【2025年】新築一戸建ては頭金なしで買える？リスクと検討する際のポイントをご紹介

新築一戸建ての購入を検討する際、選択肢のひとつとして「頭金なし」のフルローンを考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、頭金なしで新築一戸建てを購入することは可能です。
しかし、手元資金を残せるメリットがある反面、事前に知っておかなければならないリスクもあります。

この記事では、「頭金なし」を検討する際のポイントや、メリット・デメリットについてご紹介いたします。ぜひ資金計画のご参考になさってください。

「頭金なし」で新築一戸建ては購入できる？

冒頭でもお伝えしましたが、「頭金なし」で新築一戸建てを購入することは十分に可能です。

実際に、「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」*を参照すると、名古屋市を中心とする中京圏では32.9％の方が「頭金なし」で住宅ローンを利用しています。
特に20代〜30代の子育て世代では、「頭金なしで今購入する」と考える方が増加傾向にあります。

しかし裏を返せば、約7割の方は依然として頭金を用意して購入していると言えるでしょう。

*三井住友信託銀行 三井住友トラスト・資産のミライ研究所「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」（2025年4月）

「頭金なし」と「初期費用なし」は異なる

「頭金なし（フルローン）」とは、あくまで「物件価格（土地＋建物）を住宅ローンで賄う」ことで、「家を買うのにお金が一切かからない（現金0円）」という意味ではありません。
家を購入する際には、物件価格とは別に「諸費用」がかかります。

■ 登記費用や税金
■ 住宅ローンの手数料
■ 火災保険料　など

これらをすべてローンで賄うこと（オーバーローン）も可能ではありますが、審査が厳しくなり、金利リスクもさらに高まります。
「頭金なし」を検討する場合でも、ある程度の現金は手元に残しておく計画を立てることが、安全な選択と言えるでしょう。

「最高金利」が特に上昇中…フルローンは慎重な判断を

これまでは「歴史的な超低金利」と言われてきましたが、状況は変わりつつあります。
実際に「フラット35（借入期間21年以上35年以下）」の金利推移を見てみると、最低金利は緩やかな上昇に留まっていますが、最高金利については上昇しており、以下のような推移をしています。

■ 2023年12月：3.470％
■ 2024年12月：3.570％
■ 2025年12月：4.510％

一昨年から昨年にかけては0.1％の上昇でしたが、この2024年から2025年にかけて約1％近く上がっていることがわかります。

出典：【フラット３５】借入金利の推移

最高金利が上がると、金融機関や審査条件によって、適用される金利の差が広がります。
頭金なしの「フルローン」は借入額が最大化するため、もし高い金利が適用されてしまった場合や、変動金利で将来金利が上がった場合に、返済額が膨らんでしまうリスクがあります。

しかし「頭金が貯まるのを待つ」のが正解とも限らない？

ここで少し難しいのが、「これからさらに金利が上がる可能性がある」という点です。
もし、3年で頭金200万円を貯めるとします。その3年の間に、もし住宅ローンの金利が急激に上がるとどうなるのでしょうか？
実は、貯めた200万円の頭金効果よりも、金利上昇による総支払額のアップ分の方が大きくなってしまう（＝貯金したのに損をする）という逆転現象が起こり得るのです。

■ 今の金利でフルローンを組んで、総支払額を確定させるか
■ 金利上昇のリスクを負ってでも、頭金を貯めてから買うか

「今後も金利は上がる」と予測するのであれば、「今の金利でフルローンを組んで買ってしまう」ことが、良い選択肢になるという考え方もできるのです。

「今買う」と「待つ」どちらが良い選択肢になるかは、ご家庭ごとの収入やライフプラン、どの程度のリスクなら許容できるかによって変わってきます。

もし判断に迷われた際は、ぜひ私たち「八大不動産」にご相談ください。
弊社にはAFP（ファイナンシャルプランナー）資格を持つスタッフが在籍しており、お客様ごとの状況に合わせたご提案が可能です。
「自分たちの場合はどうなんだろう？」と気になった時は、ぜひ「八大不動産」にご連絡いただければと思います。

「頭金なし」で新築一戸建てを購入する4つのメリット

前章でお伝えした通り、金利上昇のリスクを考えると「頭金を用意するのが基本」ですが、ライフプランによっては、あえてフルローン（頭金なし）を選択することが「賢い戦略」になるケースもあります。
その主な4つの理由を解説します。

① 毎月の支払いを「自分の資産」に変えられる

頭金を貯める間の家賃は、あくまで「場所を借りるための利用料」です。
例えば、家賃8万円の賃貸物件に3年間住むと、総額は約288万円（更新料等除く）。この金額は、残念ながら将来の資産としては残りません。

「頭金が貯まるのを待つ間の家賃総額」と「早く購入してローン返済に充てる金額」を天秤にかけ、早めの購入を決断される方は少なくありません。

② 子育てや新生活のために「手元資金」を残せる

入居時は、家具・家電の購入や引越しなどでまとまった現金が必要です。
貯金をすべて頭金に投入してしまうと、生活費や急な出費（車の買い替えや病気など）に対応できなくなってしまうリスクがあります。

不測の事態に備え、手元の使える資金を確保するためにフルローンを選ぶのも一つの選択肢です。

③「住宅ローン減税」を最大限に活用できる

住宅ローン減税は、年末時点の借入残高に応じて税金が戻ってくる制度です。頭金を入れずに借入額を多く残すことで、この控除額を最大化できるメリットがあります。

住宅ローンの「延長」と「緩和」！

政府与党は、2025年末で期限を迎える住宅ローン減税について、制度の延長と緩和を「令和8年度与党税制改正大綱」で決定しました。
具体的な内容としては、2030年までの期間の延長とともに、対象となる床面積を50㎡以上から40㎡以上まで緩和することが発表されています。

新しく減税の対象となるのは、新築だと長期優良住宅や低炭素住宅、省エネ基準適合住宅（2027年末まで）です。
借入限度額も増加しており、子育て世帯・若者夫婦世帯が新築、取得する場合5,000万円となっています。

参考：自由民主党「「強い経済」への決断と実行令和8年度与党税制改正大綱を決定」

④ 希望のエリア・物件を逃さない

高浜市・碧南市の人気エリアでは、条件の良い物件はすぐに買い手がつくことも。
不動産は一点ものですので、頭金を貯めている間に理想の土地や物件が売れてしまうケースもあるのです。

ご家族にとって「今が買い時」ならば、タイミングを優先した方が良い場面もあるかもしれません。

後悔しないために！知っておくべき「頭金なし」のリスク

「頭金なし」は手元の現金を温存できる反面、ローンの借入総額が増えることによるリスクもゼロではありません。
購入後に慌てないよう、具体的な数字と地域の特性を理解しておきましょう。

① 月々の返済額はどう変わる？（3,000万円借入の例）

当然のことではありますが、フルローンにすれば毎月の返済額は高くなります。
3,000万円の物件を、全期間固定金利の【フラット35】を利用して購入する場合を例に見ていきましょう。

【フラット35】では、融資率が9割を超えると適用される金利が高くなります。2025年12月時点での借入金利水準は以下の表の通りになります。

ここでは、それぞれ「最も多い金利」を採用し、比較していきます。

出典：最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】（2025年12月時点）

【返済シミュレーション】

借入期間35年、ボーナス払いなし

■ 頭金なし（借入3,000万円／金利 2.080%）

→ 月々 約 10.1万円（総返済額 4,226万円）

■ 頭金1割 （借入2,700万円／金利 1.970%）

→ 月々 約 9万円（総返済額 3,740万円）

■ 差額：月々 約 1.1万円（総額で約486万円の差）

頭金を1割以上入れると、借入額が減るだけでなく、安い金利が適用されやすくなります。
一方で、頭金なしの場合は返済総額が多くなるため、このコストを許容できるか慎重な判断が必要です。

参考：借入希望金額から返済額を計算：【フラット３５】

② 将来、家を売りたくなった時の「残債リスク」

転勤やライフスタイルの変化で、将来的に家を売却する選択もゼロではありません。
この時、フルローンだと「家の売却価格」よりも「ローンの残り（残債）」の方が多くなってしまうリスクが高まります。

一般的に、差額を現金で埋めないと通常の売却はできません。
現金が用意できない場合、「ローンが減るまで売却を諦めて住み続ける」か、信用情報に影響が出る可能性のある「任意売却」などを検討せざるを得なくなります。

将来、万が一の時に「売るという選択肢」を残すためにも、頭金を入れて借入額を減らしておくことは、有効なリスク対策になります。

③ 車のローンなど「他の借入」がある場合

住宅ローンの審査では、車のローンやカードローン、スマホ端末の分割払いなどもすべて「借金」としてカウントされます。

車を利用される方も多い高浜市・碧南市では、マイカーローンをご利用中の方もいらっしゃるかと思います。
しかし、フルローンの場合は審査も厳しくなります。借入額を多くしたくても、他の借入があることで「希望額まで借りられない」となるケースが少なくありません。

【高浜市・碧南市】頭金なしで新築一戸建てを購入するポイント

マイホーム計画で失敗しないためには、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」で予算を組むことが鉄則です。
特に「頭金なし」を検討している場合は、以下の3つのポイントを押さえて、安全な資金計画を立てましょう。

①「総額」で確認しておきたい諸費用

先述いたしましたが、新築戸建てを購入する際は、物件価格（土地＋建物）以外にも「諸費用」が必要になります。
初期費用は、一般的に総予算の6〜10％程度が目安です。

■ 登記費用・税金・保険料
■ ローン保証料・手数料
■ 引越し・家具家電代

少ない予算で組んでしまうと、万が一の出費があった際に予算オーバーとなってしまう可能性があります。あらかじめ、諸費用は少し多めに見積もっておくと安心です。

② 高浜市・碧南市の「補助金」を活用する

資金計画の強い味方となるのが、国や自治体の補助金制度です。 高浜市や碧南市でも、環境に配慮した住宅（ZEHなど）や、三世代同居・近居に対する支援が行われています。

【高浜市】スマートハウス設備設置費補助金

電気代の節約や防災対策として人気の「家庭用蓄電池」や「HEMS（ヘムス）」などの設備設置に対して補助が出ます。長く住む家の光熱費を抑えたい方には嬉しい制度です。

【碧南市】碧南市新築住宅建設等促進補助金

市内に住宅を新築・購入し、居住する方に建設費の一部が補助される制度です。 さらに、碧南市の特産である「三州瓦」を屋根に使用すると、補助金が加算される仕組みもあります。
「地元ならでは」の恩恵を受けられる制度ですので、要チェックです。

補助金活用のポイント！「予算切れ」に注意

補助金活用で気を付けたいのが、申請のタイミングです。
多くの補助金は年度ごとの予算が決まっており、年度末（2〜3月）を待たずに予算上限に達して受付終了となることがあります。
補助金を使うためには、着工や契約の時期を逆算して決める必要がありますので、「いつ頃動けば間に合うか？」といった住宅購入のスケジュール調整についても、私たち「八大不動産」へお気軽にご相談ください。

③「ライフプラン」から逆算した予算組み

頭金を入れない場合、月々の返済額はその分大きくなります。今の家賃との比較だけでなく、将来のライフイベントを見据えたシミュレーションが必須です。

■ 教育費：高校・大学進学のピーク時も返済は続きます。
■ 車の維持費：燃料費や車検費用、自動車税など車の維持費もコストがかかります。
■ 家の修繕費： 外壁塗装など、将来のメンテナンス費を積み立てておくと安心です。

これらの費用を考えながら返済できる額を考えることが、安心して新築一戸建てを購入するポイントです。

まとめ

この記事では、新築一戸建てを頭金なしで購入する際のメリットと、注意したいリスクについてご紹介いたしました。
最後に「頭金なし」で住宅ローンを組む際の要点を振り返りましょう。

①「頭金なし」と「初期費用なし」は違う
② 総返済額が増えるリスクを理解する
③ 「借りられる額」ではなく「返せる額」で組む

頭金がないと、借入額が増えるだけでなく、金利が高くなる（フラット35など）ケースがあります。「月々の返済額」だけでなく、「総返済額」も考慮に入れることがポイントです。

高浜市・碧南市での新築一戸建ての購入に関してお悩みがあれば、まずは私たち「八大不動産」にご相談ください。

昭和60年に創業して以来、売買、賃貸、管理など不動産トータルコンシェルジュとして、お客様のライフスタイルに合わせたご提案をしてきました。
八大不動産のスタッフは、地元出身者ばかり。だからこそ、お伝えできるエリア情報があります。
さらに、AFP資格だけでなく、不動産に関する様々な資格を持つスタッフが「頭金なし」でも将来まで安心して暮らせる資金計画をシミュレーションしながら、お客様とご家族様の住まいをご提案させていただきます。