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評価額の大きい不動産は、多額の税金が課せられます。
とくに土地の場合、マイホームに課せられる税金よりも高額になる傾向にあります。
そのため、資産運用や相続対策の一環として節税したいと考える方も多いのではないでしょうか。
このようなときに有効なのが、アパート建築による節税です。
そこで今回は、アパート建築が節税につながる仕組みや注意点について解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちらアパート建築で節税できる仕組みとは？
アパート建築では、次の税金を節税できる場合があります。
●相続税
●固定資産税
●都市計画税
アパート建築により、それぞれの税金が節税につながる仕組みを解説します。
相続税が節税できる仕組み
相続税は、相続した現金や不動産などにかかる税金です。
土地を相続する場合、その土地の利用状況によって評価額は変化するのが特徴です。
更地で相続したときと、更地にアパート建築することで、貸家建付け地になり土地評価額は20％下がるため、節税することができます。
たとえば、土地評価額が1億円の更地であれば、貸家建付け地にすると、評価額を2,000万円引き下げられます。
固定資産税が節税できる仕組み
固定資産税は、標準評価額によって計算されます。
このとき、住宅用地の特例が適用されれば、標準評価額は1/6となり、固定資産税が節税できます。
住宅用地の特例は、アパートなど居住用の建物が建っている土地のことをいい、実際の居住者が土地の所有者であるかどうかは問われません。
そのため、自身の居住用ではないアパート建築でも、固定資産税の節税ができるのです。
都市計画税が節税できる仕組み
都市計画税とは、市街化区域内にある土地・建物に課せられる税金のことです。
都市計画税も、固定資産税と同様、標準評価額によって計算され、住宅用地の特例も適用されます。
都市計画税の場合、標準評価額は1/3となります。
アパート建築で節税するときの注意点
アパート建築による節税を成功させるためには、いくつかの注意点があります。
空室率を下げる（満室状態を維持する）
アパート建築には多額の費用がかかります。
また、建築後も維持管理費や固定資産税などのさまざまなコストがかかります。
これらのコストは、家賃収入でまかなう必要があるため、いかに空室率を下げるかが注意点です。
また、相続税の節税対策としてアパート建築する場合にもは、賃貸割合が考慮されるため、満室（空室率0％）ならその分だけ相続税も大きく節税できます。
無理のない収支計画を立てる
アパート建築や維持管理には、さまざまなコストがかかります。
そのため、節税目的でアパート建築する場合には無理のない収支計画を立てなければなりません。
初期費用や維持管理にかかる費用と、自己資金とアパートローンとの収支バランスを考慮して、アパート建築を進める必要があります。
建築プランを比較検討する
アパート建築に直接かかる費用は、依頼する施工会社によって大きく異なります。
また、構造・建築プランによっても金額は変化するため、複数のプランから比較検討するのがおすすめです。
相続税の節税が目的なら、その旨を施工会社と共有することも大切です。
相続税対策に適して建築プランを提案してもらえるでしょう。
出口戦略を考慮する
アパートのような投資用物件は、売却処分したときに最終的な利益が確定します。
将来的に手放す計画がある場合には、アパート建築の時点で出口戦略を考慮しておくことが大切です。
売却の時期は、おもに以下のタイミングがおすすめです。
長期譲渡所得になるとき
不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて適用される税率が変化します。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得となり、短期譲渡所得よりも低い税率が適用されます。
そのため、有利な税率が適用される長期譲渡所得となるタイミングは売却におすすめの時期です。
減価償却期間が終了したとき
アパート建築においては、建物の構造によって耐用年数が定められています。
事業用建物の場合は、以下のとおりです。
●木造：22年
●鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以下）：19年
●鉄骨造（同3mm超4mm以下）：27年
●鉄骨造（同4mm超）：34年
●鉄筋コンクリート造：47年
アパートの構造によく見られる木造では、22年間は減価償却費を計上できます。
なお、耐用年数は実際の建物の寿命を意味しているわけではありません。
耐用年数が過ぎても、適切にメンテナンスされた建物は使用可能です。
不動産会社への相談がおすすめ
節税効果を大きくするためには、自己資金とローンのバランスなどさまざまな要素を考慮しなければなりません。
そこで、アパート建築や売却のタイミングで迷ったときは、不動産会社へ相談するのがおすすめです。
相続発生前なのか後なのか、アパート建築により利益が見込める物件なのかどうかによっても、適切な節税方法は異なるためです。
アパート建築後にできる節税方法
アパート建築による節税は、物件を取得したときだけではありません。
所得税などは、アパート建築後でも節税できる方法があります。
所得税の節税方法
不動産投資では、家賃収入から不動産経営にかかる経費を差し引くことが可能です。
その結果、不動産所得がマイナスになることもあります。
このときのマイナス部分は、損益通算によりほかの所得と相殺できます。
たとえば、会社員であれば、不動産所得とマイナス部分を給与所得から差し引くことができます。
そこで、アパート建築後には不動産所得を少しでも抑えるため、経費をもれなく計上するのがポイントです。
経費として計上できる費目には、おもに以下のものがあります。
●減価償却費：建物や設備、器具などの減価償却にかかった費用
●借入金利子：アパートローンを利用した際の利息の部分
●租税公課：固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの税金
●賃貸管理代行手数料：管理会社にアパートの管理を委託したときの手数料
●損害保険料：火災保険や地震保険などの保険料
●修繕費：修繕費やリフォーム費用
●修繕積立金：将来の大規模修繕などに備えた積立金
●雑費：不動産経営にかかった通信費や交通費など
注意点
不動産取得の計算にあたって、以下の費目は経費に計上できないので、注意が必要です。
●私生活に関する支出
●アパートローンの元金部分
●不動産売却により生じた譲渡損失
なお、譲渡損失については経費にはなりませんが、そのほかの不動産の譲渡益との損益通算は可能です。
ただし、自己が居住していた不動産の売却ではないため、マイホームに関わる特例や損益通算・繰越控除の対象にはならない点に注意してください。
住民税の節税方法
住民税も、所得税と同様に損益通算による節税方法があります。
なお、住民税には全国一律で10％（市区町村税6％、都道府県税4％）が課せられます。
減価償却費などの経費をもれなく計上し、不動産所得をなるべくマイナスにするのが節税のポイントです。
まとめ
今回は、アパート建築が節税につながる仕組みと、その際の注意点や節税のポイントについて解説しました。
アパート建築による相続税などの節税が目的であるなら、建築段階から対策を進めていくことがポイントです。
すでにアパート建築後でも、所得税や住民税の節税が可能なので、不明な点があれば税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
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