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所有権を持つ土地や建物の価値が下落する中、手放すべきか悩む方は多いです。
売却をしてしまう方法もありますが、資産の組み換えと呼ばれる手段を選ぶと、節税や運用したときの収益に繋がる可能性があるため注目されています。
本記事では、資産の組み換えとは何かお伝えしたうえで、相続対策ができる事例と譲渡所得の特例制度を開設します。
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資産の組み換えとは
資産の組み換えとは、所有している資産を別の資産に交換する手段です。
交換する理由はさまざまありますが、主に市場価値や収益性が低い資産を手放して、市場価値や収益性の高い資産を取得するケースが多いです。
組み換えの例として、マイホーム売却で優良物件に住み替え・土地売却で収益性の高い不動産を購入・老朽化したアパートを売却して現金や預貯金として保有があります。
子育てが終わって夫婦だけの生活になったとき、一戸建てから立地の良さや防犯性の高いマンションに買換えをすると、住環境が良くなるだけでなく売却時も高く売りやすいです。
土地を売却して、都内のタワーマンションを購入すると相続税の節税効果が高いとされており、うまく買換えをすれば安定した収益が期待できます。
老朽化が進んだアパートを売却して現金や預貯金に変えると、法定相続人と分配しやすくなったり翌年の納税費用に充てられたりします。
資産の組み換えをすると期待できるメリットは、収益性・節税・負担軽減の3点です。
まずは、市場価値が低いといわれている不動産から市場価値の高い不動産に資産の組み換えができれば、安定して高い収益性を確保できます。
所有している不動産で賃貸経営をするのであれば、地方エリアよりも都市部の方がどの時期でも需要の落差が少ないため、最小限のリスクで運用がしやすいです。
続いて、節税などを目的に資産の組み換えをする方も多く、実際に不動産であれば市場価値が相続税評価額を下回るのであれば相続税を抑えられます。
さらに小規模宅地等の特例が適用できれば、相続した不動産の評価額はさらに減額されるでしょう。
小規模宅地等の特例とは、相続税の負担を理由に自宅を売却しなければならない事態を防ぐために発足された制度であり、一定の要件を満たすと評価額を最大80%減額できます。
最後に、相続財産に不動産が含まれていると預貯金のように物理的な分配がむずかしくて定期的な管理や納税義務が生じるため、相続人の負担になりやすいです。
収益性の低い不動産を売却して現金に組み換えられれば、翌年の相続税の支払い負担が軽減されたり、法定相続人同士の遺産分割協議で揉める心配がなくなるでしょう。
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資産の組み換えによって相続対策ができる事例
資産の組み換えによって相続対策ができる事例として、市場価格より相続税評価額が高い物件を処分・財産を収益財産に変更・借地権と底地を優良資産に買換えする方法があります。
築年数の古いアパート・地形の悪い土地・過疎地域の別荘地は、相続税の評価額は高いにも関わらず実際に販売活動をしても購入希望者が見つかりにくいです。
そこで、市場価格を上回る相続税評価額の不動産を売却や買換えなどで処分してしまえば、翌年の相続税の節税につながります。
ただし、ただ売却しただけだと現金に対して相続税が発生するため、注意が必要です。
不動産の相続税は時価の50〜80%が相続税評価額になりますが、現金は取得した金額の100%が相続税評価額になります。
場合によっては不動産で相続税を支払ってから現金化したほうが、相続人の負担軽減になるケースも多いです。
どの種類で資産を相続するのが良いか悩んだら、不動産会社の他に税理士などの専門家に相談しても良いでしょう。
続いて、相続した不動産を収益不動産に変更すると節税効果が高いです。
所有している土地に関しては、収益物件が建つと貸家建付地に該当するため、相続税評価額が約20%ほど減額されます。
所有している建物に対しては、固定資産税評価額が一般の市場価格より低くなる上、貸屋に該当するため相続評価額が約30%ほど減額されます。
収益物件が建っているのであれば、無理に解体せずにそのまま相続すると、大きな節税効果が期待できるでしょう。
被相続人が建てた収益物件を賃貸運用して収入を取得した場合、被相続人の財産として蓄積されるため、名義変更の登記をするか下の世代に贈与する必要があります。
土地のみを地主から借りていて建物を建てている場合は、建物の所有者の独断で売却はむずかしいです。
基本的には、地主と交換特例と呼ばれる固定資産同士を交換する交渉をして解決を試みます。
細かい適用要件をすべて満たしたとしても、固定資産の価値の差が大きいと相手から金銭などの交換差金を受け取る必要があり、所得税の課税対象になるため注意が必要です。
あくまで土地のみを借りているケースに限定されるため、該当する場合は、確定申告書に記載をして適用させてください。
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不動産の資産の組み換え時に利用できる譲渡所得の特例制度とは
資産組み換えのために不動産を売却する場合、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得税とは、譲渡所得から購入費用と売却費用などの費用経費を控除した金額に対して課せられる税金で、翌年2月16日〜3月15日の確定申告で決まります。
譲渡所得の特例制度を活用すれば、譲渡所得額の減額や課税の繰り延べが可能です。
3,000万円の特別控除・事業用資産の買換え特例・特定の居住用財産の買換え特例・小規模宅地等の特例などが該当します。
3,000万円の特別控除とは、居住用不動産を売却するのであれば譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる制度です。
さらに子どもが所有している家に移り住んだり、老人ホームなどに入居する時点で売却したりすれば、売却利益のうち3,000万円を無課税にできます。
事業用資産の買換え特例は、事業目的で所有している不動産を売却して土地を取得した場合、一定の要件を満たすと収入金額や必要経費を乗算して譲渡所得を出せる制度です。
特定の居住用財産の買換え特例は、所有しているマイホームを売却して今よりも条件の優れた不動産に移しかえるとき、一定の要件を満たすと売却利益に対する課税を繰り延べできる制度です。
売却不動産よりも買換え不動産の売却利益のほうが大きい場合は、譲渡所得税の課税対象になりません。
小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たした土地に対して不動産評価額を最大80%まで減額できる制度です。
不動産を相続したものの翌年の相続税を払う余裕がないために、自宅を売却しなければならない事態を防止する目的で発足されました。
譲渡所得の特例制度はさまざま用意されているものの、どれも適用要件は厳しいです。
また、適用要件を満たしていても自動的に控除が受けられるわけではなく、翌年2月16日〜3月15日の確定申告のタイミングで申告をしなければなりません。
確定申告のタイミングで申告をしなければ、控除や繰り延べはできないため、注意が必要です。
また、買換えを利用するのであれば不動産を売却するときの譲渡所得費用の計算が複雑になるため、必ず該当する申告書を保管しておきましょう。
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まとめ
資産の組み換えは、相続税の対策に効果的である上、不動産のような管理が必要な財産に対しては相続人の負担を軽減できる可能性があります。
所有し続けるだけで固定資産税や管理費がかかるのであれば、売却するか収益不動産として運用するか、検討して対処するのをおすすめします。
資産を組み換える方法は複数あるため、所有している財産の状態や法定相続人たちの状況に応じて、選択しましょう。
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