動産取得税の支払い義務が生じるケース

不動産取得税は、個人・法人に関係なく不動産を取得した方すべてが対象です。
建物と土地両方に課税されるため、たとえば土地付き住宅を取得したケースでは建物部分と土地部分それぞれが課税対象となります。
マイホームとして住むために購入した不動産のほか、贈与や建物部分の新築および増改築、不動産経営を目的とした集合住宅の取得も不動産取得税の対象です。
なお不動産取得税は有償のみならず無償で土地や建物を取得した場合も課税対象となるため、不動産の所有権を取得した段階で不動産取得税が課されます。
しかし被相続人が遺した不動産を相続して取得したケースでは、一定要件を満たすと課税対象から除外されます。
たとえば両親が所有していた不動産を相続にて取得した場合、不動産取得税は非課税です。

不動産取得税はいつ支払うのか

不動産取得税は基本的に不動産を取得した日から半年後、もしくは1年後です。
なかには異なる期日を設定している自治体もあるため、不動産取得税がかかる可能性がある場合は必ず確認しましょう。
支払い期日を過ぎると罰則として延滞税が課され、多くの金額を支払うことになります。
不動産取得税の支払い方法は原則として一括払いですが、一度で支払うことが難しい場合は税事務所に相談してみてください。
正当な理由があると判断されれば、一括払いから分納での支払いに変更してもらえます。
半年以内での支払い完了が基本となるため、分納払いに変更後も計画的な支払いが必要です。

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不動産購入時に支払う不動産取得税額を知るための計算方法

不動産取得税の計算方法は、建物も土地も以下の計算式を用いれば算出できます。
不動産取得税 ＝ 不動産（建物・土地）の固定資産税評価額 × 不動産取得税率（4％）
不動産取得税の計算方法におけるポイントは、不動産の購入代金ではなく固定資産税評価額を用いる点です。
不動産の場合、固定資産税評価額は購入代金よりも安くなるのが基本で、建物は時価の約50～60％、土地の場合は約70％になります。
また不動産取得税率は4％が原則ですが、2027年3月31日までに不動産を取得すれば、税率を3％に引き下げられます。
さらに取得した土地が宅地もしくは宅地と同様に扱われる土地の場合、同期限まで土地の固定資産税評価額を50％まで下げることが可能です。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税を計算するにあたり、本記事では購入した不動産の価格および固定資産税評価額を以下の金額と仮定します。

●建物の固定資産税評価額：2,000万円
●土地の固定資産税評価額：2,300万円

不動産取得税率を本来の4％と仮定した場合、建物および土地の不動産取得税の計算方法は以下のとおりです。
建物の不動産取得税 ＝ 2,000万円 × 4％ ＝ 80万円
土地の不動産取得税 ＝ 2,300万円 × 4％ ＝ 92万円
以上から購入した不動産全体に課される不動産取得税は、80万円 ＋ 92万円 ＝ 172万円となります。
一方、2027年3月末までに不動産を購入した場合、建物および土地の不動産取得税の計算方法は以下のとおりです。
建物の不動産取得税 ＝ 2,000万円 × 3％ ＝ 60万円
土地の不動産取得税 ＝ 2,300万円 × 1/2 × 3％ ＝ 34万5,000円
購入した不動産に課される不動産取得税の総額は60万円 ＋ 34万5,000円 ＝ 945,000円です。
不動産取得税率が4％の場合と比較すると、172万円 － 94万5,000円 ＝ 77万5,000円と納税額に大きな差が生じることがわかります。

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不動産購入時に知りたい不動産取得税の軽減措置とは

不動産取得税には期限付きで軽減税率が適用されるだけでなく、条件を満たした場合に限り新築住宅と中古住宅、土地に対する軽減措置の対象に含まれます。

新築住宅の購入時における軽減措置とは

新築の一戸建てやマンションを購入すると、軽減措置として1,200万円が建物の固定資産税評価額から差し引かれます。
軽減措置を適用したうえで新築住宅の購入時にかかる不動産取得税は、以下の計算方法で算出できます。
（固定資産税評価額 － 1,200万円）× 3％ or 4％
固定資産税評価額に軽減措置を適用してから不動産取得税率を掛けるため、購入した新築住宅が1,200万円以下の評価額となれば、不動産取得税を支払う必要はありません。
なお2026年3月31日までに購入した新築住宅が認定長期優良住宅にあたるケースでは、控除額が1,300万円に増額されます。
新築住宅を対象とした軽減措置の適用条件は、不動産の購入目的が居住用であること、そして住宅の延床面積が50～240㎡の2点です。

中古住宅の購入時における軽減措置とは

中古の一戸建てやマンションを購入した場合は、建物の固定資産税評価額から築年次に応じた金額が控除されます。
中古住宅の購入時に対して軽減措置が適用された場合、不動産取得税の計算方法は以下のとおりです。
（固定資産税評価額 － 築年次に応じた控除額）× 3％ or 4％
控除額は都道府県ごとに差があるため、中古住宅の購入時は一度確認してみると良いでしょう。
中古住宅を対象とした軽減措置の適用条件には、自らが居住するために購入した住宅であること、住宅の延床面積が50～240㎡以下であることが含まれます。
くわえて新築日が1982年1月1日以降、かつ新耐震基準に適合していることの2点も満たさなければなりません。
新築日や耐震基準が条件を満たしていない場合は専門家に耐震診断を依頼し、新耐震基準を満たしていると判断されれば軽減措置の適用対象となります。
ただし、診断は中古住宅の取得より前2年以内であることが必要です。

土地における軽減措置とは

土地を対象とした軽減措置は、購入する不動産が新築住宅でも中古住宅であっても条件を満たせば適用されます。
土地に軽減措置が適用される場合の計算方法は以下のとおりです。
｛（固定資産税評価額 × 1/2）× 3％ or 4%｝－ 軽減額
軽減額は以下の計算方法で算出できます。
（1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）× 住宅の床面積の2倍（上限200㎡）× 3％
ただし計算結果が4万5,000円を下回った場合、軽減額は4万5,000円となります。
土地における軽減措置の適用条件は、まず住宅が新築または中古の軽減措置の適用条件を満たしていることが重要です。
また建物を先行取得した場合は、新築住宅も中古住宅も土地を1年以内に取得する必要があります。
一方で土地を先行取得した場合は3年以内に新築する、あるいは1年以内に中古住宅を取得しなければならないため、よく確認してから取得することが大切です。

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まとめ

不動産取得税とは、建物や土地などを取得した場合に一度だけ支払う地方税のことです。
支払う税額は、建物および土地の固定資産税評価額に所定の税率を掛けて計算できます。
軽減措置が適用されれば節税につながるため、不動産の購入前には適用条件をよく確認しましょう。