不動産の相続にかかる税金の種類とは？計算方法や節税対策を解説

不動産などの遺産を相続する際は、いくつかの種類の税金が課税される可能性があります。
前もって知っていれば、税金の節税対策が可能な場合もあるので、税金の種類や税金対策を確認しておきましょう。
今回は、不動産を含めた遺産の相続にかかる税金の種類や相続税の計算方法、税金対策について解説します。

不動産の相続にかかる税金の種類

不動産の相続にかかる税金の種類は登録免許税と相続税の2種類です。
それぞれの税金の種類の特徴や納税方法についてご紹介します。

登録免許税とは

不動産を相続した際は、被相続人（故人）から相続人へと不動産の名義変更をおこないますが、そのときに課税される税金の種類が登録免許税です。
不動産の名義変更に伴う登録免許税は「固定資産税評価額×0.4％」で、計算されます。
固定資産税評価額は1,000円切り捨てで計算し、登録免許税は100円未満を切り捨てた額を納税します。
登録免許税は金融機関などで現金納付をするのが原則ですが、収入印紙を貼り付けて納付することも可能です。
現金で納付する場合は、金融機関で納付書に必要事項を記入し、登録免許税を納付します。
登録免許税を納付する領収書が交付されるので、法務局で登記の申請書に領収書を貼り付けて提出します。
収入印紙で納付する場合は、法務局で収入印紙を購入し、登記の申請書に貼り付けて提出すれば完了です。
収入印紙での納付は登録免許税が3万円以下の場合に可能とされていますが、3万円以上でも収入印紙で納付できる場合もあるので、法務局に問い合わせてみましょう。

相続税とは

相続税とは、相続が発生し不動産を含めた遺産を引き継ぐ方に課税される税金の種類です。
相続税はすべての方が課税される訳ではなく、基礎控除額を差し引いても財産が残る方が課税対象になります。
相続税の課税対象の場合は、相続の発生を知ってから10か月以内に、金融機関などで納付書を提出し納税します。
以前は現金で一括納付が原則でしたが、平成29年よりクレジットカードでの支払いが可能になり、金融機関に行かずに好きな時間に手続きができるようになりました。
ただし、クレジット払いの場合は領収書が発行されないため、領収書が必要な場合は、金融機関などで支払うようにしましょう。

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不動産の相続で知っておきたい税金の計算方法

相続税が課税される場合は、通知が来る訳ではないので、自分で計算し申告することが必要です。
不動産を含めた相続財産にかかる税金の計算方法を順を追ってご紹介します。

手順①基礎控除額を計算する

最初に次の計算式を使って、不動産を含めた遺産総額から差し引ける基礎控除額を計算します。

基礎控除額=3,000万円+600万円×相続人の人数
たとえば、相続人が3人の場合の基礎控除額は「3,000万円+600万円×3=4,800万円」となり、相続財産が4,800万円以下なら相続税がかかりません。

手順②課税遺産総額を求める

基礎控除額を差し引いても相続財産が上回る場合は、課税される遺産総額を求めてから相続税の計算へと進みます。
課税遺産総額の計算方法は次のとおりです。

課税遺産総額=遺産総額-基礎控除額
遺産総額は、プラスの財産から負債などのマイナスの財産や、葬儀にかかった費用などを差し引きます。
また、生命保険や死亡退職金には非課税枠があるため、非課税枠を超えた額を遺産総額に加算します。

手順②各相続人の仮の課税価格を求める

次に各相続人が法定相続割合で遺産を分割したと仮定して、それぞれの課税価格を求めます。
各相続人の相続割合に応じた課税価格の計算方法は次のとおりです。

課税価格=課税遺産総額×法定相続分
法定相続分は、相続人が配偶者と子どもの場合、配偶者と子どもが2分の1ずつ、子どもが複数いる場合は、2分の1をさらに均等に分けます。
たとえば、相続財産が1億円で子どもが2人いる場合の仮の課税価格は次のとおりです。

●配偶者：1億円×2分の1=5,000万円
●子ども1：1億円×4分の1＝2,500万円
●子ども2：1億円×4分の1＝2,500万円

配偶者がおらず子どもが2人の場合は、子どもそれぞれが2分の1ずつの法定相続割合になります。

手順③相続税の総額を計算する

法定相続割合に応じた課税価格がわかったら、次の計算式を使って各相続人それぞれの相続税を計算します。

相続税=課税価格×税率-控除額
税率と控除額は、課税価格によって次のように異なります。

●1,000万円以下：税率10%：控除額0円
●3,000万円以下：税率15%：控除額50万円
●5,000万円以下：税率50%：控除額200万円
●1億円以下：税率30%：控除額700万円
●2億円以下：税率40%：控除額1,700万円

この後も、3億円以下、6億円以下と税率・控除額が異なり、6億円超はすべて税率55%・控除額7,200万円となります。
各相続人の相続税を合計し、実際の相続割合に応じて分割すれば、それぞれが納付する相続税が算出されます。

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不動産の相続にかかる税金の節税対策

相続税の課税対象の場合は、相続税の負担が軽減する税金対策を利用できる場合があります。
相続税の対策ができる控除について、確認しておきましょう。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度とは、子どもや孫などの直系卑属に住宅資金を贈与した場合に、最大で1,000万円までが非課税になる特例です。
通常、子どもや孫に年間110万円を超えた贈与をおこなうと贈与税が課税されますが、住宅資金贈与制度を利用すると、最大1,000万円までが非課税になります。
住宅資金制度を利用するためには、直系卑属への贈与であること、贈与を受けた年の翌年12月31日までにその不動産に住むことなど、いくつかの適用要件があります。
また、住宅資金贈与制度として贈与を受けた場合は、翌年の2月1日から3月15日の間に、税務署に必要書類を添付し贈与税の申告をすることが必要です。
住宅資金贈与制度を利用すれば相続財産を減らすこともできるため、贈与税対策だけでなく相続税対策にも有効です。
子どもや孫に不動産の購入資金を贈与する予定の方は、税金対策ができる住宅資金贈与制度の活用を検討してみましょう。

配偶者控除

配偶者控除とは、配偶者が相続した財産のうち1億6,000万円まで、もしくは法定相続分までは相続税が課税されない制度です。
配偶者の法定相続分は、相続人が配偶者1人の場合は全額、相続人が配偶者と子どもの場合は2分の1になります。
配偶者控除を受けるためには、戸籍上で配偶者と登録されていることが必要で、内縁の妻の場合は配偶者控除を受けることができません。
また、遺言書などが残されておらず、遺産分割協議が必要な場合は、相続税の申告期限までに遺産分割協議を終わらることが必要です。
配偶者控除を受けられるケースでも、相続税の申告手続きが必要なことに注意しましょう。

相次相続控除

相次相続控除とは、10年以内に2回相続が発生した場合に、前回納付した相続税の一定額を今回の相続で控除できる制度です。
2回目の相続発生までの期間が短いほど、控除額も大きくなります。
相似相続を受けるためには、1回目の相続の際に相続税を納付していることや、2回目の相続で被相続人の相続人であることが条件です。
10年以内に2回相続が発生した際は、相続税対策が可能な相次相続控除が利用できるか確認しておきましょう。

まとめ

不動産を含め遺産を相続した際にかかる税金の種類は、登録免許税と相続税の2種類です。
相続税は基礎控除額を差し引いても遺産が残る場合に課税される税金のため、最初に基礎控除額を計算することが必要になります。
不動産の購入資金を子どもに贈与する予定がある場合は、税金の節税対策が可能な住宅資金贈与制度を検討してみましょう。