不動産投資でサブリースする節税のメリットと注意点とは
不動産投資において、空室リスクを回避する方法としてサブリースがあります。
節税対策にもなるサブリースのメリットや、サブリースを活用する際の注意点を解説します。
不動産投資でサブリースをおこなう節税の方法とメリット
サブリースとは、転貸を行っている業者に所有物件を一括で貸し付ける方法です。
物件のオーナーはサブリース業者から保証賃料を受け取り、業者は入居者の募集や賃料の回収を行います。
オーナーにとっては、入居者の有無に関わらず賃料を得られるメリットがあります。
業者は、入居者から回収した賃料とオーナーに支払う保証賃料の差額を収益として得ています。
そのため、サブリースの場合は周辺相場と比べて保証賃料が低く設定されることが多いです。
しかし入居者対応などの管理業務を一括して任せられるため、不動産投資以外の本業があるサラリーマンオーナーなどにはメリットが多い仕組みです。
＜節税対策になる＞
不動産投資では、収入を管理するために資産管理会社を設立する方法があります。
この資産管理会社をサブリース法人にすることで所得の分散や経費枠の拡大が可能になり、節税効果が期待できます。
不動産投資によって得た利益を個人の所得とすると所得税が、法人の所得とすると法人税がかかることになります。
所得税率よりも法人税率が低くなる場合は、法人化することで差分額を節税できます。
また、法人化することによって経費の枠が拡大します。
たとえば所得がない（少ない）配偶者や子どもを法人役員すれば、支払った給与は経費扱いになります。
家族は給与所得控除（55万円～195万円）をそれぞれ受けられますから、所得を分散すればするほど高い節税効果が見込まれます。
不動産投資でサブリース節税をするときの注意点
不動産投資の節税でサブリースを活用する際は、デメリットや注意点に留意してください。
＜家賃保証が永続的にあるとは限らない＞
サブリース業者は「○○年一括借り上げ」などの家賃保証をおこなっています。
しかし、市況の変化や物件の経年劣化によって契約時の保証内容が変わる可能性もあります。
基本的には数年ごとに保証賃料の見直しが実施されますので、将来的なキャッシュフローの動きをシミュレーションしておきましょう。
＜会社の設立・運営コストがかかる＞
サブリースのための管理会社を設立する際、15～25万ほどの設立費がかかります。
また、法人住民税や税理士への報酬も必要です。
これらのコストが節税分を上回ると、管理会社を設立することでかえって損をしてしまうでしょう。
また、サブリースの業務実態がないと諸経費が認められなくな
ることもあります。
節税対策としてサブリースを利用するのであれば、管理会社を通して必ず不動産業務をおこないましょう。
まとめ
今回は、不動産投資でサブリースを活用する場合の節税メリットについて紹介しました。
外部業者を利用する場合も自身で法人を立ち上げる場合もそれぞれ注意点があるため、自分の投資スタイルに合う方法を選びましょう。
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