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中古マンション選びのポイントは耐震基準?管理や修繕積立金に関して解説

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カテゴリ:売買Q&A

中古マンション選びのポイントは耐震基準?管理や修繕積立金に関して解説

中古マンション選びをおこなう際に、どのようなポイントに注目すべきなのか迷っているという方も少なくないのではないでしょうか。
おおよその方は、家賃や間取りや広さに注目することがほとんどだと思いますが、それ以外にも注目すべきポイントがあります。
そこで、今回は中古マンションの耐震基準や管理体制、修繕積立金について解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンション選びのポイント①:耐震基準への適応

中古マンション選びのポイント①:耐震基準への適応

中古マンションの購入を検討する際、建物の耐震基準は重要な要素です。
日本では、1981年に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が導入されました。
この基準の違いを理解することで、安心して物件選びができます。

新耐震基準

新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される耐震設計の指針です。
この基準では、震度6強から7程度の大規模地震でも建物が倒壊・崩壊しないことを目標としています。
具体的には、建物の構造計算方法として「許容応力度計算」と「保有水平耐力計算」が導入されました。
許容応力度計算では、中規模の地震(震度5強程度)に対して、建物部材が損傷しないことを確認します。
一方、保有水平耐力計算では、大規模な地震に対して、建物全体が倒壊・崩壊しないことを確認します。
これらの計算により、建物の耐震性能が大幅に向上しました。
中古マンションを選ぶ際には、建築確認日が1981年6月1日以降であるかを確認することで、新耐震基準に適合しているか判断できます。

旧耐震基準

旧耐震基準は、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた耐震設計の指針です。
この基準では、震度5程度の中規模地震で建物が倒壊・崩壊しないことを目標としていました。
しかし、大規模な地震に対する具体的な規定はなく、耐震性能が十分でないとされています。
実際、1995年の阪神・淡路大震災では、旧耐震基準で建てられた建物に多くの被害が見られました。
中古マンションを購入する際、建築確認日が1981年5月31日以前の場合、旧耐震基準で建てられている可能性が高いといえるでしょう。
そのため、耐震診断や補強工事の必要性を検討することが重要です。
また、住宅ローン控除やフラット35の適用条件にも影響を及ぼすため、注意しましょう。

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中古マンション選びのポイント②:管理体制

中古マンション選びのポイント②:管理体制

マンションの購入を検討する際、共用部分の管理状況は判断材料として重要です。
とくに、エントランス、ゴミ置き場、自転車置き場の管理状態は、居住者の快適さや生活の質に直結します。
ここでは、それぞれのポイントについて解説します。

エントランス

エントランスは、マンションの「顔」ともいえる部分であり、そのデザインや清潔さは居住者や訪問者に与える印象を大きく左右するでしょう。
デザインが好みか、安全性や防犯性が高いか、希望する設備や機能があるか、管理が行き届いているかなど、チェックすべきポイントが複数あります。
たとえば、オートロックや防犯カメラの設置状況、清掃の頻度、照明の明るさなどが当てはまります。
これらの要素が適切に管理されていることで、居住者は安心して生活を送ることができるでしょう。

ゴミ置き場

ゴミ置き場の管理状況は、マンション全体の衛生環境や住民のマナーを反映します。
適切な管理がおこなわれていないと、臭いや不法投棄などのトラブルが発生してしまうかもしれません。
ゴミの分別ルールが明確に掲示されているか、定期的な清掃が実施されているか、カラスや猫などの動物対策が講じられているかなどを確認することが重要です。
また、24時間ゴミ出し可能な場合は、維持管理が大変であるため、管理体制がしっかりしているかもしっかりチェックするのが良いでしょう。

自転車置き場

自転車置き場の整備状況は、とくに自転車を利用する居住者にとって重要な要素です。
自転車置き場は、適切なスペースが確保されているか、雨風をしのげる屋根が設置されているか、盗難防止のための施錠設備が整っているかなどを確認しましょう。
また、定期的な整理整頓や放置自転車の対策がおこなわれているかも、管理状況を判断するのに大切なポイントとなります。
これらの共用部分の管理状況を総合的に評価することで、マンション全体の管理体制や居住環境の質を把握することができるでしょう。
購入前には、これらのポイントをしっかりと確認し、快適な生活を送るための参考にしてみてください。

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中古マンション選びのポイント③:修繕積立金

中古マンション選びのポイント③:修繕積立金

中古マンションの購入を検討する際、物件価格だけでなく、毎月の修繕積立金にも注意を払うことが重要です。
修繕積立金は、将来的な大規模修繕に備えるための資金であり、適切な金額であるかを確認することで、安心して暮らせる住まいを選ぶことができます。

適正な修繕積立金の目安

修繕積立金の適正額は、マンションの規模や築年数、設備状況によって異なります。
一般的には、国土交通省のガイドラインに基づき、以下のような目安が示されています。
20階未満のマンション

●延床面積5,000㎡未満:月額335円/㎡
●延床面積5,000㎡~10,000㎡:月額252円/㎡
●延床面積10,000㎡以上~20,000㎡:月額271円/㎡
●延床面積20,000㎡以上:月額255円/㎡


20階以上のマンション:月額338円/㎡
たとえば、専有面積70㎡の住戸の場合、延床面積5,000㎡未満のマンションでは、月額約15,260円が目安となります。
これらの数値は、あくまで参考であるため、実際の金額は管理組合の方針やマンションの状況によって変動します。

修繕積立金が安すぎる場合のリスク

修繕積立金が極端に少ない場合、将来的な大規模修繕時に資金不足となる可能性があります。
その結果、以下のような問題が生じることがあるかもしれません。
追加徴収の発生
不足分を補うために、一時的に多額の費用を各戸から徴収する必要が生じるかもしれません。
修繕の延期や質の低下
資金不足によって、必要な修繕が先延ばしされたり、工事の質が低下する可能性があります。
これらのリスクを避けるためにも、修繕積立金が適正な水準で設定されているかを確認することが重要です。

大規模修繕計画の確認

マンションの維持管理には、定期的な大規模修繕が欠かせません。
一般的には、築12~15年ごとに外壁や屋上防水、共用部分の設備更新などがおこなわれるとされています。
中古マンションを購入する際には、以下の点を確認しましょう。
修繕計画の有無
管理組合が長期修繕計画を策定しているか。
積立金の残高
現在の修繕積立金の残高が、今後の修繕に十分か。
過去の修繕履歴
これまでにどのような修繕がおこなわれてきたか。
これらの情報は、管理組合や管理会社から提供される「管理に関する重要事項調査報告書」などで確認できます。
適切な修繕計画と積立金が確保されているマンションを選ぶことで、将来的なリスクを軽減できます。
中古マンションの購入は、人生の中で大きな決断です。
そのため、物件の価格や立地だけでなく、修繕積立金の状況や管理体制をしっかりと確認し、安心して長く暮らせる住まいを選びましょう。

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まとめ

中古マンションの購入を検討する際、建物の耐震基準を満たしているかは、安全性を図るうえで重要となります。
また、管理体制や修繕積立金の状況は、住みやすさに影響するため、長期的に暮らすことを考えると確認するのが重要といえるでしょう。
そのため、物件の価格や立地だけでなく、これらのポイントをしっかりと確認し、安心して長く暮らせる住まいを選びましょう。


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