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建売住宅とは、売主側によって建てられた建物と土地がセットになって販売されているもので、購入完了までにはさまざまな手続きが必要です。
あらかじめ一連の流れを知っておくと、スケジュールが組みやすくなり、スムーズに建売住宅の購入手続きが進められるでしょう。
そこで今回は、建売住宅の購入を検討中の方向けに、契約前から契約後の流れについてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら建売住宅を購入するまでの流れ①：契約前
建売住宅を契約する前までの流れは、購入したい物件を見つけて申し込みをおこない、契約日や引渡し日などの日程を調整し、手付金の準備をするといった流れです。
建売住宅の契約前の流れについてそれぞれ以下に詳しくご説明します。
物件探し・申し込みと住宅ローン仮審査
まずは、インターネットや折り込みチラシなどを利用して購入したい建売住宅を探しましょう。
気になる物件を見つけたら、売主側とアポを取り、内覧をおこないます。
次に建売住宅の購入の意思が決定したら、申し込みをしましょう。
売主側が準備した購入申し込み用紙へ、購入希望価格や条件などを記載し、署名・捺印をしてから提出します。
申し込み書の提出と同時に、購入の意思を表すために、1〜10万円の申し込み金を支払うことがあります。
また、建売住宅の物件の購入手続きと同時進行で住宅ローンの契約までを進める必要があります。
まずは建売住宅への申し込みと同時に、住宅ローンを組むための仮審査をおこないましょう。
仮審査では、返済能力などを確認されます。
日程・条件を調整する
申し込み書の提出後は、売主の回答によって購入価格や手付金、契約日などの条件についての内容を詰めて調整していきましょう。
売主との条件交渉の結果、お互いに納得がいった場合、契約日や引渡し日などの日程を決めます。
万が一、売主とお互いに条件内容に納得がいかなかった場合は、申し込みを取り下げることが可能です。
支払った申し込み金についても返却されますので安心してください。
なお、建売住宅の申し込みは、購入することを前提としたものになるため、しっかりと検討したうえで申し込み書と申し込み金を提出することが大切です。
手付金の準備
購入したい建売住宅の売買契約を締結する際には、手付金を支払う必要があります。
手付金は、売買価格の3〜5%ほどに設定されるのが一般的です。
たとえば4,000万円の建売住宅を購入する場合には、120〜200万円ほどの手付金を支払う必要があります。
手付金の支払い方法は、契約日までに売主が倒産したり逃げたりするリスクを避けるため、現金での支払いが原則です。
契約日までに手付金の準備をしておきましょう。
建売住宅を購入するまでの流れ②：売買契約
売主に申し込み書を提出して条件交渉が成立した後は、売買契約を締結しましょう。
売買契約の締結時には、重要事項の説明を受け、売買契約を締結し、住宅ローン審査と契約を締結します。
売買契約時の詳しい流れを以下にご紹介します。
重要事項の説明
契約書への署名・捺印をする前に、宅地建物取引士から建売住宅の購入に関する重要事項の説明を受けましょう。
重要事項説明書や契約書には、普段聞きなれない複雑な言葉で記載されています。
そのため、契約前に売主から重要事項説明書と契約書の写しを受け取り、あらかじめ内容の確認をおこなうのもおすすめです。
重要事項の説明を受けて疑問点や不安な部分がある場合は、その場で質問をおこない、すべての内容に納得ができるようにしましょう。
内容に合意できた場合は、重要事項説明書へ署名・捺印をおこないます。
売買契約の締結
重要事項説明を受けた後は、売買契約書にて契約を締結します。
売買契約書にも重要事項説明書と同様に、内容に合意できた場合には署名・捺印をおこない、契約が成立します。
売買契約時には、前述したとおり、手付金の支払いが必要です。
手付金は、申し込み金とは異なり、買主側の都合により契約を破棄した場合には、返却されない点には注意してください。
なお、申し込み金を支払った場合には、手付金の一部として補充されます。
住宅ローン審査と契約
住宅ローンの仮審査がとおり、建売住宅の売買契約が締結した後は、本審査へと進めましょう。
仮審査が通過した場合は、本審査を通過できる可能性は高いので安心してください。
住宅ローンを組む際、金融機関と借入金額や金利タイプ、そのほかにも引き落とし日、諸費用について決める必要があります。
また、火災保険に加入する必要もあるため、損害保険会社選びもおこないましょう。
金融機関から融資承認がされて本審査が通過した後は、住宅ローン契約を締結します。
なお、建売住宅の引渡しと同時に住宅ローンが始まるため、審査から契約までの予定を調整しながら進めていくと良いです。
建売住宅を購入するまでの流れ③：契約後
建売住宅の契約後は、再度引渡し日などの日程調整をおこない、立ち会い検査日、引渡しをおこなった後に入居ができます。
契約後から入居までの流れを以下に詳しくご説明します。
日程調整
売買契約と住宅ローンの契約が整ったら、再度立ち会い日と引渡し日の日程調整をおこないましょう。
建売住宅の完成前に売買契約を締結した場合は、天候などの都合で完成日が延びる場合もあります。
そのため、再度日程を調整する必要があるのです。
なお、売主側から引渡し前の立ち会い日が提示されない場合はこちらから提示することが大切です。
完成日の遅れが生じた場合にも、理由などを問い合わせて契約に反していないか確認しましょう。
司法書士への依頼
建売住宅を購入した際には、所有権の移転登記や所有権設定登記などの手続きが必要です。
このような登記に必要な手続きは、複雑で手間や時間を要するため、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記手続きは、引渡しと同時におこなわなければなりません。
そのため、引渡し日までに司法書士へ依頼し、必要書類を送付しておきましょう。
引渡し前の立ち会い
契約後に建物が完成した場合はもちろんですが、引渡し日までに再度物件の立ち会いをおこないましょう。
立ち会いでは、設計をチェックしながら細部にわたり欠陥や不備、汚れなどがないかを確認することが大切です。
気になる点があればその場で質問し、欠陥などがあれば補修を依頼しましょう。
ご自身での確認だけでは不安な場合、専門家による住宅検査などの依頼もおすすめです。
しかし、5万円ほどの依頼費用がかかる点には注意してください。
引渡しと登記
引渡し前の立ち会いと補修を終えたら、いよいよ物件の引渡しです。
買主・建売業者である売主・司法書士が同席した上で、金融機関にて引渡しをおこないます。
引渡し前に、まずは建売住宅の残代金や諸費用を支払います。
そして支払いが完了したのをその場で確認した後に、司法書士による登記手続きをおこない、引渡しが完了です。
引渡し後は、いつでも入居が可能です。
家具・家電などの生活用品を揃えたり、引っ越し業者への依頼をおこなったりして引っ越しへの準備をおこないましょう。
まとめ
建売住宅の購入には、申し込みから売買契約、引渡しまでにさまざまな手続きが必要です。
また、購入手続きと同時に、住宅ローンを組むための審査から契約までを進めておかなければなりません。
あらかじめ建売住宅へ入居したい日までのスケジュールは、余裕を持たせながら念入りに計画して進めていくのがおすすめです。
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