不動産の相続登記が義務化した背景とは？内容と相続したくない場合の対応

これまで不動産の相続登記は当事者の任意によって行われるものでしたが、2024年4月1日から義務化されることが決定しました。
不動産の相続登記について詳しい方はそう多くないため、義務化されることに困惑している方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産の相続登記が義務化した背景やその内容、相続したくない場合の対応についてご紹介します。

不動産の相続登記が義務化される背景にあるもの

そもそも不動産の相続登記とは、亡くなった親の土地や不動産を子どもが相続したときに、名義人を変更する手続きのことです。
2024年から義務化される相続登記ですが、これまでは任意でおこなうものであったため、手続きせずに放置された不動産も多くありました。
長い年月任意でおこなわれた不動産の相続登記を義務化した背景には、なにがあるのでしょうか。

所有者不明土地の増加

不動産の相続登記が義務化されることになった背景には、所有者不明土地の増加があります。
所有者不明土地とは、文字どおり所有者がわからない土地のことです。
具体的には、所有者はわかるけれど連絡先が不明な土地、名義人が亡くなった後も登記されず放置されて相続人の数が多くなりすぎてしまった土地などを指します。
基本的に、不動産を売却するときには亡くなった名義人のままでは売却できないため登記をおこなわなければいけませんが、相続人が多すぎて連絡が取れなくなってしまい売却ができずに放置されているケースも少なくありません。
このように相続登記が行われていない土地は年々増え続け、このままでは北海道の土地面積に匹敵する720万haもの広さが所有者不明土地になると言われています。
現在の時点でも、登記簿に登録されている土地のうち20％以上が所有者不明土地であり、2016年の時点で約410万haに達したと公表されています。
所有者不明土地が増加したことで、国が公共用地として買収できない、災害対策工事が巣進められないなどのデメリットも生じています。
このような背景があったことから、所有者不明土地の発生を防ぐための仕組みとして不動産の相続登記の義務化が決定しました。

メガ共有地問題の深刻化

もうひとつ不動産の相続登記義務化の大きな背景として挙げられるのが、「メガ共有地問題」です。
メガ共有地とは、不動産の相続が数次にわたっておこなわれたため、所有者が多人数になった土地を指します。
はじめは1人または数人だった所有者から、2世代3世代と移り変わるうちに、数十人の相続人がいるメガ共有地となってしまうケースがあるのです。
メガ共有地が発生する理由には、相続が発生したものの相続登記を行わず放置しているケースや、相続登記はしていないものの建物への居住が継続している、農地を利用して収益を上げているなどがあります。
メガ共有地が放置されると、不動産の管理が行き届かず他人の権利を侵害する、共有者全員が把握できず意思決定ができないことから不動産の売却や活用などができない、という問題が生じます。
このメガ共有地問題の深刻化も背景にあり、解消するための仕組みとして相続登記の義務化が改正内容に含まれることになりました。

不動産の相続登記の義務化とは？その内容をご紹介

不動産の相続登記の義務化において、必ず押さえておきたいポイントは3つです。
相続登記を怠った場合の罰則内容についてもご紹介します。

相続登記の申請義務化

相続登記の申請が義務化されることにより、所有権を取得したと把握した日から3年以内の相続登記の申請が求められます。
たとえば、2024年の5月1日に親から相続を受けた場合は、2027年の5月1日までに相続登記の申請が必要です。
遺産分割によって所有権を得た場合は、協議によって分割が決定した日から3年以内の登記が義務付けられます。
具体的には、親が亡くなってから遺産分割協議を2年間おこなった場合、話し合いが終了したその日から3年後が申請期限です。
相続登記の申請が義務付けられているにも関わらず、正当な理由なく手続きを怠る場合、10万円以下の過料が科せられます。

相続登記申告登記制度の創設

不動産の相続登記が義務化されると同時に、相続人申告登記制度が創設されます。
相続人申告登記制度とは、申請の義務がある人が、自分が相続人であることを申し出ると、その義務を実行したと判断される制度です。
たとえば、遺産分割協議が長引きそうな場合、先に申請しておきたいケースに利用できるでしょう。
具体的な申請方法については未定ですが、相続人が単独で申請できること、添付資料も簡易なものとなる見込みで、正式な相続登記より大幅に負担が軽減される予定です。
すぐに相続登記できない場合は、相続人申告登記制度を利用しましょう。

住所変更登記の義務化

相続登記が義務化された後は、登記上の所有者の住所や氏名、名称変更も義務化されます。
相続があったときだけでなく、所有権を持つ名義人の住所や氏名、名称に変更があったときは、変更した日から2年以内の申請が必要です。
これは、土地の所有者の転居や姓名の変更によって所在が不明になることを防ぐ狙いがあります。
正当な理由なく住所変更登記を2年以内におこなわなければ、5万円以下の金銭罰の対象となります。

不動産を相続したくない方は所有権放棄も可能

不動産を相続する予定のある方のなかには、そもそも相続したくないという方もいるのではないでしょうか。
そこで、注目したいのが「相続土地国庫帰属制度」の新設です。
法改正によって、不動産を相続したくない方は所有権放棄するという選択肢ができるようになります。

相続土地国庫帰属制度とは？

不動産の相続登記の義務化に伴う法改正によって、相続土地国庫帰属制度が新設されます。
相続土地国庫帰属制度とは、土地を相続したときに、一定の条件を満たせばその土地を国へ帰すことができる制度です。
遺産のなかには、相続しても売却が困難だったり、活用する手段がなかったりする土地もあるでしょう。
このような土地を相続すると固定資産税を払い続けることになり、金銭の負担だけ増加してしまいます。
現在の法律では財産の1部だけ相続放棄するということは認められていないため、相続したくないけれど相続するしかない、というケースも多くありました。
しかし、相続土地国庫帰属制度を利用すると、相続したくない土地の所有権だけを放棄することが認められ、他の遺産は相続するという方法を取れるようになります。

相続土地国庫帰属制度の対象

法改正によって相続したくない土地を国に返せる制度が新設されますが、すべての土地が適用されるわけではありません。
以下の条件に当てはまる土地は、国への変換が認められない可能性があります。

●建築物がある土地
●担保権や使用・収益を目的とする権利がある土地
●境界が明確でない土地
●土地の管理や処分を邪魔する工作物や車両、樹木がある土地
●道路使用など、政令で決められた土地

このように、所有権放棄を申請できる土地には複数の条件があるため、制度の利用を検討している方は、事前に調べておく必要があります。
また、国に土地を返還する際には10年分の管理費相当分の負担額を支払わなくてはいけません。

まとめ

不動産の相続登記の義務化に伴う法改正は、所有者不明の土地やメガ共有地問題を解消するために実施されました。
相続登記せずに不動産を放置していると、罰則を科せられることになりかねないため、今から準備しておくことをおすすめします。