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中古マンションの購入を考えている方の中には、住宅ローンの審査が思うように進まないことに不安を感じている方もいらっしゃるでしょう。
とくに、旧耐震基準や再建築不可、借地権付きといった条件がある物件は、金融機関の審査が厳しくなる傾向にあります。
しかし、事前にそれぞれの特徴と注意点を把握しておくことで、スムーズに住宅ローンを進めるための準備が可能になるのです。
この記事では、中古マンションのローンが通りにくくなる理由や、審査に通るための対処法について解説いたします。
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目次
旧耐震基準の中古マンションが住宅ローンの審査に通りにくい理由
中古マンションの購入を検討されている方の中には、住宅ローンの審査が思うように進まないと感じている方もいらっしゃるかもしれません。
旧耐震基準で建てられた物件では、その傾向が強まります。
以下では、旧耐震基準の中古マンションが住宅ローンの審査に通りにくい理由と、その対処法について詳しくご説明いたします。
旧耐震基準とは
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物に適用されていた基準のことを指します。
当時は、震度5程度の地震に対する耐震性が想定されていました。
その後、1981年6月1日から新耐震基準が施行されており、これによって旧耐震基準の建物は現行の基準よりも耐震性能が劣ると見なされる場合があります。
1981年の改正では、震度6強から7程度の地震にも耐えうる構造が求められるようになりました。
このため、旧耐震基準の建物は耐震性で不利と判断されるケースが多いのです。
資産価値
前述のように、旧耐震基準の建物は現行基準より耐震性能が低いとみなされるため、資産価値も低く評価されがちです。
金融機関が住宅ローンを審査する際は物件の担保力を重視するため、耐震性能が低い物件は将来的に売却価値が下がる可能性や大規模修繕のリスクが高いと見られ、融資に慎重になるケースがあります。
耐震補強工事がおこなわれていない場合、さらに資産価値が下がる可能性も指摘されています。
また、築年数が経過していることから設備面や外壁などが劣化し、維持費がかさむことも担保評価を下げる要因となり得るでしょう。
フラット35の適合証明書
旧耐震基準の物件でも、一定の条件を満たせば住宅ローンを利用できる場合があります。
その一つが、フラット35の適合証明書の取得です。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する長期固定金利型ローンで、購入予定の物件が技術基準に適合していると認められれば利用できます。
旧耐震基準の物件でも耐震診断と補強工事をおこない、現行基準に適合すると判定されれば証明書を取得できる可能性があります。
ただし、補強工事には費用と時間がかかるため、事前に計画的に準備することが大切です。
耐震診断は専門家に依頼しておこなうため、申請や工事の工程を含めてスケジュールを把握しておくと安心です。
フラット35を利用する際には、省エネルギー性やバリアフリー性など耐震性以外の要件を確認する必要があるケースもあります。
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再建築不可の中古マンションが住宅ローンの審査に通りにくい理由と対処法
中古マンションの購入を検討する方の中には、再建築不可の物件に興味を持つ方もいらっしゃるでしょう。
しかし、これらの物件は住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
以下では、その理由と対処法について説明いたします。
建築基準法
建築基準法は、建物の安全性や衛生面を確保するために敷地や構造などの基準を定めた法律です。
再建築不可の物件は、この法律に定められている基準を満たさず、新たに建築が許可されないものを指します。
必ずしも築年数の古さだけで再建築不可となるわけではありませんが、法律上の制約から資産価値が低く評価される傾向があります。
とくに、狭小地や私道に面した敷地などは改善の余地が限られるため、資金計画の段階で十分な検討が必要です。
市街地の区画整理前に建築された場合など、現行の法規と合わない物件も存在します。
接道義務
建築基準法では、建物の敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要があります。
これを接道義務といい、再建築不可の多くはこの要件を満たしていません。
敷地が狭小で道路に十分接しない場合などは、将来的な建て替えが制限されるため、ローン審査でもリスクが高いとみなされます。
再建築可能
再建築不可の物件でも、条件を満たせば再建築が可能になることがあります。
たとえば、隣接地の購入やセットバック、特定行政庁の許可を得るなどの方法です。
再建築が認められれば、住宅ローンの審査も通りやすくなる可能性がありますが、これらの手続きには費用や時間がかかります。
再建築不可物件を購入する場合は、法的要件を十分に把握し、計画的に進めることが大切です。
セットバックをおこなう場合は、行政との協議や敷地測量など手続きが増えるため、余裕を持った段取りを心がけましょう。
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借地権付きの中古マンションが住宅ローンの審査に通りにくい理由
中古マンションの購入を検討する方の中には、借地権付き物件に興味を持つ場合もあるでしょう。
しかし、これらの物件は住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
以下では、その理由と対処法について解説いたします。
土地
借地権付きの物件は、建物は所有者のものですが、土地を地主から借りている形態です。
そのため、土地の使用に関して地代の支払いや契約更新など、地主との関係を維持する必要があります。
借地権には普通借地権と定期借地権があり、契約の更新可否や期間が異なるため、物件の評価やローン審査にも影響します。
普通借地権は一般的に30年以上の契約が多く、定期借地権は契約期間が50年など長期となるケースも少なくありません。
さらに、マンション全体が借地契約を結んでいる場合は、管理組合との協議が必要になる場合もあります。
担保価値が低い
借地権付き物件は、土地の所有権が購入者にないため、金融機関からの担保評価が低くなる傾向があります。
返済が滞った場合、地主の承諾なしに差し押さえが難しいほか、借地契約が解除されるリスクも考えられるためです。
また、借地権の残存期間が短いとローン返済期間を十分に設定できず、融資額が希望より少なくなる場合もあります。
土地に抵当権を設定できないことが多いため、銀行としては返済不能時のリスクを高く見積もるのです。
住宅ローンを組めるケース
借地権付きの物件でも、条件を満たせば住宅ローンを組める場合があります。
金融機関によっては借地権のリスクを理解し、柔軟な審査基準を設けているところもあります。
フラット35などの公的ローン商品でも、一定の条件下で融資が可能とされています。
ただし、地主の承諾書の取得や契約内容の確認など、追加手続きが必要になるケースも多いです。
借地権の種類や残存期間、地主との関係によっては審査が通りやすくなることもあるため、購入を検討する際は契約条件を十分に確認しておきましょう。
公的ローン以外にも、一部の民間金融機関では独自の基準を設けている場合があるため、複数の金融機関に相談することが大切です。
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まとめ
住宅ローンの審査に通りにくい中古マンションは、耐震性や再建築の可否、借地権などに共通したリスクが見られます。
資産価値や担保力の面で慎重な判断が求められるため、金融機関の審査にも影響が出ることがあります。
ただし、各物件の特徴と対応策を理解すれば、審査を乗り越えて購入につなげることも十分に可能です。
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