不動産相続で困らないために！相続税評価額について把握しよう

相続税評価額は、相続税の支払いに関わる重要な数値です。
現金であれば価値がわかりやすいですが、不動産の場合は、社会情勢などによって変動するため、判断が難しい側面があります。
そこで今回は、相続税評価額とは何か、家屋・建物と土地のケースに分けて計算方法についてもご紹介します。
不動産相続でお困りの方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産相続で知っておきたい相続税評価額とは？

不動産を含む財産の相続をおこなう際、必ずしも相続税が発生するわけではありません。
相続税評価額を用いて納税の要否を判断する必要があります。
ここでは、相続税評価額とは何か、概要について見ていきましょう。

相続税評価額とは

相続税評価額とは、財産ごとに決められた評価方法に基づいて計算した価額のことです。
相続財産には不動産のほかにも現金、預貯金、有価証券、生命保険金などがありますが、相続税を計算するためにこれらの財産を種類別に評価していく必要があります。
財産を適切に評価することによって被相続人（亡くなった方）が残した財産の金銭的価値を判断することができるため、それにともなって相続税の要否がわかるというわけです。
相続税の申告対象になれば納税額についても気になるところでしょうが、財産ごとの相続税評価額を合計した金額を見ると相続税がいくらになるのかも判断できます。

財産の種類と評価方法

先述したように相続税評価額の評価方法は、財産の種類によって異なります。
ただし、原則として「時価」で評価するという共通事項があることを覚えておきましょう。
たとえば、現金3億円で考えた場合、時価は3億円です。
このように現金なら時間が経過しても価値が変わりませんが、不動産の場合は、社会情勢や周辺環境などのさまざまな要因によって価値が変動します。
また、建物部分は劣化していくため、現在の資産価値が購入時と同等にはなりません。
不動産に限らず時価を判断するのが難しい特性をもつ財産は、しっかりと評価方法を把握したうえで税額を計算する必要があります。
そのため、相続が発生した際は、すべての財産と財産の種類に合わせた計算方法についての把握が必須です。
相続税を適切に納税するためにも、不動産を含めた事前の財産調査はしっかりとおこなうことをおすすめします。

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不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

先述したように不動産は価値が変動するため、評価が難しい財産の1つです。
適切な納税のためには、定められた計算方法にしたがって正しく相続税評価額を算出することが大切です。
ここでは、不動産のなかでも相続税評価額の家屋・建物における計算方法について2つのケースをご紹介します。

被相続人が利用していた場合の計算方法（家屋・建物）

被相続人が居住用や事業用で利用していた家屋・建物の相続税評価額の計算式は、次のとおりです。

相続税評価額（被相続人が利用していた場合）＝固定資産税評価額×1.0
たとえば家屋の固定資産税評価額が2,000万円だった場合、相続税評価額も2,000万円になる計算です。
つまり、被相続人が利用していた不動産のケースでは、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になることを覚えておきましょう。
なお、固定資産税評価額は、市区町村から毎年5月頃に送付される固定資産税の課税明細書で確認できます。
課税明細書を紛失した場合は、市区町村の資産税課でもらえる「名寄帳」からも確認することが可能です。
名寄帳をもらう際は、「固定資産評価証明書」も一緒に入手しておきましょう。
固定資産評価証明書は、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記の手続きに必要なためです。
不動産の名義を被相続人のままにしておくと、相続不動産を売却したい場合などにスムーズに手続きができなくなるため、注意しましょう。

第三者が利用していた場合の計算方法（家屋・建物）

第三者の利用としては、たとえば、被相続人が一戸建てを貸していた場合などが考えられます。
このようなケースにおける計算式は、次のとおりです。

相続税評価額（第三者が利用していた場合）＝固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、第三者が家屋を借りて利用する権利のことで、割合が家屋の評価額の30%と定められています。
たとえば、家屋の固定資産税評価額が2,000万円だった場合、相続税評価額は1,400万円になる計算です。
つまり、第三者に貸すことによって30%分、相続税評価額が減額されることを覚えておきましょう。
ただし、親族間で無償や格安で貸していた場合は、減額の対象になりません。
親族間でも借家権が認められるのは、相場程度の家賃を受け取っていた場合のみです。

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不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

不動産のなかでも土地の場合は、とくに評価が難しいといわれています。
なぜなら、土地には同一のものがなく、個別性が高いためです。
また、計算方法が複雑なことも理由の1つといえるでしょう。
ここでは、土地の相続税評価額の計算方法について2つのケースをご紹介します。

国税庁が開発した路線価方式による計算方法（土地）

路線価方式とは、国税庁が毎年7月に公表する路線価（1㎡あたりの土地の価格）に基づいた計算方法のことです。
相続税評価額は、次の計算式によって算出できます。

相続税評価額（土地）＝土地面積×持分割合×路線価
それぞれの数値は、次の情報から確認することが可能です。

●土地面積：固定資産税の課税明細書（毎年5月に税務署から送付）
●持分割合：登記事項証明書（法務局で取得）
●路線価：路線図（国税庁のホームページを閲覧）

たとえば、確認できた数値が200㎡の土地で持分割合1/1、路線価が18万円の場合は、3,600万円になる計算です。
なお、路線価に記載されていることがあるアルファベットは借地権のことで、家屋・建物の場合と同じように相続税評価額が減額されます。
ただし、借家権とは異なり、アルファベットの記号によってそれぞれで異なる割合が定められている点に注意しましょう。
ほかに500㎡以上の広すぎる土地なども減額の対象です。

路線価がない場合に利用する倍率方式による計算方法（土地）

国税庁のホームページで路線価を確認すると、不動産に面した道路に路線価が記載されていない場合があります。
その際は、倍率方式を利用して相続税評価額を算出します。
計算式は、次のとおりです。

相続税評価額（土地の路線価がない場合）＝固定資産税評価額×持分割合×倍率
それぞれの数値は、次の情報から確認できます。

●固定資産税評価額：固定資産税の課税明細書（毎年5月に税務署から送付）
●持分割合：登記事項証明書（法務局で取得）
●倍率：倍率表（国税庁のホームページを閲覧）

たとえば、確認できた数値が固定資産税評価額1,000万円で持分割合1/1、倍率が1.2（宅地）の場合は、1,200万円になる計算です。
倍率表については地目ごとに数値が定められており、どの区域に該当しているか不明な場合などは、役所の都市計画課に問い合わせれば確認することが可能です。

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まとめ

不動産は立地や社会情勢などによって価値が変動するため、相続時の家屋・建物や土地の状況に合わせて慎重に相続税評価額を計算する必要があります。
とくに土地の計算は不動産ごとに確認する資料が異なり、手間もかかるため、注意が必要です。
第三者に不動産を貸していた場合は、減額対象になることも大切なポイントといえます。
財産の種類ごとに計算しなければならない相続は、労力を必要としますが、不動産などの評価が難しい財産の計算方法について把握しておくことによってスムーズに手続きを進められるでしょう。