住宅ローンのダブルフラットとは？特徴やメリット・デメリットを解説

マイホーム購入で重要な住宅ローンの仕組みの1つ、ダブルフラットを知っていますか。
この記事ではダブルフラットとは何か、また利用するメリット・デメリットを解説しています。
マイホームの購入予定がある方、住宅ローンの選択に困っている方はぜひ参考にしてください。

住宅ローンの「ダブルフラット」とは

フラット35はさまざまある住宅ローンの1つですが、フラット35を利用した仕組みとして、ダブルフラットがあります。
ここではフラット35およびフラット20の特徴や、ダブルフラットとは何かを解説しているので、ぜひ参考にしてください。

フラット35

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して取り扱う住宅ローンです。
借り入れ期間が最長35年で、返済期間の金利が固定で変動がない特徴があります。
全期間金利が固定で住宅ローンを組むときに総返済額や毎月の返済額がわかるため、返済計画が立てやすいでしょう。
ただし、変動金利の住宅ローンと比べると金利が高く、金利負担が多いため総返済額は高くなります。

フラット20

フラット20とは、フラット35の内、借り入れ期間が15年以上20年以下と短い住宅ローンです。
フラット35と比べ、金融機関が提供する借り入れ金利のもっとも多い額である、最頻金利が低い特徴があります。
金利が低い分金利負担額を抑えられ、総返済額を低く抑えられるでしょう。
借り入れ期間を21年以上に変更できない点と、返済期間が短い分1回あたりの返済額がフラット35と比べて大きくなる点には注意が必要です。

ダブルフラット

ダブルフラットとは、借り入れ期間の違う2つのフラット35を組み合わせる住宅ローンの仕組みを言います。
フラット20とフラット35、フラット35とフラット35、フラット20とフラット20の3種類の組み合わせがあります。
なかでも良く利用されるのはフラット20とフラット35です。
借り入れ当初はフラット20とフラット35、2つの返済が必要ですが、フラット20の返済が完了した後はフラット35の返済のみになり将来的な返済額を減らせます。
フラット20とフラット35の各借り入れ額の割合は自由に決められ、金利が低いフラット20の割合を高くもできるでしょう。
またフラット35は一定の条件を満たすと、金利が引き下げられるフラット35Sの特例が受けられ、組み合わせる場合も利用可能です。

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住宅ローンの「ダブルフラット」を利用するメリット

借り入れ期間の違う2つのフラット35を組み合わせると聞くと、難しく思え、具体的なメリットが分からない方も多いでしょう。
ここではダブルフラットの主な利用メリット、総返済額と将来の返済負担について解説しているので、ぜひ参考にしてください。

総返済額を軽減

ダブルフラットは毎月の返済額を抑えつつ、総返済額を減らせるメリットがあります。
単独の場合フラット35よりもフラット20の方が金利が低く、総返済額を抑えられますが、毎月の返済額は高くなってしまいます。
逆にフラット35はフラット20よりも金利が高いですが、長期で毎月の返済額は低い点がメリットです。
フラット20とフラット35のダブルフラットは、双方のメリットを合わせた仕組みと言えます。
たとえば借り入れ額3,000万円で金利1.54％のフラット35の場合総返済額は約3,883万円、金利1.31％のフラット20の場合は総返済額が約3,412万円です。
毎月の返済額はフラット35が92,444円、フラット20が142,157円となります。
これをダブルフラットで2,000万円を金利1.54％のフラット35、1,000万円を金利1.31％のフラット20で借り入れした場合総返済額は約3,726万円です。
また毎月の返済額は2つの返済がある約20年間は109,014円、21年目以降は61,629円となります。
ダブルフラットを利用すると単独のフラット35よりも総返済額が低く、単独のフラット20よりも毎月の返済額を抑えられるのがわかるでしょう。
フラット20とフラット35の金利や借入額の割合によって、総返済額や毎月の返済額は異なるため、借り入れ時に必ず確認してください。

将来の返済負担を軽減

将来の返済負担を減らせる点もメリットの1つです。
フラット20とフラット35の場合、約20年間は2つの住宅ローンの返済が必要ですが、21年目以降はフラット35のみの返済になります。
たとえば借り入れ額3,000万円の内2,000万円を金利1.54％のフラット35、1,000万円を金利1.31％のフラット20で借り入れした場合を見てみましょう。
毎月の返済額はフラット20の返済完了までの約20年間は109,014円ですが、21年目からは61,629円に抑えられます。
借入額3,000万円を金利1.54％のフラット35で全額返済した場合は、毎月の返済額は約30年間92,444円となり、21年目以降も変わりません。
20年後に定年を迎える、15年後に子どもの教育費が増えるなど、15年〜20年の間に住宅ローンの残高をできるだけ少なくしたい方におすすめです。

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住宅ローンの「ダブルフラット」を利用するデメリット

ダブルフラットは、メリットだけではなくデメリットもあります。
ここでは主なメリットである借り入れ当初の高額な返済額や利用時の諸費用の多さ、限られた金融機関について解説しています。
契約後に後悔しないよう、デメリットをよく理解したうえで慎重に判断してください。

借り入れ当初の返済額

ダブルフラットは、2つの住宅ローンを同時に返済する期間があります。
たとえばフラット20とフラット35の場合、約20年間は2つの住宅ローンの返済が必要です。
フラット35単独で借り入れした場合の毎月の返済額と比べ、約20年間は毎月の返済額が高くなるでしょう。
フラット20の返済完了後、将来的には毎月の返済額が少なくなりますが、借り入れ当初は負担額が多い点がデメリットと言えます。
将来のことばかり考えて借り入れ当初の返済額を考えないと、住宅ローンの返済が家計を圧迫する可能性があり、注意が必要です。

利用時の諸費用

利用条件はフラット35単独のときとほぼ変わりませんが、2つの借り入れ契約が必要です。
そのため融資手数料・抵当権設定費用・印紙代などの諸費用が、2つ分各契約にかかります。
たとえば印紙代は借り入れ額によって価格が異なり、3,000万円の借り入れで1つの住宅ローンの場合は2万円です。
一方で1,000万円と2,000万円に分けて2つの借り入れ契約をした場合、3万円かかります。
また、団体信用生命保険の加入も2つ分必要となります。
単独のフラット35もしくはフラット20で借り入れするときよりも、諸費用の負担が大きくなるデメリットがある点に注意しましょう。

金融機関

ダブルフラットは全金融機関で取り扱いがあるわけではなく、利用可能な金融機関が限られている点がデメリットです。
2つの住宅ローンは同じ金融機関で契約する必要があります。
住宅金融支援機構のホームページでは、ダブルフラットを取り扱っている金融機関が紹介されています。
利用したい場合は、最初に住んでいる地域など利用しやすい金融機関で取り扱いがあるか確認しましょう。
フラット35やフラット20を単独で契約可能な金融機関が、ダブルフラットの利用が可能なわけではなく、注意が必要です。

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まとめ

ダブルフラットとは、借り入れ期間の違う2つのフラット35を組み合わせた住宅ローンの仕組みです。
総返済額や将来的な返済負担を減らせるメリットがあります。
ただし利用可能な金融機関が限られる、借り入れ当初の返済額が大きいなどデメリットもあるため、メリット・デメリットをよく考えて判断しましょう。