個人事業主はローン審査に通りにくい？重要視される項目を解説
- 個人事業主でも住宅ローンは利用可能
- 個人事業主は必要経費を差し引いた所得を基に審査される
- 税金の未納や他の借り入れも重要な審査項目
- 必要な事業年数や書類は金融機関によって異なる
個人事業主は会社員よりも、収入が変動しやすい傾向があるため、住宅ローンの審査が慎重になることが多いです。
しかし、安定した所得や納税状況を証明し、無理のない返済計画を立てれば、住宅ローンを利用できる可能性もあります。
この記事では、個人事業主が住宅ローンの審査に通らない主な原因や審査前の対策、必要書類について解説します。
個人事業主でも
住宅ローンは利用できる！
個人事業主と会社員の審査の違い
個人事業主と会社員では、収入の継続性を確認する方法や提出書類が異なります。
主な違いは、以下のとおりです。
| 審査項目 | 個人事業主 | 会社員 |
|---|---|---|
| 収入の基準 | 経費を差し引いた所得 | 勤務先からの給与収入 |
| 継続性の確認 | 事業年数と所得実績 | 勤続年数と給与実績 |
| 主な収入資料 | 確定申告書・ 納税証明書 |
源泉徴収票・ 課税証明書 |
| 資料の対象期間 | 直近2～3年分が多い | 直近1～2年分が多い |
個人事業主の場合、売上が多くても、必要経費を差し引いた所得が少なければ審査上の収入も低くなります。
一方、会社員は勤務先から受け取る給与をもとに審査されるのが一般的です。
また、必要な事業年数や書類の対象期間は金融機関ごとに違うため、一律の条件ではありません。
個人事業主の審査で確認されるポイント
個人事業主の住宅ローン審査では、所得だけでなく、借入状況や納税状況なども確認されます。
主な確認項目は、以下の5つです。
| 確認項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 所得・事業実績 | 所得額や赤字の有無、所得の変動、事業年数 |
| 返済負担率 | 所得に占める年間返済額の割合。 自動車ローンなども含む |
| 納付・信用情報 | 税金の未納やクレジットカードなどの返済履歴 |
| 年齢・健康状態 | 申込時と完済時の年齢、 団体信用生命保険への加入条件 |
| 物件の担保価値 | 物件の状態や権利関係が融資条件を満たすか |
この中でも特に大切なのが、所得・事業実績と返済負担率です。
返済負担率は、一般的に次の計算式で求めます。
年間のローン返済額÷審査上の年収×100
＝返済負担率
また、個人事業主は、売上から必要経費を差し引いた所得をもとに審査されるため、赤字の年度がある場合や、
前年より所得が大きく減っている場合は、事業の継続性について慎重に確認される可能性があります。
必要な事業年数や所得資料の対象期間は金融機関ごとに異なるため、申し込み前に条件を確認することが大切です。
住宅ローン審査対策！
頭金や借り入れ状況を確認
住宅ローンの審査へ進む前に、所得や借入状況、手元の資金を整理しておくことが大切です。
短期間で変えられない項目もありますが、早めに準備を始めれば、審査上の不安を減らせるでしょう。
安定した所得実績を作る4つのステップ
過去の確定申告書を確認する
直近2〜3年分を見て、赤字や所得の大きな変動がないか確認します。
売上と経費を正しく記録する
事業とプライベートの支出をしっかり分けて記録しておくことが大切です。
期限内に確定申告と納税を済ませる
正確な内容で申告し、所得税などの未納が発生しないようにしましょう。
不明点を税理士へ相談する
経費の扱いや申告内容に不安がある場合は、住宅ローンへ申し込む前に確認すると安心です。
他の借り入れと支払い状況を見直す
住宅ローン以外の借り入れを完済するなどして年間返済額を減らすと、返済負担率を抑えられます。
そのため、完済できる借り入れがある場合は、手元の資金を確認したうえで返済を進めましょう。
申し込み前に確認したい項目は、以下のとおりです。
- 自動車ローンの残高と残りの返済期間
- カードローンやキャッシングの利用残高
- スマートフォン端末などの分割払い
- 事業資金に関する借入状況
- 税金や保険料の未納
- クレジットカードなどの支払い遅れ
借り入れ内容は正確に申告し、完済した場合は完済証明書などを保管しておくと安心です。
頭金と緊急用資金を準備する
頭金を用意すると住宅ローンの借入額が減り、返済負担率も抑えられます。
また、計画的に資金を蓄えてきた実績を示せる点も利点です。
ただし、貯蓄の大半を頭金に充てると、事業の売上が減った際に生活費や返済資金が不足するリスクがあることも把握しておきましょう。
また、住宅の購入時には、登記費用や住宅ローンの手数料、火災保険料なども必要です。
具体的には次の費用を準備しておきましょう。
- 自動車ローンの残高と残りの返済期間
- カードローンやキャッシングの利用残高
- スマートフォン端末などの分割払い
- 事業資金に関する借入状況
- 税金や保険料の未納
- クレジットカードなどの支払い遅れ
借りられる上限額ではなく、収入が減った年でも返済を続けられる金額を基準にすると、購入後の暮らしにも余裕が生まれます。
住宅ローンの申し込みに
必要な書類
個人事業主が住宅ローンへ申し込む際は、本人確認書類に加えて、所得や納税状況を証明する資料が必要です。
書類の種類や対象期間は金融機関ごとに異なるため、取得前に提出条件を確認しましょう。
個人事業主が用意する主な必要書類
個人事業主は、確定申告書や納税証明書を使って、所得と事業の継続性を証明します。
一般的に求められる書類は、以下のとおりです。
| 書類 | 確認内容 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 氏名・住所・生年月日 |
| 確定申告書一式 | 売上・経費・所得 |
| 納税証明書 | 所得・納税額・未納の有無 |
| 借入金の 返済予定表 |
残高・毎月の返済額 |
| 預金通帳など | 自己資金・取引履歴 |
| 物件に 関する資料 |
価格・権利・担保価値 |
- 青色申告：確定申告書に加えて、青色申告決算書を用意
- 白色申告：確定申告書と収支内訳書を揃える
- e-Taxで申告：申告データと、申告の受け付けを確認できる受信通知を保管
なお、2025年1月以降、書面で提出した申告書の控えには収受日付印が押されません。
そのため、提出事実を示す方法は、申し込み先の金融機関へ確認しましょう。
納税証明書の「その1」は納付すべき税額や納付済額、「その2」は申告所得金額を証明する書類です。
必要な証明書の種類や年度は、申し込み先へ事前に確認することが欠かせません。
- 必要な年度分の確定申告書が揃っている
- 決算書または収支内訳書を添付している
- 電子申告の受信通知を用意している
- 納税証明書の種類と年度が合っている
- 返済中の借り入れをすべて申告している
- 書類に記載された住所や氏名が一致している
書類に不足があると追加提出が必要になり、審査に時間がかかってしまいます。
住宅購入の相談を始める際に過去の申告書を持参すると、所得に合った物件価格や資金計画について具体的な案内を受けられるでしょう。
自宅兼事務所を購入する場合の注意点
自宅の一部を仕事場として使う場合は、住宅ローンの利用条件と住宅ローン控除の要件を確認する必要があります。
住宅ローンは、申込者や家族が暮らす住宅の購入を目的とした融資です。
店舗や事務所が付いた建物では、金融機関によって次のような条件が設けられる場合があります。
- 申込者本人が事業部分を使用
- 建物の居住部分と事業部分の割合を確認
- 事業部分の用途や面積を図面で確認
- 事業用の設備資金を住宅ローンに含めない
個人事業主も、要件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。
ただし、自宅の一部を事務所として使う場合は、事業部分の割合によって控除対象が変わる可能性があります。
店舗や事務所の割合が大きい建物は、住宅ローンだけでは購入資金を賄えないケースもあります。
間取りを決める前や購入申し込みの前に、金融機関と不動産会社へ事業内容を伝えてください。
住宅ローン控除を受けるには、床面積や居住割合、所得などの要件も満たさなければなりません。
事業部分と居住部分の分け方によって経費や控除額が変わる可能性があるため、税務署や税理士へ確認すると安心です。
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住宅ローンに関するQ&A
また、開業1年でも申し込める金融機関では、事業の契約書や売上資料など、所得の継続性を示す追加資料を求められることがあるでしょう。
ペアローン：夫婦がそれぞれ契約者となり、双方の所得や信用情報が審査の対象
まとめ
個人事業主でも、所得や納税状況などの条件を満たせば住宅ローンを利用できます。
最後に、記事の重要なポイントを振り返りましょう。
- 審査では売上ではなく、経費を差し引いた所得が重視されます
- 借入残高や税金の未納、信用情報、物件の担保価値も確認されます
- 確定申告書などを揃え、余裕のある返済計画を立てることが大切です
必要な事業年数や所得資料は金融機関ごとに異なるため、一つの審査結果だけで住宅購入を諦める必要はありません。なお、高浜市は、名古屋市など都市部への通勤も可能な便利な環境です。
碧南市は、住宅購入補助金や子育て支援を利用でき、生活の安定性を実現できます。
高浜市や碧南市での住宅購入を検討中の方は、地域の支援制度を活用する際にご参考になさってください！
