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利用してしていない土地を所有している場合、賃貸併用住宅として土地活用するのがおすすめです。
賃貸併用住宅とは、居住スペースと賃貸スペースがある建物を指し、家賃収入を得ながら住むことを目的とします。
そこで今回は、土地活用のひとつとして人気のある賃貸併用住宅とは何か、メリットとデメリットについてご紹介します。
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土地活用におすすめ！「賃貸併用住宅」とは？
賃貸併用住宅とは、そもそもどのような建物であり、どのような土地の活用方法なのでしょうか。
賃貸併用住宅について、以下にご紹介します。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、ひとつの建物の中に、居住スペースと賃貸スペースがある住宅です。
居住スペースには土地の所有者が住み、賃貸スペースは賃貸物件として貸し出します。
居住スペースと賃貸スペースの区分は、土地の所有者が自由に決めることが可能です。
たとえば、1〜3階部分を賃貸スペースとし、4〜5階部分を土地の所有者が住む居住スペースとして利用するなどして、ご自身の予算やライフスタイルにあわせて区分を考えます。
このように、賃貸物件の借主と土地の所有者が、同じ建物内で住むのが特徴の住宅です。
土地活用としての賃貸併用住宅とは
使用していない土地の活用方法のひとつとして、賃貸併用住宅が人気です。
なぜならば、賃貸併用住宅ではご自身の居住スペースを確保しながら、賃貸スペースを活用して家賃収入が期待できるからです。
また、賃貸併用住宅の居住スペースが建物の50%以上を占めている場合、アパートローンに比べて金利や条件が良い住宅ローンの利用ができます。
したがって、毎月の家賃収入を、そのまま毎月の住宅ローンの返済へと充てられるのです。
戸数や家賃によっては、住宅ローンの返済額以上の収入が期待できるでしょう。
さらに、ご自身が引っ越しをした場合には居住スペースを賃貸物件として貸し出せたり、両親あるいは子ども家族との二世帯住宅をはじめたいときは賃貸スペースを利用したりと、幅広い活用方法があります。
このように、賃貸併用住宅は、家賃の収入が期待できるほかにも、ライフスタイルの変更にあわせてさまざまな活用方法ができるのが魅力の土地活用方法です。
使用していない土地の有効な活用方法として、賃貸併用住宅を建ててみてはいかがでしょうか。
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土地活用におすすめ！「賃貸併用住宅」のメリット
土地活用における賃貸併用住宅のメリットには、家賃収入や節税効果などが挙げられます。
賃貸併用住宅のメリットを、以下にご紹介します。
家賃収入をローン返済に充てられる
賃貸併用住宅は、家賃収入が見込めるうえに、住宅ローン返済に充てられるのがメリットです。
また、建物の50%以上が居住スペースの場合には、建物全体に住宅ローンの利用が可能です。
通常、アパートやマンションを建てる際には、アパートローンを利用しなければなりません。
しかし、アパートローンはそもそも事業目的のため、条件や金利が住宅ローンに比べると厳しいのです。
さらに、一定の条件を満たしていれば、住宅ローン控除も適用されます。
このように賃貸併用住宅だと、家賃収入を住宅ローン返済に充てられるうえに、住居スペースが50%以上の場合には住宅ローンが利用できるため、お得にマイホームが手に入ります。
節税効果につながる
賃貸併用住宅を建てると、相続税と固定資産税の節税効果につながる点もメリットの一つです。
土地や建物の相続税は、評価額に応じて課税されます。
しかし、人に貸している状態の建物の評価額は、一定の割合が下げられるため、結果的に相続税の節税へとつながるのです。
また、更地の状態である土地の固定資産税に比べて、建物が建てられた土地の固定資産税は軽減されます。
このように、賃貸併用住宅だと、相続税と固定資産税の節税につながるのです。
狭小地でも活用できる
土地が狭小地であったとしても、賃貸併用住宅としての土地活用が可能な点もメリットです。
「賃貸併用住宅を建てるならば広大な敷地面積が必要ではないか」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、30坪ほどしかない狭い土地であったとしても、賃貸併用住宅としての活用は充分に可能です。
狭小地では、駐車場スペースを確保したり広々とした階段を設置したりするのが難しい場合がある点には注意しましょう。
したがって、建物の条件や周辺環境、需要などがあってさえいれば、狭小地での賃貸併用住宅としての活用も充分に可能です。
家族構成の変更に対応できる
賃貸併用住宅のメリットには、将来、家族構成が変更した場合にも、柔軟に対応できる点も挙げられます。
たとえば、長く賃貸経営を続けているうちに、ご自身の子どもが結婚して世帯を持ったケースです。
賃貸スペースだった部分を、子どもの家族世帯の居住スペースとして利用し、二世帯住宅へと変更できます。
このように、賃貸併用住宅だと、二世帯住宅へとスムーズな変更が可能です。
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土地活用におすすめ！「賃貸併用住宅」のデメリット
土地活用における賃貸併用住宅のデメリットには、入居者とのトラブルや空室のリスクなどが挙げられます。
賃貸併用住宅のデメリットを、以下にご紹介します。
入居者とトラブルが発生する可能性がある
賃貸併用住宅だと、入居者との間でトラブルが発生した場合に、対応しなければならないのがデメリットです。
賃貸物件のトラブルは、騒音や共有部分の使用方法、近隣住民とのトラブルなど多岐にわたります。
さらに、入居者が家賃の支払いを滞ってしまうトラブルも考えられます。
たとえ、管理会社に管理を任せていたとしても、入居者と距離が近い賃貸併用住宅でクレームがある場合には、土地所有者へ直接伝えにくる入居者がいるかもしれません。
トラブルの対応から解決までには、時間がかかるうえに労力を要します。
費用がかかってしまいますが、管理会社へ管理を依頼し、トラブルなどが起きた際には、管理会社へ連絡してもらうように徹底するのがおすすめです。
空室リスクが伴う
賃貸経営をしていると、空室リスクが伴ってしまう点もデメリットの一つです。
賃貸併用住宅に限らず、賃貸物件では常に空室リスクが伴います。
空室リスクは、ニーズにあわない間取りや設備、立地が悪いなどが原因に考えられます。
空室状態が続いてしまうと、家賃収入も見込めません。
賃貸経営は、入居者からのニーズがあってこそ成り立つものとして理解する必要があります。
売却が難しい
賃貸併用住宅は売却するのが難しいのも、デメリットといえます。
居住スペースと賃貸スペースがある特殊な賃貸併用住宅は、一般的な一戸建てやアパート・マンションなどの賃貸物件と比べると売却しづらいのが現状です。
なぜならば、一般的に需要が多い居住用の一戸建てや、投資用のアパート・マンションを探している人はターゲット層から外れてしまうからです。
「住みながら家賃収入を得たい」というターゲット層は、限られてしまいます。
将来、売却をする際には更地にしなければならない可能性がある点を、理解しておく必要があります。
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まとめ
土地活用における賃貸併用住宅とは何か、メリット・デメリットについてご紹介しました。
賃貸併用住宅だと、家賃収入や節税効果などのメリットがある一方で、入居者とのトラブルや空室リスクなどのデメリットがあります。
メリットだけではなく、デメリット部分も理解したうえで、土地活用に賃貸併用住宅を検討しましょう。
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