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土地を相続しても、自分で活用する予定がない・管理の負担が重いなどの理由で処分したいと考える方もいるのではないでしょうか。
しかし、どのような土地でも不動産売却できるとは限りません。
このような放置されるリスクの高い土地は、一定の要件を満たすと国庫に帰属させることが可能です。
そこで今回は、相続土地国庫帰属とはどのような仕組みなのか解説します。
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相続土地国庫帰属の仕組みとは？
2023年4月27日、相続土地国庫帰属法（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律）が施行されました。
相続もしくは遺贈より土地を取得した方が申請をおこなうと、その土地の所有権と管理責任を国庫に帰属させられる法律のことです。
つまり、相続したものの不要な土地を国に返還できる仕組みです。
相続土地国庫帰属法の目的
相続が発生したとき、不要な財産のみ放棄するといったことは認められないため、使い道のない不動産を取得せざるを得ないことがあります。
そのような不動産は放置状態になる可能性が高く、さまざまなリスクが伴います。
さらに、使用しているかどうかに関係なく固定資産税も納めなければなりません。
そこで、相続土地国庫帰属法に基づき国庫に返還できるようになりました。
申請が承認されれば、それ以降における土地の管理責任や納税義務を免れます。
申請できる土地
申請できるのは、所有権の範囲が明確になっており、抵当権などが設定されていない更地です。
たとえば、隣地との境界が明らかになっていない（範囲に争いのある）土地や、樹木・工作物のある土地は申請できません。
このほか、汚染されている土地や撤去が必要な地中埋設物のある土地、使用できる状態にするための費用・労力のかかる土地も対象外です。
申請できる方
相続もしくは相続人に対する遺贈によって土地を取得した方が、相続土地国庫帰属を申請できます。
また、土地を複数人で共有している場合にも、相続で取得した共有者と共同であればまとめて申請できます。
たとえば、次のケースで考えてみましょう。
●父（被相続人・購入によって取得）：持分割合1/2
●母（購入によって取得）：持分割合1/2
●子（相続人）
このケースでは、母の共有持分は購入によって取得したものであるため、相続土地国庫帰属を申請できません。
しかし父の持分割合を相続した子は、申請基準を満たしています。
子と共同で申請すれば、母の共有持分についてもまとめて申請が可能です。
まずは不動産会社への相談がおすすめ
所有している土地にどのような需要があるのかは、判断が難しいケースもあるのではないでしょうか。
しかし売れにくいと思われる土地でも、思わぬ需要が見込まれる場合もあります。
そこで要らない土地を相続したときには、まずは不動産会社に相談してみてください。
不動産会社であれば、販路や活用ノウハウを持っている場合があります。
その際は、該当の土地が所在するエリアに精通した不動産会社への相談がおすすめです。
相続土地国庫帰属の申請を検討するような土地は、活用方法が限られているケースが少なくありません。
その地域特有の事情を抱えている場合もあるため、地元の不動産会社のほうが対応しやすくなるでしょう。
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相続土地国庫帰属にかかる費用
相続土地国庫帰属の申請には費用がかかります。
土地の状態によっては多額の費用が発生するため、あらかじめ確認しておきましょう。
審査手数料
申請にあたっては、土地1筆あたり1万4千円の審査手数料がかかります。
土地が複数あると審査手数料も高額となるため、接続している土地などは合筆して1つの土地にまとめるのがおすすめです。
ただし、隣接している土地でも地目が異なると合筆はできません。
たとえば、宅地と農地のような組み合わせで相続したときにはご注意ください。
10年分の負担金
審査が承認されると、10年分の土地管理費相当の負担金を納付しなければなりません。
1筆あたり20万円が基本で、面積は問われません。
ただし以下の土地については、面積に応じて算定されます。
●森林
●都市計画法の市街化区域もしくは用途地域が指定されている地域の宅地・田畑
なお、土地の面積が広くなるほど1㎡あたりの負担金は安くなります。
その他の費用
土地の状況によっては、申請にあたり要件を満たすための工事が必要となります。
たとえば、空き家が建っている場合には建物の解体費用がかかるでしょう。
空き家の解体費用の目安は、以下のとおりです。
●木造：3～5万円/坪
●鉄骨造：5～7万円/坪
●RC造：6～8万円/坪
建物の規模によっても異なりますが、総額では100～300万円程度かかると想定しておきましょう。
このほか、廃材の撤去費用なども発生するため、解体を依頼するときは事前に見積もりを取ることをおすすめします。
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相続土地国庫帰属を活用するメリット
相続土地国庫帰属を利用すると、所有者ではなくなるため管理義務や固定資産税の納税義務がなくなるのがメリットです。
このほか、以下のようにさまざまなメリットがあります。
買主を探す手間を省ける
不動産売却により土地を手放そうとすると、仲介を依頼する不動産会社を探さねばなりません。
そのうえで売却活動により買主を募る手間もあります。
相続土地国庫帰属は、不要な土地を国に返還する制度です。
不動産会社や買主を探す必要がなく、手続きの窓口も法務局にまとまっています。
農地や山林も手放せる
不動産売買が厳しく制限されている農地や、土砂崩れなどの災害リスクがある山林は手放すことが困難です。
しかし相続土地国庫帰属なら、要件を満たしていると宅地などと同様に国へ返還できます。
農業・林業の後継者がいない土地でお困りの方は、相続土地国庫帰属を活用すると良いでしょう。
不要な土地だけを手放せる
相続により不動産を取得するときは、すべての土地と建物を相続する必要があります。
しかし、複数の不動産が相続財産に含まれているときには、不要な土地が含まれていることもあるのではないでしょうか。
たとえば、実家の土地や建物は相続したいが、農地は要らないといったときにも相続土地国庫帰属なら農地だけを手放せるメリットがあります。
個人で利用するには広すぎる土地では、必要な範囲を分筆して手元に残し、不要な範囲を国庫に返還するといった活用方法も考えられるでしょう。
損害賠償責任の範囲が限られている
通常の不動産売却において、売主は買主に対して契約不適合責任を負っています。
契約不適合責任では、売買契約書に記載した内容に合致するものを買主に引き渡さなければなりません。
引き渡し後に、買主へ告知していない不具合や欠陥が見つかれば、売主の責任において対処する必要があります。
不具合の内容によっては損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりするでしょう。
売主に課せられている責任の範囲が大きいため、不動産売却では慎重な対応が必要です。
その一方で、相続土地国庫帰属は個人間の売買ではありません。
国が定める要件を満たしていれば、基本的には損害賠償責任を負いません。
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まとめ
相続土地国庫帰属とはどのような制度なのか、申請方法やメリットについて解説しました。
自身で管理しきれない土地は、放置するとさまざまなトラブルの原因となります。
そこで、相続土地国庫帰属により国庫に返還すれば手放すことも可能です。
まずは不動産売却できるかどうか、不動産会社にご相談のうえ、相続土地国庫帰属の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
お気軽にご相談ください！
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