建売住宅購入のチェックポイントは？住環境・住宅性能・契約条件を解説

建売住宅を購入する場合、外観のデザイン性の高さや、間取りの使いやすさだけで物件を決めることにはリスクがあります。
建売住宅の購入にはいくつかのチェックポイントがありますので、物件を決める前に確認することが大切です。
そこで今回は、建売住宅購入のチェックポイントとして、住環境・住宅性能・契約条件それぞれを解説します。

建売住宅購入における住環境のチェックポイント

建売住宅を購入する前には、住環境の確認が必要です。
住環境の何を見るかについて、具体的なチェックポイントを押さえておきましょう。

日当たり

建売住宅に引っ越した後で、日当たりの悪さに気がつくことがあります。
建売住宅の図面で南向きの物件を選んだとしても、周辺の環境によっては日当たりが悪くなることが注意点です。
南側に高い建物がある場合、建売住宅が南に開けていても十分な日当たりが期待できません。
建売住宅の購入で後悔しないためには、実際に建売住宅の周辺の状況を確認することが大切です。
また、建売住宅の現地見学会で日当たりが良いと思っても、室内の照明による演出かもしれません。
室内の明るさだけでなく、窓から入る日差しの様子などをよく確認してみましょう。

接道状況

建売住宅を購入する前には、敷地と道路がどのように接しているかについてチェックしましょう。
車が1台しかとおれないような細い道路と接している場合、車での外出がしにくくなるだけでなく、交通事故のリスクが高くなります。
反対に、広い道路に接していたり道路が交差したりする角地にある建売住宅の場合には、利便性が高く駐車しやすいでしょう。
このほかに、道路との接し方が不十分な場合には、建て替えができない場合があります。

用途地域

建売住宅が建っているエリアがどのような用途地域か確認することは、重要なポイントです。
用途地域には、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域などがあります。
ここで注意したいのは、単に建てられる建物の高さに制限があるだけでなく、暮らしやすさを左右する商業施設が進出できないエリアがあることです。
第一種低層住居専用地域は、2階建てほどの住宅のほか、学校などの公共施設だけが建てられるエリアです。
そのため、コンビニエンスストアなどの商業施設が存在せず、不便に感じるかもしれません。
また、第二種低層住居専用地域では、コンビニエンスストアといった小規模の商業施設であれば建てられます。
さらに、第一種中高層住居専用地域には、住宅の高さに対する制限がなく、中程度の規模を持つ病院などが建てられます。
このほかに、第二種中高層住宅専用地域だと、スーパーマーケットなど規模の大きな商業施設が建設可能です。

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建売住宅購入における住宅性能のチェックポイント

自分で設計から関わる注文住宅とは違い、建売住宅は購入前に住宅性能を確認することが大切です。
住宅性能に関する具体的なチェックポイントを見てみましょう。

住宅性能とは

住宅性能とは、住宅が備えている性能を指し、耐震性・断熱性などが主な項目です。
住宅性能の高さはなかなかわかりにくいですが、住宅性能表示・耐震等級・断熱等級などによるランク付けがされています。
また、カーボンニュートラルや脱炭素社会の実現に向けた取り組みとして、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）やHEAT20といった高い基準が設けられています。

住宅性能表示制度

住宅性能表示制度とは、評価がわかりにくい住宅の性能について、それぞれ等級を設けて見える化を実現した制度です。
住宅性能の評価は、音・バリアフリー性・防犯など10の分野でおこなわれますが、とくに重要なのが構造の安定・劣化の軽減・維持管理のしやすさと温熱環境です。
構造の安定は、耐震等級・耐風等級・耐積雪等級から評価されます。
また、劣化の軽減については、防腐や防蟻などに着目した劣化対策等級が設けられています。
さらに、維持管理のしやすさの指標として挙げられるのが、基礎や外壁を傷つけることなく点検ができることなどです。
このほかに、温熱環境においては、断熱性や気密性といった省エネへの貢献度がチェックされます。

耐震性

住宅性能表示制度はあらゆる角度から住宅の性能を評価するものですが、とくにチェックしたいのが耐震性です。
日本は地震大国とよばれるとおり、いつどこで大きな地震が発生してもおかしくない状態にあるとされています。
建売住宅でできるだけ地震の被害を抑えるには、耐震性をチェックすることが大切です。
耐震性は、等級1から等級3までにわかれています。
耐震等級1は建築基準法レベルの耐震性を持ち、耐震等級2は建築基準法レベルの1.25倍の耐震性を持っています。
耐震等級3になると建築基準法の1.5倍の耐震性があり、数百年に1度発生するレベルの大きな揺れが1.5倍の力で発生したとしても基本的には倒壊しません。

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建売住宅購入における契約条件のチェックポイント

住環境・住宅性能は、住宅そのものに関するチェックポイントです。
建売住宅を購入する前には、住宅に対するチェックポイントだけでなく、契約条件に対するチェックポイントの確認が大切です。

不動産売買契約書

建売住宅の購入は高額な買い物であることから、契約書の内容を確認する必要があります。
とくに大切なチェックポイントは、契約解除・違約金についての取り決めです。
どのような条件で契約解除ができるのか、違約金がかかる契約解除と違約金がかからない契約解除について押さえておきましょう。
また、基本的な取引条件について不動産売買契約書に記載されていますので、契約を結ぶ前に内容を把握することが大切です。
建売住宅の売買価格はもちろんのこと、引き渡し日について確認し、住宅ローンの手続きや引っ越しの準備を進めましょう。

不動産売買契約における特約条項

不動産売買契約書には、本則のほか特約が記載されています。
本則では基本的な不動産売買の内容が記載されていますが、特約はその契約独自に適用されるものです。
特約の内容は、埋設物の取り扱いや住宅ローンの本審査にとおらなかった場合の解約などさまざまですので、契約を結ぶ前によく確認しておくことをおすすめします。

住宅ローン特約に注意

契約条件のなかでも、住宅ローン特約の有無は大切なポイントです。
一般的に、買主は、住宅ローンの仮審査にとおった状態で不動産の売買契約を結び、売買契約を結んだ後で住宅ローンの本審査を受けます。
そのため、不動産売買契約を結んでから住宅ローンの本審査にとおらないと、高額な違約金と引き換えに契約を解除しなくてはならなくなります。
こうした買主のリスクを回避するには、違約金なしで契約解除できる住宅ローン特約を付けることがポイントです。
ただし、住宅ローン特約は行使できる日時が決まっていますので、融資実行が決定される日時を金融機関に確認することが大切です。

建売住宅の条件と仕様

契約条件のなかには、建売住宅の接道状況・権利関係・建物の材料など、物件そのものの条件と仕様に関するものがあります。
どのような道路に接しているかは日常生活において大切になるほか、建物の材料のグレードは生活のしやすさに直結します。
建売住宅の条件や仕様は購入価格と密接な関係がありますので、価格の安さだけで購入を決めず、自分が求める条件を満たすかどうかチェックすることが大切です。

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まとめ

建売住宅の購入では、日当たり・接道状況・用途地域といった住環境がチェックポイントです。
また、耐震等級や断熱等級などは、住宅性能としてチェックしたいポイントとなります。
さらに、売買契約書の内容や特約条項など契約条件もチェックして、建売住宅の購入を進めてみてください。