住み替えのダブルローンとは？利用の条件やメリット・デメリットをご紹介

仮住まいをすることなく、新居へそのまま引っ越しができる方法としてダブルローンがあります。
しかし、ダブルローンについて適切に理解していなければ、資金繰りで苦労することになるかもしれません。
そこで今回は、住み替えにおけるダブルローンとは何か、審査条件やメリット・デメリットと併せてご紹介します。

住み替えにおけるダブルローンとは？

まずは、住み替えにおけるダブルローンとは何か、見ていきましょう。

ダブルローンとは

そもそもダブルローンとは、名前のように二重にローンを組むことです。
住み替えにおいては、旧居のローン残債がある状態で新居を先に購入する「買い先行」を選択した場合にダブルローンが発生します。
住み替えのほかには、生活拠点の住居とは別のセカンドハウスでローンを組んでいる場合にもダブルローンと呼ぶことがあります。
住み替えの場合は、旧居の売却が完了すればダブルローンが解消されるのに対して、セカンドハウスの場合は、ダブルローンの状態が長期的に続きます。
そのため、同じダブルローンでも費用負担の面で大きな違いがあるということを覚えておいてください。

ダブルローンを利用した場合の流れ

住み替えにおいてダブルローンを利用した場合、どのような流れで手続きが進むのでしょうか。

ステップ①旧居の査定を依頼
どのくらいの価格で売却できるのかを調べるため、不動産会社に査定を依頼します。

ステップ②旧居の住宅ローンについて金融機関に相談
旧居の住宅ローンを借りている金融機関にダブルローンの利用について相談します。
ダブルローンを隠して新しいローンを申し込めば、あとでトラブルになる可能性があるため、注意しましょう。

ステップ③不動産会社や新居の住宅ローンを調査
不動産の売却は不動産会社に仲介を依頼しておこなうのが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。
ダブルローンでも融資してくれる金融機関は限定的なため、個人で探すのが難しい場合は不動産会社に相談してください。

ステップ④新居の契約申し込み
新居を探し、契約申し込みをおこないます。
ダブルローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しいため、通過できない可能性も想定しておきましょう。
申し込み時に「ローン特約」を付けていれば、審査を通過できなくても契約を白紙撤回し、手付金を返金してもらうことが可能です。

ステップ⑤住宅ローンの申し込みと売買契約
住宅ローンの申し込みと売買契約をおこないます。
住宅ローンの審査結果はすぐにはわからないため、売買契約時にも「ローン特約」を付けておきましょう。

ステップ⑥新居の引き渡しや引っ越し
無事に住宅ローンの審査を通過したあとは、新居の引き渡しを受け、引っ越しをおこないます。
ここから旧居と新居におけるダブルローンが開始する流れです。

ステップ⑦旧居の売却
売却活動をおこなって買主を探し、旧居を売却します。

ステップ⑧旧居の住宅ローンを完済
売却金から住宅ローンの残債を支払い、買主へ引き渡しをおこないます。
売却の手続きが完了すれば旧居の住宅ローンが解消され、ダブルローンの状態は終了です。

住み替えにおけるダブルローンを利用する際の条件

住み替えにおいてダブルローンを組むためには、利用する金融機関ごとに条件が異なります。
また、ダブルローンは簡単に利用できるものではなく、条件は厳しいということを覚えておきましょう。

同じ金融機関を利用したダブルローンの条件は？

新居でも旧居の融資を受けている金融機関を利用した場合にダブルローンの審査を通過しやすい条件は、次のとおりです。

●旧居の住宅ローンの借り入れ残高が物件の担保評価の50%から70%以内
●旧居を6か月程度で売却できる
●金利割引なしの住宅ローンへの変更を承諾できる（売却できなかった場合）

金融機関は融資した資金を回収しなければならないため、万が一支払いが遅延した場合に備えて担保評価が重視されています。
担保評価は築年数や構造によって左右され、築10年超や木造住宅は低く評価されがちなため、注意しましょう。
また、金利の低い住宅ローンが適用されるのは居住用の1つの物件のみと考えられているため、同じ金融機関で2つの住宅ローンを利用できることは稀です。
そのため、ダブルローンを利用する際は、異なる金融機関へ申し込むのが一般的です。
なお、同じ金融機関を利用したい場合は、売却を先におこなう「売り先行」を検討しましょう。
ただし、売り先行で仮住まいを回避するためには、売却と購入の綿密なスケジュール調整が必要なことを覚えておいてください。

異なる金融機関を利用したダブルローンの条件は？

旧居の融資を受けている金融機関と異なる金融機関を利用した場合にダブルローンの審査を通過しやすい条件は、次のとおりです。

●返済負担率が2つの住宅ローンの返済額を合算して30%から35%程度
●旧居で融資を受けている金融機関からの許可を得る
●旧居の住宅ローンを売却金または自己資金で完済できる

金融機関にとっては融資した資金を回収できなくなるリスクがあるため、ダブルローンの状態が長く続くことは望ましくありません。
そのため、返済負担率が重視されるほか、旧居の住宅ローンを完済できる見込みがあるかどうかが求められます。

住み替えにおけるダブルローンのメリット・デメリット

最後に、住み替えにおけるダブルローンのメリット・デメリットをご紹介します。
審査は厳しいもののたくさんのメリットがあるダブルローンを利用したいと考える方は少なくありません。
デメリットについても熟知し、検討材料にしてみてください。

ダブルローンのメリットは？

住み替えによるダブルローンで考えられるメリットは、次のとおりです。

仮住まいをしなくてすむ
居住しながら先に売却をおこなう「売り先行」の場合は、基本的に仮住まいを用意する必要があります。
しかし、先に新居を用意するダブルローンを活用した「買い先行」であれば、仮住まいは不要です。
仮住まいは引っ越し費用や情報調査の手間などの負担が大きく、できれば避けたいと考える方も少なくありません。
そのため、仮住まいをしなくてすむのは、大きなメリットといえるでしょう。

スムーズに売却活動がおこなえる
「買い先行」なら空き家の状態で売却活動がおこなえるため、生活感を払拭して物件の魅力を大きくアピールできます。
また、内見の予約があるたびに物件を清掃したり、スケジュールを調整したりする負担もありません。
そのため、居住しながら売却する場合に比べるとスムーズに売却活動がおこなえるでしょう。

売却や購入のタイミングを自分で選択できる
住み替えの際にネックになるのが、売却や購入のタイミングです。
「売り先行」の場合は、売却と同時期に新居を探す必要がありますが、「買い先行」なら自由なタイミングで新居を購入できることもメリットです。
旧居の引き渡しや引っ越し日などに合わせて買主に相談しながらスケジュールを調整するのは困難ですが、ダブルローンの利用によってタイミングを選択しやすくなるでしょう。

ダブルローンのデメリットは？

住み替えによるダブルローンで考えられるデメリットは、次のとおりです。

月々の返済額が増える
一時期だけですが、月々の返済額が増えることはデメリットです。
そのため、事前に資金計画をしっかりと立てておく必要があります。
また、固定資産税や管理費などの維持費も二重で負担しなければならないことも覚えておきましょう。

審査を通過しにくい
先述したように条件が厳しいため、資金に余裕がある方でないと審査を通過しにくい可能性があります。

まとめ

ダブルローンを利用すれば、仮住まいの必要がなく、効率的に住み替えをおこなうことが可能です。
ただし、慎重な資金計画が必要なことや審査通過の条件が厳しいことは念頭に置いておかなければなりません。
条件をクリアできそうな場合は、利用を検討してみてはいかがでしょうか。