土地活用におすすめの一戸建賃貸経営のメリットとは？

土地活用の方法として、一戸建賃貸経営が注目を集めています。
賃貸物件のニーズは多様化しており、ファミリー向けの一戸建賃貸物件の需要も高まっています。
そのため、アパートが建てられない狭小地でも、不動産経営が活発になりました。
そこで今回は、土地活用で知っておきたい一戸建賃貸経営について解説します。

土地活用のための一戸建賃貸経営とは？

一戸建賃貸経営とは、一戸建てを賃貸物件として活用する不動産投資のことです。
所有している空き家をそのまま賃貸物件として活用する方法だけでなく、投資目的で新たに一戸建てを取得する方法も増えています。
このような一戸建てタイプの賃貸物件は供給が少ない一方、ある程度の需要はあるため、安定的な家賃収入が期待できます。
アパートやマンションなど集合住宅の賃貸物件が多いエリアなら、一戸建賃貸というだけでも大きな差別化を図れるでしょう。

アパート経営との違い

一棟丸ごとを所有するアパート経営は、ある程度の広さがある敷地の土地活用に向いている投資方法です。
一戸建てとの違いに、入居者層が挙げられます。
単身者向けやカップル向けが多いため、賃貸需要は立地に大きく左右されます。
さらに新年度や転勤を控えたシーズンには、退去が発生しやすい点にも注意が必要です。
そして出口戦略として、入居者へ売却することは現実的ではありません。
そのため、建物を解体し更地にするか、建物ごとほかの投資家に売却する方法が考えられるでしょう。

マンション経営との違い

マンション経営の多くは、区分所有している一室を賃貸物件として運営します。
そのため、専有部分であってもマンションの管理規約にしたがわなければならない点に、一戸建賃貸経営との違いがあります。
また、単身者向けからファミリー向けまで、さまざまな間取りがあるのも特徴的です。
その一方でアパートとは異なり、区分所有なら一戸建てと同様に入居者へ売却することも可能です。

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土地活用で一戸建賃貸を経営するメリット・デメリット

建築面で自由度の高い一戸建ては、土地活用しやすい不動産投資方法の一つです。
そこで、土地活用のうえで知っておきたいメリット・デメリットについて確認していきましょう。

一戸建賃貸経営のメリット

一戸建賃貸経営には、次のメリットがあります。

狭小地・変形地でも経営できる
一戸建ては間取りの自由度が高く、不整形地にも建築可能な場合があります。
そのため狭小地や変形地など、アパート建築が難しい場合でも、土地活用できるのが一戸建て経営のメリットです。

立地条件に左右されにくい
賃貸物件の多くは、駅近など立地条件の良い物件に需要が集まります。
しかし一戸建ては、立地条件よりも住環境の良さが重視される傾向にあります。
さらに駐車場付きの一戸建てであれば、マイカーを所有するファミリーを中心に高い需要を期待できるでしょう。

入居期間が長い
ファミリーを中心に需要のある一戸建賃貸は、入居期間が長い傾向にあるのがメリットです。
アパートの場合、結婚や出産を機に手狭となり引っ越しにいたるケースは珍しくありません。
しかし十分な部屋数のある一戸建てなら、家族構成の変化にも対応しやすいのが特徴です。

節税効果が期待できる
一戸建ての多くは木造建築です。
木造一戸建ての場合、法定耐用年数は22年となっており、RC造や鉄骨造よりも短く設定されています。
減価償却費を多く計上できる（損金計上できる）ため、節税効果が期待できるメリットがあります。

一戸建賃貸経営のデメリット

一戸建賃貸経営には、次のデメリットに注意が必要です。

空室リスクがある
一戸建賃貸は、1世帯とのみ契約することが原則です。
そのため、空室になると家賃収入がゼロになってしまうリスクに注意が必要です。
リスクを分散するため、複数の一戸建てを所有するなどの対策を検討すると良いでしょう。

リフォームやメンテナンスに費用がかかる
空室になった賃貸物件は、新たな入居者を募集するにあたりリフォームやメンテナンスが必要となります。
入居期間が長い傾向のある一戸建ては、通常使用でも劣化が進んでいることが多く、メンテナンス費用も高額になりやすい点に注意してください。
また、空き家を活用して一戸建賃貸経営を始めるときには、リフォームやリノベーションの費用も必要となります。

隣人トラブルのリスクがある
一戸建賃貸は、隣地の所有者との間での隣人トラブルのリスクがあります。
たとえば騒音問題やゴミ出しトラブルなど、アパートやマンション経営とは異なるタイプの問題が生じる可能性があります。
そこで入居審査を慎重におこなうのはもちろんのこと、隣地にどのような住民が住んでいるのかにも注意してください。
また、塀や植栽の越境など、物件そのものに起因するトラブルが発生することもあります。
そのため、一戸建賃貸経営を始める際は、権利関係もしっかりと整理しておきましょう。

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一戸建賃貸経営に向いている土地活用の条件

柔軟な土地活用が可能な一戸建賃貸ですが、すべての土地に向いているとは限りません。
土地の条件によっては、ほかの投資方法を選択したほうが良い場合もあります。
そこで、どのような条件の土地が一戸建賃貸経営に向いているのか確認していきましょう。

面積が狭い土地

一戸建賃貸は、面積が狭い土地に向いています。
狭小住宅なら15坪程度からでも建築可能なので、アパートの建築が難しい場合でも土地活用できます。
また、自宅の敷地の一部を分筆し、一戸建賃貸を経営するといった土地活用の方法も考えられるでしょう。

不整形地・方角の悪い土地

賃貸経営において、整形地（四角形の土地）のほうが活用しやすい特徴があります。
しかし不整形地でも、一戸建てを建てられる部分があれば土地活用が可能です。
そして北向きの土地でも、南側にリビングがくる間取りにすれば、方角の悪さを解消できる場合があります。

競合物件の多いエリア

近隣に賃貸アパートやマンションが多いエリアも、一戸建賃貸の土地活用に向いているといえます。
数多くある競合物件のなかで、供給の少ない一戸建賃貸は一定の需要が見込まれます。
そのため、安定して賃貸経営できる可能性が高いでしょう。

一戸建て建築のポイント

一戸建賃貸経営を成功させるためには、向いている土地だけでなく間取りも重要となります。
間取りを決めるときには、以下のポイントに注意してみてください。

リビングやバルコニーを南向きに配置する
一戸建てでは、なるべくリビングやバルコニーを南向きに配置することがポイントです。
真南でなくても日当たりを確保するため、南東・南西向きを意識した間取りを意識すると良いでしょう。
北向きの土地でも玄関を北側、庭やバルコニーを南側に配置するなどすれば、日当たりを確保できます。

一戸あたりの面積を大きくし過ぎない
一戸建賃貸では、延床面積を80㎡台（3LDKの場合）にして、大きくし過ぎないようにしましょう。
大きくし過ぎると家賃が高くなり、入居者が見つかりにくくなります。
80㎡台なら、一戸建てならではの広さを保ちつつ、程よい家賃帯を実現できます。
さらに間取りやデザインを凝ったものにせず、シンプルなものにするようにしましょう。
一戸建賃貸である時点で競合物件との差別化が図れるため、多くの入居者にとって使いやすい堅実な間取りがおすすめです。

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まとめ

土地活用の際に検討したい、一戸建賃貸経営について解説しました。
アパート経営が難しい土地や、競合物件が多いエリアでも、一戸建賃貸なら安定した家賃収入を得られる可能性があります。
土地活用の方法でお悩みの方は、一戸建賃貸経営を検討してみてはいかがでしょうか。