投資用不動産にアパートローンは活用できる？プロパーローンとの違いも解説

不動産投資用の賃貸物件を購入する際に利用できるローンには、アパートローンがあります。
しかし、住宅ローンのように借りやすいローンではないため、ある程度の知識が必要です。
この記事では、賃貸経営をする際に役立つローンについて解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資で利用できるアパートローンとは？

不動産投資でアパート経営を考えている方は、アパートローンの審査で重視される項目などを把握しておくとよいでしょう。
物件の立地が良く築年数が浅いなど、価値が高いものほど、好条件で利用できる可能性があります。

賃貸経営を目的に物件を購入する

アパートローンとは、賃貸経営を目的に、収益物件を購入する際に利用できるローンです。
投資用の収益物件といっても、一棟まるごとか一室（区分所有）かで、規模が大きく違います。
アパートローンは主に、一棟まるごとの購入や建設に対応するローンです。
また、賃貸経営用の土地取得や、物件の増改築、大規模修繕のための借り換えなども対象になります。
取り扱っている金融機関は、銀行をはじめ多くあるので、問い合わせてみましょう。
一般的には住宅ローンと比べて、借入期間や年齢制限、金利などが異なります。
また、審査対象となる項目も住宅ローンより多いです。
借りる方の属性の他に、投資経験や物件の収益性も重視されます。

物件の価値や収益性を重視される

アパートローンは、物件の収益性によって融資できるかどうか判断されます。
将来にわたって賃貸需要が見込める物件ほど、有利です。
具体的には、立地や築年数、面積や間取りなどから判断されます。
物件の価値が高ければ、融資を受けやすいでしょう。
そして、家賃も重要なポイントです。
見込み賃料収入は、融資の可否を決める重要な判断材料になります。

実績があるほど借りやすい

アパートローンは、実績があれば審査が通りやすい傾向があります。
これまで一度もアパート経営の経験がない初心者よりも、経験者の方が、信用度が高いからです。
また、経験者の方が金利でも優遇される可能性があります。
金利は融資先の信用度によって左右されるからです。
融資を受ける金融機関は、これまで取引実績があるところを選ぶと、なお有利です。

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不動産投資で利用できるアパートローンとプロパーローンの違いとは

プロパーローンとは、アパートローンのような基準が設けられている融資ではなく、自由度が高いローンになります。
個別の案件ごとに審査され、借入額や金利が設定される仕組みです。
そのため、好条件の融資も期待できますが、審査は厳しい傾向があります。

金融機関が自社でリスクを負うローン

プロパーローンは、保証会社を通しません。
金融機関が独自に調達した資金を、自社でリスクを負って貸し出すローンです。
そのため、金融機関には回収不能になるリスクがあります。
住宅ローンなどの一般的な金融商品では、ローンの支払いが滞った場合、保証会社が代わりに返済する仕組みが一般的です。
利用者が支払えない場合でも、保証会社の保証により金融機関の損失はありません。
しかし、プロパーローンは、銀行などが損をするリスクを負っているローンなのです。

オーダーメイド型の融資

プロパーローンには、パッケージ型のアパートローンのような基準が設定されていません。
金融機関ごとに独自の審査がおこなわれて、融資が実行されるオーダーメイド型です。
重要になるのは、事業の収益性の高さや信用度になります。
金融機関の審査によって認められれば、それぞれの案件によって融資金額や金利などが設定されるのです。

アパートローンとプロパーローンの違い

どちらのローンを選べば良いか迷う時は、それぞれの違いを比較して考えていきましょう。

●資金使途
●保証
●審査基準
●金利
●融資限度額

パッケージ型のアパートローンの資金使途は「賃貸経営目的の居住用不動産購入」と、あらかじめ限定されています。
一方、プロパーローンの資金使途に明確な制限はなく、不動産購入以外の利用もできます。
さらに、アパートローンと違い、プロパーローンでは保証会社を用意する必要がありません。
審査基準では、物件の収益性や資産価値だけでなく、信用度の高さでも判断されます。
独自の審査は、事業計画書や経営者の資質まで問われる、厳しいものといえるでしょう。
そして、金利や融資限度額にも違いがあります。
プロパーローンでは一律の規定がないため、一概に数字であらわせません。
ただし、収益性や事業性の評価が高ければ、金利面などで優遇された好条件での融資が可能になるでしょう。

プロパーローンが向いている方

プロパーローンは、金融機関独自のローンであるため、自由度が高い特徴があります。
たとえば「ローンの金利を抑えたい方」だけでなく「事業が軌道に乗っていて、今後拡大を目指している方」にはおすすめです。
さらに「自己資金が多い方」にも向いているローンと言えるでしょう。

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不動産投資で利用できるアパートローンの注意点

投資用の不動産を購入する際に利用できるローンには、いくつかの注意点があります。
住宅ローンのような税の優遇制度がない点や、団信への加入に関する点などが挙げられます。
融資を受ける際には、事前に注意点を把握しておくと良いでしょう。

節税制度がない

アパートローンには、住宅ローン控除のような節税制度がありません。
住宅ローンは、国のさまざまなバックアップ制度があり、借りやすくなっています。
金利が低く、審査が比較的緩いのも、住宅を取得しやすくするためです。
しかしアパートローンには、これらの優遇制度がないのが注意点といえます。

団体信用保険に加入するかどうか

団体信用保険（団信）への加入も、注意点のひとつです。
団信は、ローン完済前に万が一本人が死亡したときなどには、保険金がおりるシステムになっています。
遺族は、保険金によってローン残債を全額返済できます。
しかし、不動産投資による賃貸経営では、相続対策の観点も必要です。
アパートローンは、わざと残しておかないと相続対策になりません。
借入金はマイナスの財産になるため、相続財産から控除されるからです。
相続対策でアパート経営をするのであれば、団信には加入せずに借金を残す方法も検討しましょう。

連帯保証人が必要

アパートローンの取り扱いに際しての注意点の一つとして、連帯保証人の存在が挙げられます。
一般的には、融資を受ける際に連帯保証人が求められます。
連帯保証人として求められるのは、多くの場合、配偶者や子どもなどの推定相続人です。
なぜならば、推定相続人を連帯保証人にしておいて、相続放棄されるのを防ぐ目的があるからです。
その際、連帯保証人の収入は重視されません。
ローンの返済原資となるのはアパートの収益であるため、連帯保証人の収入や職業には影響されません。

現実的な返済計画が必要

現実的な返済計画を立てるには、適正な返済比率にする必要があります。
返済比率とは、年収に対するローン返済総額の割合です。
高すぎる返済比率には、資金繰りが悪化するリスクがあるため注意しましょう。
金融機関が審査する際にも、返済比率は重視されます。
無理なく余裕を持った返済計画であれば、審査に通る可能性が高いです。
なるべく返済比率を下げるには、低い金利で長期の返済期間にする必要があります。
リスクを考慮した返済シミュレーションで、現実的な返済計画を立てなければなりません。

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まとめ

賃貸経営で投資するなら、アパートローンを利用できます。
用途は、建物の購入だけでなく、土地やリフォーム代金なども含まれるため、活用する方が多いローンです。
ただし、条件によってはプロパーローンの方が向いている方もいるため、事前にしっかり比較して決めましょう。