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マイホームを購入するときに、一般的な物件以外にも任意売却物件を候補に考えている方もいらっしゃるでしょう。
理想のマイホームを手に入れるために、選択肢を広げることは大切です。
ただし任意売却物件は一般的な物件と比べて特殊な性質や背景があるため、購入をお考えの方は事前に注意点や失敗しやすい例を知っておきましょう。
事前にできる対策を打ち、トラブルを未然に防ぎましょう。
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任意売却物件の購入で失敗しないために①売主が夜逃げする可能性
任意売却とは、物件の所有者がなにかしらの理由で住宅ローンの返済が不可能になった場合におこなわれる売却方法です。
任意売却で物件が売却できれば競売を避けられ、売却した金額で借金を返済できることがメリットです。
住宅ローンの残債があるときは物件に抵当権が設定されているため基本的には売却はできませんが、債権者である金融機関の同意を得て売却することを任意売却と言います。
任意売却物件を購入するときの注意点として、任意売却物件の購入直前に売主が夜逃げするリスクが少なからず生じることを覚えておきましょう。
物件を売却しても借金が残る場合や、複数の債権者から借金している場合に夜逃げするケースがおこりやすいです。
売主が夜逃げしたときは売買契約が白紙になる
夜逃げは、突如として住人が姿を消し、転居手続きや連絡なしに姿を消すことを指します。
自治体には住民票が提出されないため、弁護士に相談してもすぐに売主の居所を突き止めるのは難しいでしょう。
売主の同意が得られないままに任意売却を進めることも難しく、売買契約が進行中であっても白紙に戻されます。
ただし、売主が自己破産を申し立てている場合は、売主が夜逃げしても売買が進行する可能性が高まります。
なぜなら、自己破産を申し立てた場合は裁判所から破産管財人が選任され、管財人によって売買手続きが進められるためです。
自己破産の手続きがおこなわれていない任意売却物件を購入する場合は、売主の同意なしには購入ができないことを理解しておくべきです。
手付金を前もって渡すことはリスクが高い
任意売却物件を購入する際は、売主が夜逃げするリスクを理解し、手付金を支払うタイミングに注意する必要があります。
早急に手付金を支払うと、売主による持ち逃げのリスクが生じる可能性があります。
任意売却物件の所有者は通常、経済的に困難な状況にあることが多いため、事前に手付金を支払うことは避けた方が良いでしょう。
任意売却物件の売買取引は通常の物件とは異なり、引き渡し時に物件価格を一括で支払うことが一般的です。
購入プロセスにおいて慎重な取り決めと確認が求められます。
売主が夜逃げした物件は競売によって売却される
売主が夜逃げすると、任意売却ができなくなり、物件は競売によって売却されます。
競売になると、ほかの購入希望者によって購入権利を奪われる可能性もあり、物件を希望どおりに手に入れるかどうかは不確定です。
気に入った物件があっても、それが任意売却物件の場合は、購入できない可能性があることを理解しておく必要があります。
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任意売却物件の購入で失敗しないために②契約不適合責任の特約の有無
任意売却物件の購入で失敗しないために、契約不適合責任の免責特約が設定されているかどうかを確認しましょう。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に買主にとって思いがけない不備があったときに買主が責任を担う制度です。
契約不適合責任とは売主にとって責任が重い内容であり、反対に購入者にとっては安心な制度です。
しかし、任意売却物件においては売主が経済的に困窮しているケースが多いため、契約不適合責任が免責となる特約が設定されていることが珍しくありません。
契約不適合責任が免責の任意売却物件の購入は失敗につながることもあるため、事前に契約内容を確認しておくことが大切です。
任意売却物件を購入で失敗しないために、以下の点について留意しましょう。
失敗を防ぐためにすべきこと①物件の管理状態のチェック
任意売却物件の売主の多くはローンを滞納していて金銭面で問題を抱えているため、物件の管理が手が行き届いていない場合がよくあります。
部屋が荒れていたり、内装が汚れていたり、住む前に手をかけなければならないケースもあります。
専門業者によるクリーニングやリノベーションの工事が必要になることも考慮し、引っ越しまで余裕を持った計画を立てておくと良いでしょう。
新生活を始める前に物件を整える時間がかかる可能性を想定していないと、スケジュールが思いどおりに進まず、失敗したと感じるかもしれません。
内覧時に管理状態を確認し、どのような事前準備が必要かを考えておくことが重要です。
失敗を防ぐためにすべきこと②ホームインスペクションの実施を検討する
任意売却物件は契約不適合責任が問われないケースが多く、あとから物件に問題が発覚した場合は売主にとって負担が大きいことを理解しておかなければなりません。
たとえば屋根の雨漏りや白あり被害は内覧のときに見つけるのは難しいため、住んでから発覚することも珍しくありません。
売主に契約不適合責任を求められない場合は購入者が対処しなくてはならず、場合によっては予想外の大きな出費となるでしょう。
住宅の内部の不備は専門知識がないと発見することは難しいため、失敗を防ぐためには購入前にホームインスペクションをおこなっておくことがおすすめです。
ホームインスペクションは、住宅診断士によって住宅の劣化状態や欠陥の有無を調査することです。
費用はかかりますが、不動産購入の失敗を防げると考えればメリットは大きいでしょう。
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任意売却物件の購入で失敗しないために③現況有姿での売買トラブル
任意売却物件は通常の不動産売買とは異なり現況有姿での売却が基本です。
現況有姿での売却とは、物件をそのままの状態で引き渡すことであり、購入者は物件の現状を受け入れなければなりません。
任意売却物件のなかにはなにかしらの問題を抱えている物件もあるため、失敗やトラブルに発展するケースがあります。
現況有姿に関する失敗やトラブルの例を事前に知っておきましょう。
現況有姿のトラブル①境界が曖昧なケース
任意売却物件の売買では、通常、土地の境界が確定または明示されないことがあります。
取引は現況有姿で進められ、したがって境界が曖昧な場合でも引き渡しがおこなわれます。
すでに境界標が設置され、隣地との境界線が明確な場合は問題ありませんが、境界が不明確な場合はあとでトラブルが発生する可能性があるため、注意が必要です。
境界標が災害で紛失したり、古い住宅では境界が定められていないケースもあります。
そのため、不安な場合は土地家屋調査士に境界の確定を依頼すると安心です。
現況有姿のトラブル②マンションの管理費や積立金を滞納しているケース
売主が住宅ローンだけでなく、マンションの管理費や修繕のための積立金も滞納している場合、注意が必要です。
現況有姿での取引において、滞納分が買主に引き継がれる可能性があるため、注意深く検討しましょう。
任意売却物件を購入する際は、現況有姿であることを理解し、受け入れ可能かを適切に判断することが重要です。
物件が魅力的であっても、デメリットが多い場合は購入を見送ることも検討すべきです。
売値が相場より安くても、それ以上に出費がかさんでしまえば失敗につながる可能性があるため、慎重に判断しましょう。
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まとめ
任意売却物件を購入するときは一般的な物件とは条件や契約内容が異なることを理解して、失敗しないように気を付けましょう。
なにかあったときに安心な契約不適合責任についても免責特例が設定されていることが多いため、通常の取引以上に慎重に判断することが大切です。
任意売却物件の購入リスクをおさえておきましょう。
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