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土地購入で住宅ローンは使える?購入の流れと注意点を解説

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カテゴリ:不動産購入

土地購入で住宅ローンは使える?購入の流れと注意点を解説

土地だけを買いたいときに、金融機関から借入できるのか気になっている方は多いでしょう。
一般的に提供されている金融機関の借り入れでは、建物部分も一緒に購入する前提になっていますが、いくつかの要件を満たせば建物なしでも借り入れできる可能性があります。
本記事では、土地だけに住宅ローンは使えるのかお伝えしたうえで、購入の流れと注意点について解説します。

土地だけの購入に住宅ローンは使えるのか

土地だけの購入に住宅ローンは使えるのか

一般的な住宅ローンといえば、戸建・マンションの取得資金・戸建住宅の新築資金・金融機関の借り換え資金・リフォーム費用が挙げられます。
通常よりも低金利に設定されているのが特徴的で、マイホームとして使うのであれば生活に必要不可欠になるため、優遇措置がついています。
これらの借り入れでは、土地のみを買うための資金調達の手段として使うのは認められていません。
そのため、新築したり建物を込みで購入したりしない限りは、住宅ローンとして借り入れができる可能性は低いので、ほかの資金調達の手段を選ぶようにしましょう。
金融機関は住宅ローンのほかにも、多様な金融商品を提供しています。
その代表例が、つなぎ融資と土地先行融資です。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、つなぎローンとも呼ばれており、注文住宅を建てるときに建築が完了するまでの期間で必要な土地の購入代金・建物の着工金と中間金などを借りられる制度です。
自己資金で補うには負担が大きくなることも少なくないですが、一時的な借り入れができれば、金銭的な負担を感じずに生活が送れます。
一例として、SBI新生銀行のつなぎ融資の内容を見てみると、申し込みの対象者は戸建住宅の新築資金を同社の住宅ローンで申し込みをして審査に通っている方と記載されています。
借り入れ金額の上限は500万円から8,000万円で、資金使途は戸建住宅建築に必要な土地の購入代金のみです。
建築着工金や中間金への利用は認められていません。
利息の支払い方法は、毎月決まった日に指定口座から引き落とされて、元本の返済方法は融資が始まった11か月後に指定口座から引き落とされます。
保証料と手数料は無料で、団体信用生命保険への加入が必須です。

土地先行融資

土地先行融資とは、つなぎ融資と併用して土地の購入費用に当てられる制度です。
どちらも建物なしでも資金調達ができる点において共通していますが、借り入れするタイミングに違いがあります。
土地を購入したときと建物の引き渡しをするときの2回のタイミングで融資を受けるチャンスがあるので、2本建てローンと呼ばれるケースも多いです。
資金が必要になったときに利用できるつなぎ融資のように、建物の着工金・中間金には利用できないので気を付けてください。

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ローンを利用して土地を購入するときの流れについて

ローンを利用して土地を購入するときの流れについて

土地の購入を検討する際、適切なローンの利用は重要なポイントです。
ここでは、ローンを活用して土地を購入する際の基本的な流れついて解説します。
これから土地購入を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

購入する土地の評価を確認する

まず、購入を検討している土地の評価額を確認することが重要です。
土地の評価額は、金融機関が融資額を決定する際の基準となります。
主な評価基準として、公示地価、基準地価、路線価などがあります。
これらの情報は、国土交通省や各都道府県の公式サイトで確認しましょう。
正確な評価額を把握することで、適切な融資額を見積もることが可能になります。

買付証明書を提出する

土地の評価額を確認し、購入の意思が固まったら、買付証明書を作成し、不動産会社を通じて売主に提出します。
買付証明書は、購入希望価格や条件を明示した書面で、正式な契約ではありませんが、売主に対する購入意思を示す重要な資料となります。
これにより、売主との交渉がスムーズに進む可能性が高まるでしょう。

住宅ローンの事前審査に申し込む

買付証明書を提出した後、住宅ローンの事前審査を金融機関に申し込みます。
事前審査では、購入者の収入や信用情報、購入予定の土地の評価などを基に、融資可能額や条件が提示されます。
事前審査に通過することで、正式な売買契約を結ぶ準備が整ったといえるでしょう。
なお、土地のみの購入では住宅ローンが利用できない場合もあるため、つなぎ融資や土地先行融資などの利用を検討しましょう。

売買契約を締結する

事前審査に通過し、融資の目処が立ったら、売主と正式な売買契約を締結します。
契約前には、不動産会社から重要事項説明を受け、契約内容や物件の状況を十分に確認しましょう。
契約締結後、手付金の支払いなど、契約に基づく手続きを進めます。

住宅ローンの本審査を受ける

売買契約の締結後、住宅ローンの本審査を金融機関に申し込みます。
本審査では、事前審査よりも、詳細な情報や書類の提出をしなくてはなりません。
この審査に通過すると、融資の正式な承認が下り、融資実行の準備が進められます。

決済・引き渡しをおこなう

本審査に通過し、融資の準備が整ったら、売主への残代金の支払い(決済)と土地の引き渡しをおこないます。
同時に、所有権移転登記などの手続きも進めなくてはいけません。
これらの手続きが完了すると、正式に土地の所有者となります。

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ローンを利用して土地を購入する際の注意点

ローンを利用して土地を購入する際の注意点

ローンを利用して土地を購入するのであれば、つなぎ融資もしくは土地先行融資を利用するケースが一般的です。

金利が高く設定される可能性が高い

これらの金融商品は、住宅ローンと比べて、金利が高く設定される可能性が高いので、注意しておきましょう。
一般的な住宅ローンは、居住用の不動産を対象としていることで、低金利に設定されており、おおよそ0.5%程度です。
一方で、つなぎ融資や土地先行融資を利用するのであれば、利率は数%ほどになるケースが多いです。
場合によっては、利率の差が10倍以上になる可能性もあります。
返済期間を長く設定するほど、総支払額が高額になるので、金銭的な負担を抑えたい方には向かないでしょう。
長期的な返済計画が現実的であるかどうかを判断したうえで、住宅ローンを組むのか・借入額・返済期間を定めるようにしましょう。

入念なリサーチが必要

また、土地を先に購入してから、物件を建てようと計画しているのであれば、入念なリサーチが必要です。
ポータルサイトやオンライン広告などで、膨大な情報から自分に適した不動産を選べるようになったものの、選択肢が多すぎて絞りきれずに悩む方もいます。
建物を建てるのに向かなかったり、建設前に清掃や整備が必要だったりすると、追加費用が高額になります。
土地情報だけに着目するのではなく、立地や周辺環境も考慮したうえで、利用目的に適しているかの判断が必要です。
そうでなければ、どんなに条件が良くても、近隣トラブルに巻き込まれて、住環境に悪影響がでるリスクが伴います。
インターネットの情報だけで判断せずに、仲介業者からアドバイスをもらったり、現地に出向いたりして、総合的に判断しなければなりません。

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まとめ

土地だけを購入する場合、住宅ローンは利用できない可能性があります。
代わりに、つなぎ融資や土地先行融資が使えるので、購入費用を調達すれば金銭的な負担が軽減されます。
ただし、金利が高くなるなどのデメリットもあるので、長期的な返済計画が現実的であるかなどの注意点を考慮したうえで決断しましょう。


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