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憧れのマンションを手に入れると、嬉しい反面、住み始めると現実的にのしかかってくるのが維持費です。
中古マンションを購入するときには、どれくらいの維持費が必要になるかを抑えておくべきでしょう。
この記事では、中古マンションで必要になる維持費の種類や、抑える方法、注意点などを解説するので、購入を考えている方はお役立てください。
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中古マンションを購入すると必要になる維持費の種類
マンションを維持していくためには、さまざまな種類の維持費がかかってきます。
電気代や水道代など一般的なものは頭に描けるでしょうが、なかには想定できていないものがあり、その後の暮らしに影響するかもしれません。
ここでは、必要になる維持費の種類をご紹介します。
管理費
管理費とは、日常的なマンションの維持管理にかかるもので、管理組合のほか維持管理業務を委託している管理会社へ支払うケースなどが一般的です。
管理費のなかには、常駐している管理人の人件費とマンションを清掃や管理、保全するための費用のほか、廊下や駐車場、エレベーターなどの電気代や水道料金があります。
また、共用部分の電球の交換やゴミを処分するため費用、エレベーターや貯水槽などの保守点検費のほか、共用部分の火災保険やその他の損害保険の保険料も含まれます。
1戸あたりの管理費の相場は、毎月1.5万円～2万円程度ですが、公共料金の値上げなどによって高くなる傾向があるので注意してください。
修繕積立金
修繕積立金とは、マンションが壊れたときや劣化した際に直すための費用で、相場は毎月1万円～1.5万円程度です。
修繕費は一度に何百万円単位でかかるため、管理費と一緒に修繕積立金の名目で管理組合が毎月集め、必要なときに備えておくのが一般的でしょう。
修繕には、15年程でおこなわなければならない大規模修繕をはじめ、外壁や屋根、屋上の防水改修工事のほか、外装や内装、階段の手すりなどのペンキ塗り替えがあげられます。
また、敷地内の駐車場や駐輪場の補修、増設費のほか、給排水管や受水槽、集合ポストの取り替え工事とともに、共用部分全般に係る変更や改修にかかる費用もあるでしょう。
このほか、台風や線状降水帯などによる災害のほか、地震などの影響による損傷の対応も考えられます。
駐車場と駐輪場代
駐車場や駐輪場などを借りる場合には、毎月、駐車場と駐輪場代がかかります。
駐車場代はエリアや物件により差が大きく、毎月5千円～3万円程が相場ですが、なかには5万円を超えるケースもあるので注意が必要です。
一方、自転車やバイクを停める駐輪場の料金は、1台あたり1,000円未満が一般的になります。
なお、マンションによっては、1台までは料金がかからない物件もあります。
火災保険料と地震保険料
マンションの区分所有者が所有する専有部分に対して、火災や地震の被害があった場合に備えるため保険に加入するのが一般的です。
保険のなかには特約として、専有部分の原因により発生した水漏れなどによる被害に対応できるものもありますが、必要に応じて個人賠償責任保険にも加入しておきましょう。
火災保険料は月額ではなく1年～10年分をまとめて払うと安く済み、補償内容にもよりますが、10年払いの保険料の相場は5万円～10万円程度です。
固定資産税と都市計画税
マンションを所有すると、固定資産税と都市計画税を納めなければなりません。
固定資産税は標準税率が1.4%で、都市計画税の税率は上限が0.3%と定められており、自治体によって差があり、物件の評価額に税率をかけて算出されます。
また、マンションの広さや地価、築年数によって評価額が異なるとともに、各種の軽減措置が設けられており、納める税金の金額は人それぞれ違うので注意してください。
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中古マンションを購入すると必要になる維持費を抑える方法
中古マンションは新築に比べて必要になるメンテナンスが多くなる点や、積立金を見直す時期を迎えるなどのため維持費が高くなる傾向があります。
したがって、中古マンションを選ぶときには維持費の比較も重要な判断材料になります。
ここでは、中古マンションを購入する前に、維持費を抑えるために確認しておきたいポイントについて紹介しましょう。
戸数と入居率
戸数が少ない場合、管理費や修繕積立金を少ない人数で賄う必要があるため、1戸あたりの維持費の負担額が大きくなってしまいます。
負担額を抑えるためには、20戸以下の小規模マンションよりも、40戸以上の大規模マンションがお勧めです。
また、大規模マンションであっても、空室率が高くて入居者が少なければ1戸あたりの管理費や修繕積立金の負担額は高くなるでしょう。
したがって、マンションの規模だけにとらわれずに、空室率が低いマンションを選ぶのが重要です。
駐車場代
マンション敷地内の駐車場の場合、至近距離に駐車できる便利さや、雨に濡れずに車に乗れるとともに屋根付きの場合は車を清潔に保てるなどのメリットがあります。
しかし、敷地内の駐車場よりも周辺の月極駐車場の方が安いケースがあり、駐車場によって料金が大きく変わるのでしっかりと比較しましょう。
保険
保険料は補償の手厚さによって変わるため、不要なオプションを外すと1年あたりで数万円を抑えられる場合があります。
たとえば、2階以上なら洪水のリスクが少ないため水災のオプションを外す方法が考えられます。
また、同じ補償内容でも保険会社によって保険料が大きく異なる場合があるので、面倒かもしれませんが比較すると良いでしょう。
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中古マンションを購入すると必要になる維持費に関する注意点
中古マンションに係る維持費については、気を付けなければならない点があります。
マンションの場合、単純に管理費が安ければ良いわけでもないので、ここで注意点をご紹介します。
安い管理費と修繕積立金との関わり
管理費は安いに越したことはありませんが、安すぎる場合、共用部分の掃除が行き届いていない、照明が切れたままなど、きちんと管理されていない可能性が高いでしょう。
そうすると、生活に支障をきたすだけではなく、物件そのものの資産価値が下がり入居者も減り、修繕積立金の負担が値上がりになるかもしれません。
また、修繕も行き届かなくなり、建物の劣化を早める点にもつながります。
修繕積立金の値上がり
築年数が古い中古マンションの場合、マンションの外観や共用部分の劣化が予想以上に進み、修繕の必要箇所が増えて将来的に維持費の値上がりが考えられます。
また、物件によっては、新築時に定められた管理費や修繕積立金が、入居率を上げるために、そもそも安く設定されている場合があるので注意しましょう。
建て替えの可能性
中古マンションの老朽化が進み建て替えしなければならなくなった場合、住人が工事費を負担しなければなりません。
工事費の相場は、一戸あたり1,000万円以上がかかるといわれており、建て替え費用だけではなく引っ越し費用や仮住まいを用意する費用も必要です。
老後の生活設計
住宅ローンは完済すれば支払いはなくなりますが、マンションの維持費は所有している限り永遠に掛かり続けます。
そのため、退職後の収入が減った場合でも、無理なく払い続けられるかを考えたうえで購入を決めるべきでしょう。
将来の年金額などをあらかじめチェックするなど、将来の収入と支出額を想定し、維持費の負担が少ない物件を選択するのも大きなポイントになります。
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まとめ
中古マンションは、古くなるほど維持費が高くなる傾向があるとともに、建て替えが考えられる物件もあるため、購入する物件選びは慎重におこなわなければなりません。
この記事で紹介した注意点などを参考に、老後の生活も見据えたうえで、自分にあった物件を選びましょう。
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