マンションにおける修繕積立金とは？値上げの理由や適正値について解説

マンションの修繕を計画的におこなうために必要となるのが修繕積立金です。
毎月支払う費用であるため、少しでも安いほうがお得と思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、安すぎると値上げされたり、きちんと修繕がおこなわれなかったりする可能性もあります。
そこで今回は、マンションにおける修繕積立金とは何かご説明したうえで、値上げの理由や適正値についても解説します。

マンションにおける修繕積立金とは

マンションを購入すると、住宅ローンの返済にくわえ、毎月さまざまな支払いが発生します。
その代表的なものとして挙げられるのが、「修繕積立金」と「管理費」です。
ここでは、修繕積立金と管理費の違いや、大規模修繕の必要性についてご紹介します。

修繕積立金とは

修繕積立金は10年、20年と長期にわたってメンテナンスをおこなうために、区分所有者が積み立てる将来のための費用です。
主に、10〜13年周期でおこなわれる大規模修繕に充てられています。
大規模修繕とは、外壁や屋上、配管、共用廊下、バルコニーの補修など大規模な修繕をおこなうことです。
ほかにも、エレベーターの部品交換や各戸の排水管清掃などにも充てられています。
建物自体の耐久性は向上していますが、経年劣化は免れません。
建物本体や付帯設備のメンテナンスは、快適な居住空間を維持するために重要なポイントです。
また、修繕積立金は、上記以外でも管理組合のもと支出するにふさわしいと判断された場合にも、費用が使われます。
しかし、管理組合によって作成された長期修繕計画に沿って計画的に使用されていますが、災害や事故などの特別な事情によっては、修繕積立金を使用する場合があります。
したがって、計画的にマンションの修繕をおこなうための費用ということになります。

管理費とは

一方、管理費は、共用部分の水道光熱費や消耗品費、委託費などに充てられています。
そのほか、点検費用や軽微な補修費用、運営費なども含まれます。
長期修繕計画に沿って使用される修繕積立金と異なり、マンションでの日々の快適な生活を維持するために使用されているのが管理費です。
したがって、マンションを日々維持していくための費用ということになります。

大規模修繕の必要性

マンションの老朽化に備えたり、設備などの維持・更新をしたりするためには、定期的な点検や修繕は欠かせません。
賃貸物件では、建物の所有者が修繕をおこないますが、分譲の場合は自らが所有者となるため、費用を負担するのは当然のことです。
大規模な修繕では数千万という費用が必要となるため、居住している区分所有者全員で維持していくことが重要となります。

マンションの修繕積立金が値上げされる理由

修繕積立金は、毎月発生する費用のひとつであるため、安いほうが負担が軽減されると考える方が多いのではないでしょうか。
しかし、販売時は安くても、将来の修繕費用が不足すると予想された場合は、値上がりする可能性も十分に考えられます。
実際、近年は修繕積立金の不足が問題となっています。
新築時の修繕積立金の金額が低すぎるためです。
さらに、工事価格が上昇したこともあり、積み立てが不足しているケースが増えています。
このように、積立金が不足した場合は、値上げをするか工事をおこなわないかの2択になります。
しかし、大規模修繕をおこなわずに応急措置でしのいでいても、問題を先延ばしにしているだけです。
いずれは、修繕工事が必要となるため、そのときは値上げされることが予想されます。
建物の状態が悪いまま放置されると、売却時の価格も下がってしまうため注意が必要です。
また、場合によっては管理費が値上がりする可能性もあります。
老朽化によって日常的なメンテナンスが増えることによって、現状の管理費ではいずれ不足するからです。
したがって、修繕積立金や管理費は、当初の金額でなければならないとは限らないため、値上がりする可能性もあることを頭に入れておきましょう。

積立金の種類

積立金には、均等積立方式と段階増額積立方式の2種類があります。
均等積立方式は、計画期間中は均等に積み立てる方式です。
そのため、毎月の金額が変わることはありません。
未払いや滞納のことを考慮すると、均等積立方式がおすすめです。
一方、段階増額積立方式は、10年ごとなどの単位によって徴収する金額が上がる方式です。
この場合は、分譲時の2倍以上になるケースも少なくありません。
現在の新築マンションでは、ほとんどが段階増額積立方式を採用しているため、購入時の金額が安いのが特徴です。
しかし、区分所有者への負担が増えるため、計画どおりの増額ができなかったり、滞納によって修繕がおこなえなかったりといった問題が発生しています。
多くのマンションで採用されている理由は、販売時のランニングコストを安く見せるためです。
ただし、それが原因で積立金が不足しているマンションが多数発生している状況です。

マンションの修繕積立金の適正値とは

ここでは、マンションの修繕積立金の適正値を、国土交通省が公表したガイドラインをもとに解説します。
2011年に国土交通省がガイドラインを公表していますが、2021年9月に見直しがおこなわれ、新築マンションだけでなく、既存マンションでも活用できるよう改定されました。

目安金額

実際に作成された長期修繕計画の事例をもとに、「平均値」と「事例の大部分が収まるような幅」として、目安を専有面積の㎡ごとに示しています。
具体的には、自らの居住を目的とし、ガイドラインに沿って作成された長期修繕計画であり、計画期間内に必要な工事費の総額と専有面積当たりの月額単価から算出しています。
また、機械式駐車場がある場合は、多額の費用を要し金額に大きく影響するため、特殊要因として別に加算する仕組みです。

計算方法

上記の方法によって収集し計算された金額は、階数や建築延床面積ごとに決められています。
15階未満で5,000㎡未満の場合の平均値は、月々1㎡あたり218円です。
同じく15階未満で5,000〜10,000㎡は、月々1㎡あたり202円、10,000㎡以上では月々1㎡あたり178円となります。
また、20階以上になると月々1㎡あたり206円の一律です。
一方、さまざまな要因から変動やばらつきが多いことから、平均値のほかに「事例の3分の2が包含される幅」があわせて示されています。
たとえば、15階未満の5,000㎡未満では月々1㎡あたり165〜250円、5,000〜10,000㎡では月々1㎡あたり140〜265円となります。
さらに、10,000㎡以上では月々1㎡あたり135〜220円、20階以上では月々1㎡あたり170〜245円の設定です。

注意点

上記の金額はあくまでも平均値です。
改定によって事例は増加し、階数や建築延床面積で区分されているとはいえ、エレベーターのない5階建てマンションから、超高層マンションまでが含まれます。
そのため、平均値だけを参考にするのではなく、規模や築年数なども考慮したうえで「事例の3分の2が包含される幅」の高いほうか、低いほうかを意識しつつ活用しましょう。

まとめ

修繕積立金は長期にわたってメンテナンスをおこなうために、区分所有者が積み立てる費用で、計画的な修繕をおこなうために使用されています。
しかし、多くのマンションでは段階増額積立方式が採用されているため、値上げする可能性が高いのが現状です。
国土交通省の適正値を参考に、自らの物件と照らし合わせながら活用しましょう。