中古マンションの購入で知っておくべき管理組合とは？｜売買や賃貸のことなら株式会社八大不動産へお任せ！

▼ 中古マンションの購入で知っておきたい管理組合とは？
▼ 中古マンションの管理組合の活動内容とは？
▼ 中古マンションにおける管理組合と管理会社の関係性とは？
▼ まとめ

中古マンションの購入で知っておくべき管理組合とは？

集合住宅であるマンションには管理組合があり、住民全員で維持管理をおこなっています。
中古マンションを購入するうえでも、管理組合の活動内容などを確認しておきましょう。
そこで今回は、管理組合とはどのような組織なのか、中古マンション探しのうえで知っておきたいポイントを解説します。

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中古マンションの購入で知っておきたい管理組合とは？

管理組合とは、マンションの住民が加入する組織のことです。
住民全員で建物および敷地を管理することが目的で、中古マンションの区分所有者（購入者）も管理組合に参加する必要があります。

管理組合が必要な理由

区分所有している各住戸は、それぞれの所有者が自分で管理します。
しかし、エントランスや駐車場、エレベーター、共用廊下、給排水管設備などはマンション全体で管理しなければなりません。
管理をおこたれば、住み心地に影響するだけでなくマンションの資産価値も低下してしまいます。
それを避けるため、資産価値の維持に努めるのも管理組合の役割です。
なお、賃貸物件として利用されている住戸の場合、入居者と所有者は異なります。
このようなケースでは、管理組合に加入するのは入居者ではなく所有者です。

区分所有法で定められている
区分所有法の正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」といい、マンション法とも呼ばれています。
分譲マンションなどを区分して所有するときの所有権を守り、円滑に管理することを目的としている法律です。
具体的には、マンションの共用部分の維持管理・修繕にかかる費用の負担、規約違反者に対する措置などを定める目的で制定されました。
そしてマンションの区分所有者は必ず管理組合へ加入しなければならないことも、区分所有法で定められています。

執行機関として理事会がある

実際のマンション管理において、組合員がそろって管理業務をおこなうのは現実的ではありません。
そこで多くのマンションでは、管理組合員のなかから理事を選出します。
実務を進める際は、理事会が代表窓口となることが一般的です。
選出方法や任期は管理組合によって異なりますが、おおむね1～2年としていることが多いです。

理事になった場合
理事に選任されると、定期開催される理事会に参加します。
理事長のほか、会計や監事など各役職を担当する場合もあるでしょう。
管理会社に業務委託しているマンションでは、管理会社からの報告を受けるのも理事の役割です。
理事会メンバーはマンション住民で構成されているため、知り合いを増やすことも可能です。
中古マンションとして購入した場合には、すでに出来上がっているコミュニティーに中途参加することになるため、理事会メンバーを通じて親交を深められるメリットがあります。
理事会メンバーでなくても、総会に参加してマンションか管理に関わることは可能です。

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中古マンションの管理組合の活動内容とは？

管理組合の活動内容は多岐にわたりますが、おおまかに次の2種類にわけられます。

住環境の維持管理に関する業務

住環境の維持管理に関する業務には、おもに以下のものがあります。

●敷地内や共用部の清掃
●共用部（防災機器やエレベーターなど）の点検・保守・修繕
●共用部の火災保険・損害保険の管理

日常面においては、敷地内や共用部（エントランスや廊下など）の清掃がメインの活動内容です。
そして敷地内に設置されている防災機器やエレベーターなどは、定期的な点検・保守が欠かせません。
これらのスケジュール管理は管理組合の活動内容に含まれます。
このほか、各種保険の契約管理などもおこないます。

長期修繕計画に関する業務

マンションは設備類の点検・保守・修繕だけでなく、建物全体の修繕計画も立てなければなりません。
管理組合の活動内容には、次のものもあります。

●長期修繕計画の策定
●長期修繕計画の管理および見直し

一般的にマンションの大規模修繕周期は12～15年です。
大規模修繕に向けて、長期修繕計画の策定や、既存計画の管理および見直しなども、管理組合の活動内容として重要です。
国土交通省が発表した「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査について」によると、大規模修繕にかかる一戸あたりの工事金額は100万円～125万円がもっとも多い割合でした。
そのため、中古マンションを購入する際は、十分な修繕積立金が用意されているかどうかもチェックすべきポイントです。
もし、前所有者が修繕積立金を滞納していた場合には、滞納分の費用負担についても購入前に確認しておきましょう。
このほか、以下のポイントにも注目してみてください。

●修繕積立金の設定が適切かどうか
●長期修繕計画に対して修繕積立金の設定は適切かどうか

管理組合がしっかりと機能しているマンションなら、これらが適切に設定されています。
中古マンションの場合、大規模修繕のタイミングが迫っているケースもあるため、上記のポイントについてはよく確認しておきましょう。

総会の開催

総会では、マンションの運営方針や重要な事項に関する意思決定がおこなわれます。
年に一度の通常総会は、理事会からの招集により開催されます。
また、必要に応じて臨時総会が開催される場合もあるでしょう。
通常総会では、おもに以下の事項についての決議がおこなわれます。

●管理組合における収支決算
●予算および事業計画
●管理費・修繕積立金の決定および変更
●理事会メンバーの選任および解任

このほか、管理規約の変更や委託先の管理会社の契約更新などもおもな議題です。

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中古マンションにおける管理組合と管理会社の関係性とは？

管理組合と似た名称に、管理会社があります。
名称は似ていても、この2つはまったく異なる性質の団体です。
マンションの管理に関する活動すべてを、管理組合だけで担うのは現実的ではありません。
そのため、多くのマンションでは一部もしくは全部の業務を管理会社へ委託しています。
管理会社による業務内容には、おもに次のものがあります。

管理人業務

備品の管理や建物の巡回、共用部分のメンテナンス、日常的な管理業務をおこないます。
設備点検作業があれば、立ち会いや管理組合への報告なども管理人業務の一つです。

清掃業務

マンションの共用部分は多くの住民が利用するため、日頃の清掃業務は欠かせません。
ごみ収集作業はもちろんのこと、外壁や窓ガラスなど日常的な清掃が難しい箇所の定期清掃もおこなっています。

事務管理業務

事務管理業務には、住民から集めた管理費・修繕積立金に関する業務も含まれます。
未納金の督促業務や会計報告書の作成なども、管理会社へ委託できる業務です。

建物・設備の管理業務

建物や設備を維持するための管理業務では、日常的な点検のほかに、定期点検・法定点検をおこないます。
必要に応じて修理や修繕を実施し、設備の機能を維持するのが主な業務内容です。

マンション住民のコミュニティー形成も担う

管理会社のなかには、マンション住民のコミュニティー形成に取り組む会社もあります。
たとえば防災訓練など、住民の安全を守るためのイベントを通して交流を深めながら、マンションでの暮らしをより良いものにしていきます。
そのため、管理会社にすべての業務を委託していたとしても、管理組合との連携は欠かせません。

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