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相続したときに不動産取得税はかかる?概要や節税対策について

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カテゴリ:売買Q&A

相続したときに不動産取得税はかかる?概要や節税対策について

住宅や土地を相続したときは、不動産取得税がかかることをご存じでしょうか。
相続したときはさまざまな手続きや税金がかかるため、前もって1つ1つ概要を整理しておくと安心です。
この記事では、不動産取得税とはなにか、対象となるものや不動産取得税がかかる事例をご紹介します。
税金の負担が軽減する節税対策についても解説するので、該当する方はぜひご活用ください。

相続したときに不動産取得税はかかる?不動産取得税とは?

相続したときに不動産取得税はかかる?不動産取得税とは?

不動産を相続する予定がある方は、相続したときにかかる不動産取得税について理解を深めておきましょう。
ご家族やご親族の不動産を整理し、納税義務が発生するかどうかをあらかじめ把握しておくといざというときに慌てずに済み安心です。

不動産取得税とは?

不動産取得税とは、不動産の所有権を取得した場合に課せられる税金であり、取得の理由にかかわらず、新たに不動産を所有した者が支払わなければなりません。
不動産を取得した際には、該当する都道府県税事務所に「不動産取得申告書」を提出し、これが受理されると納税通知書が送付されます。
申告書の内容は専門的で、どのように記入すればよいか分からない方も多いでしょう。
不動産を取得した場合は原則として申告書を提出する必要がありますが、難しい場合は提出しなかったとしても、国は固定資産税評価額をもとにして計算し、納付書を送付してくれるのでご安心ください。
不動産取得税は、固定資産税評価額の4%とされていますが、土地や住宅用の家屋については軽減税率が適用され、3%となります。
また、物理的な不動産取得のタイミングで税金が発生するものであり、登記の有無は関係ありません。
登記がなくても、購入や贈与により不動産を取得した際に税金が発生します。

不動産取得税の対象となるもの

不動産取得税の対象は土地および家屋であり、償却資産は含まれません。
償却資産とは、土地や家屋以外で事業のために所有しているものであり、不動産と同様に固定資産税がかかる財産です。
たとえば、工場や店舗、駐車場の経営をしている方が所有する機械や工具、備品などが償却資産に該当します。
取得とはどのような行為を指すのかも整理しておきましょう。
不動産取得税が発生する行為には、「売買」「贈与」「交換」などが当てはまります。
また、家屋のリノベーションや増築、価格の増加がある場合も課税対象です。
一方で、取得とみなされない場合も認識しておきましょう。

●取得者が国である
●取得が公共性の高い目的で用いられる
●相続で取得する
●法人が合併する


不動産を相続した場合、不動産取得税は発生しません。
これは、相続が売買や贈与とは異なり、形式的な所有権の移転に過ぎないからです。
相続時には相続税が別の税目として課税され、不動産取得税とは異なります。
また、不動産取得税には免税の考え方があり、固定資産税評価額が低い不動産については税金が発生しない仕組みがあります。
税金の額が少額であっても、徴収する手間やコストが同様にかかるため、割愛することが効率的であると考えられるでしょう。
土地の取得に関しては10万円、新築・増築・改築によって建物を取得した際は1戸あたり23万円が免税の基準とされています。
不動産を取得した場合でも、固定資産税の評価額によっては課税されないことを認識しておきましょう。

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相続したときに不動産取得税はかかる?課税される事例とは?

相続したときに不動産取得税はかかる?課税される事例とは?

不動産を相続したときには原則として不動産取得税はかかりませんが、死因贈与や特定寄贈などの特殊な事例では不動産取得税がかかります。
以下では、税金が課税される事例について見ていきましょう。

課税される事例①死因贈与

死因贈与とは、不動産の所有者が亡くなる前に財産を受け取る相手を決め、契約を済ませていることを指します。
契約の内容には、不動産の所有者が亡くなることを条件として、受贈者に贈与する旨が一般的に記載されています。
贈与とは異なり、贈与者が遺言を残し一方的に財産を譲り渡すのに対し、死因贈与は贈与者と受贈者が認識をすり合わせ、両者の同意のもとで契約するのが特徴です。
死因贈与は一般的な相続とは異なり、不動産取得税が課税されるため、注意が必要です。
贈与と混同しないように注意してください。

課税される事例②特定遺贈

不動産の所有者の遺言に基づき相続者が財産を受け継ぐ場合、不動産取得税が発生するケースがあるので注意が必要です。
遺言書が存在する場合、相続の方法は「包括遺贈」と「特定遺贈」に区分されます。
包括遺贈は、「土地の30%は長男に遺贈する」など、具体的な財産を指定せずに割合を示す方法です。
この場合、不動産取得税は課税されません。
特定遺贈は、「この土地をすべて長男に遺贈する」と具体的な財産を示し、相続者を指定する方法です。
特定遺贈の場合は、不動産取得税が発生することに注意しましょう。

課税される事例③相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、60歳以上の両親から20歳以上の子、または祖父母から孫に財産を贈与する際に活用できる仕組みです。
この制度を利用すれば、2,500万円までの贈与に対して贈与税が免除されます。
相続時精算課税制度の利用により、贈与税の負担が軽減されますが、不動産取得税が発生する点に注意してください。

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相続したときに不動産取得税はかかる?節税対策とは?

相続したときに不動産取得税はかかる?節税対策とは?

相続するときは節税対策を効果的に活用し、すこしでも税金の負担を減らしましょう。
以下では、不動産取得税に対する節税対策をご紹介します。

対策①住宅や宅地を取得したときの軽減措置を活用する

ご自身が住む目的で中古住宅を取得した場合、床面積や耐震性が要件を満たせば課税標準が軽減され、控除額が上回れば税金が発生しません。
新耐震基準への対応が条件であるため、築年数が経っている中古住宅を購入した場合は、適切な耐震補強工事がおこなわれているかを確認しましょう。
控除額は建物が建てられた年数によって異なり、築年数が浅いほど控除額が高く、節税対策の効果が高まります。
新築住宅に関しては、要件を満たせば住宅価格から1,200万円が控除されるため、積極的に活用すると良いでしょう。
宅地においても節税対策は有効で、令和6年3月までに取得した宅地については、課税標準が固定資産税評価額の半分で計算されるため、税金の負担が大幅に減少します。
さらに、宅地を購入して家を建てた場合、家が軽減措置の対象に該当すれば不動産取得税の税額が減額されます。

対策②包括遺贈を活用する

遺言書で相続する場合、特定遺贈にすると不動産取得税がかかりますが、包括遺贈であれば税金は発生しません。
そのため、相続の内訳や相続者を特定せず、割合だけ指定する方法を選べば、税金の支払いは回避できます。
ただし、被相続人が亡くなったあとでは遺言書の変更はできませんので、遺言書を用意する際に方向性を定める必要があります。
税金対策を優先する一方で、被相続人の意思を尊重しない状況を避けるためには、バランスが重要です。
遺言書においては、残される家族の税金負担と遺言者の意向のバランスを考慮し、時間をかけて話し合うことが必要です。

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まとめ

相続するときは、これまで知る機会がなかった税金の徴収に驚くことがあるかもしれません。
不動産取得税が課税される事例と該当しないケースを把握しておくと安心です。
節税対策として効果的な軽減措置や相続の方法を知り、具体的にどのくらい控除が受けられるかを知っておくことも大切です。


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