マンション経営で有効的に土地活用しよう！メリットや経営向きの条件をご紹介

土地を所有していると固定資産税などがかるため、何らかの形で利活用したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
有効的な土地活用の方法の1つとして、マンション経営が挙げられます。
ここでは土地活用の方法としてマンション経営を利用するメリットや向いている人の特徴をご紹介します。
利活用していない土地を所有している方は、ぜひご確認ください。

土地活用におけるマンション経営とアパート経営の違い

今回はマンション経営についてご紹介しますが、もう1つの土地活用法として「アパート経営」があります。
土地活用におけるマンション経営とアパート経営では、どのような違いがあるのでしょうか。
双方の違いを確認し、マンション経営による土地活用のポイントを押さえていきましょう。
マンション経営はその名のとおり、土地に新しいマンションを建築し、それを貸しに出す土地活用の方法になります。
マンションの構造はRC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄筋鉄骨コンクリート）造である場合が多く、アパートに比べて耐久性の高い建物であることが魅力です。
一般的にはRC造やSRC造のほうが建築費用がかかるため、初期コストはマンション経営のほうがかかってしまいますが、長期的な観点では維持がされやすいです。
こうした構造上の違いにより、マンション経営ではローンの返済期間を長く設定できることが有利なポイントです。
アパート経営もマンション経営とほぼ同じですが、建築するものがアパートになるため、建築構造がRC造やSRC造だけでなく木造も含まれます。
そのため初期費用を抑えられる一方で、耐久性の面で寿命が短い建物になりやすい特徴があります。
また、もうひとつの違いとして「室数」が挙げられます。
マンションは階層を増やすことで室数を多く確保できるため、家賃収入を大きくすることが可能です。
室数をそれほど多くすることができないアパート経営では、月々の収入はマンション経営と比べると小さくなります。
そのため、マンション経営は初期コストをかけて大きく回収したい方、アパート経営は初期費用を抑えてコツコツと回収したい方に向いているといえます。

土地活用法でマンション経営を選ぶメリットとデメリット

マンション経営にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
マンション経営を始める前に確認し、より良いマンション経営をするための対策を考えていきましょう。

メリット①資産になる

マンション経営の場合、土地やマンションは自分の所有物となります。
そのため、まとまったお金が必要になった際にはマンションを売却して売却益を得ることができます。
マンション経営は大きな回収が見込めることから、売却をする際にも買い手がつきやすいでしょう。
つまり、マンション経営は資産形成にもつながるのです。
将来のことを考えて資産形成したいと考えている方にとっては大きなメリットといえるでしょう。

メリット②節税効果が期待できる

マンション経営は不動産所得による損益通算などによって節税につなげやすいです。
損益通算とは、ある所得のマイナスを他の所得のプラスで打ち消すことができる制度のことです。
そのため、家賃収入から経費を引いてマイナスとなってしまった場合、給与所得で打ち消すことで支払う税金を下げることができるのです。
実際にどのぐらいの節税に繋がるのかは計算が難しいため、税理士などへ相談すると良いでしょう。

デメリット①初期コストが高い

前述のとおり、マンションの建築はRC造やSRC造であるため、建築コストが高くなりやすいです。
具体的な金額はマンションの階層、設備、土地などによって変わりますが、建設費用で数千万～数億円ほどかかります。
その他にも、ローンの事務手数料として借入額の1～3%、不動産取得税として固定資産税評価額の3%などの諸費用が必要です。
概要を知りたい場合はマンションを取り扱っている不動産会社への相談もおすすめです。
弊社ではお客様にとって理想のマンション経営のお手伝いをさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

デメリット②空室リスク

マンションの室数が多いことはメリットである一方、デメリットになることもあります。
もし室数が多いのに空室だらけであった場合、単純にその部屋からは家賃収入が一切生まれません。
それだけではなく、たとえ空室であってもクリーニング費用などはかかってしまいます。
そのため、マンション経営は空室リスクが高いことがデメリットになります。
マンション経営をする際は必ず空室対策についてもしっかりと考えておく必要があります。

土地活用でマンション経営に向いている土地・向いている人とは

有効的な土地活用をするために、マンション経営に向いている土地の条件や、どんな人に向いているかも気になるところでしょう。
ここではマンション経営に向いている土地・向いている人についてご紹介しますので、ぜひご自身と比較してみてください。

マンション経営に向いている土地の特徴

●駅から近い立地
●都心までアクセスしやすい
●近くにスーパーマーケットやコンビニがある
●病院や学校などの施設が近くにある

このような特徴があると入居希望者が絶えないマンションになり、安定した家賃収入を得られやすいでしょう。

向いている方①自己資金がある方

先述のとおり、マンション経営は建築に大きな費用がかかります。
建築コストを下げることも可能ですが、それによってマンションの魅力が下がってしまい、入居者が集まらない可能性も出てきます。
また、ローンを組む場合も20～30%ほどは自己資金で出すことが一般的になっています。
そのため、マンション経営は自己資金がある方におすすめです。
自己資金として初期にどれだけのお金を出すことができるのか、その費用で自分の理想のマンションを建てることはできるのかを確認しておくと良いでしょう。

向いている方②資産運用や相続税対策をおこないたい方

土地活用でマンション経営をすることは資産運用に直接的につながります。
とくに相続税は賃貸物件にすることで格段に下げることができ、相続時に支払う税金を下げることが可能です。
土地活用を売却などではなく資産運用に使いたいとお考えの方には向いているといえます。

向いている方③地価が高い広めの土地を持っている方

マンションは建てる場所に広い土地が必要になり、とくに室数が多いマンションを建築したいのであればより大きな土地が必要です。
また、一般的にマンションの場合は駐車場も用意することが求められます。
そして、地価が高いことは需要が高いことにもつながります。
地価が低い土地もしくは狭い土地の場合には、売却もあわせて検討すると良いでしょう。

向いている方④信頼できる不動産会社と管理会社がいる

マンション経営はただマンションの一室を提供するだけでなく、クリーニング・メンテナンス、家賃徴収、クレーム対応など多数の業務があります。
これらすべてを自分でやろうとすると多くの時間がかかるものです。
そのため、経営を効率的におこなおうとすると基本的には代行が必要になります。
マンション経営を始める際にはまずは信頼できる不動産会社を調べ、相談から始めていきましょう。
現段階で不安な点や疑問点がある場合は始める前にご相談ください。

まとめ

今回は土地活用の方法として、マンション経営を利用するメリットや向いている土地・向いている人の特徴についてご紹介しました。
土地はマンション経営のように何らかの形で利活用することがおすすめです。
マンション経営が向いていそうだと感じた方は、不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。