公務員が住宅ローンの審査で優遇されるのは本当？落ちるときの原因とは？

住宅ローンの審査では支払い能力が重視されるため、収入が安定している公務員は審査が有利となる傾向にあります。
しかし、どのような場合にも優遇されるとは限らず、公務員でも落ちるケースもあることをご存じでしょうか。
そこで今回は、公務員が住宅ローンの審査において優遇される理由や審査に落ちてしまうときの対策について解説します。

住宅ローンの審査で公務員が優遇される理由とは？

公務員が住宅ローンの審査で優遇される理由には、おもに次の3点が挙げられます。

収入が安定している

公務員は民間企業と比較して、月々の給与やボーナスが安定しています。
会社の業績によりボーナスが全額カットされるようなことはなく、不景気でも給与水準が大きく下がることもありません。
多くの企業で業績が悪化したコロナ禍においても、公務員のボーナスは小幅な引き下げに留まりました。
住宅ローンの審査では、このような収入の安定性が高く評価されます。

失業リスクが低い

公務員は、自己都合以外での失業リスクが低くなっています。
民間企業よりも福利厚生が充実している傾向にあり、病気やけがによる休職から復帰しやすい環境です。
地方公務員の場合は転勤範囲が比較的狭いため、仕事と育児・介護の両立もしやすいでしょう。

退職金がある

公務員は定年退職金の支給が法律で規定されており、高い確率で退職金を住宅ローンの返済にあてられます。
勤続年数や役職、勤め先の自治体によっても異なりますが、総務省の調べによると公務員の退職金は平均2,000万円以上です。
完済が60歳を超える長期の住宅ローンも組みやすいため、審査でも優遇される傾向にあります。

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公務員が住宅ローンの審査に落ちることはある？

住宅ローンの審査で優遇されやすい公務員でも、住宅ローンの審査に落ちてしまうことがあります。
どのようなケースで審査に落ちるのか、対処法とともに解説します。

信用情報に事故歴がある

住宅ローンの審査では、個人の支払い能力や信用情報を確認します。
ローン滞納などの金融事故は、一定期間、信用情報として登録・共有されています。
金融事故として登録される情報は、下記のとおりです。

●2か月～3か月にわたり支払いを滞納した
●債務整理により借金が減額・免除された
●代位弁済がおこなわれた

事故情報は最短5年間登録され、完済してもただちに抹消されるものではありません。
信用情報に傷がついている間は、住宅ローンの利用やクレジットカードの新規発行、携帯電話の割賦契約などが制限されます。
この間は、公務員であっても住宅ローンの審査に落ちる可能性が高いためご注意ください。

健康状態に問題がある

多くの金融機関では、住宅ローンを組む条件として団体信用生命保険（団信）への加入を条件としています。
健康状態に問題があると団信に加入できず、住宅ローンの審査に落ちる可能性があるため注意が必要です。
具体的には、以下の条件に当てはまると団信に加入できないおそれがあります。

●3か月以内に治療や投薬を受けている
●3年以内に手術している
●2週間以上にわたる治療や投薬を受けている
●四肢や視力などに機能障害がある

病歴について虚偽の告知をした場合、告知義務違反を問われます。
加入時にさかのぼって契約が無効になったり、契約解除になったりする可能性があるためご注意ください。
なお、上記に当てはまったからといって住宅ローンの審査に必ず落ちてしまうわけではありません。
たとえばワイド団信なら引き受けに関する条件が緩和されているので、健康面に不安のある方でも審査に通る可能性は高まります。
あるいは、団信の利用が必須ではないフラット35の利用も検討してみてください。

住宅ローンの借り入れ額が大きすぎる

収入に対して住宅ローンの借り入れ額が大きすぎるときも、審査に落ちる可能性が高まるため注意しましょう。
住宅ローンの審査では、返済負担率に上限を定めています。
返済負担率とは、年収に対する住宅ローン返済額の割合を意味し、多くの金融機関では上限を30～40％としています。
返済負担率が小さいほど住宅ローンの審査に通りやすく、無理なく返済できるのは20％～25％程度です。
返済負担率が大きい場合には、頭金を増やす、返済期間を長くするといった対応が必要です。
なお、返済負担率は住宅ローン以外の借り入れも合算して計算します。
そのため、奨学金やカーローンなどほかの借り入れがあるときには、住宅ローンの審査が通りにくくなるためご注意ください。
ほかのローンの影響で返済負担率が大きくなるときには、ローンの返済を進めるなどの対策を講じましょう。

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公務員向けの共済住宅ローンのメリット・デメリット

公務員には、子どもの教育資金や医療、冠婚葬祭など、資金の用途に応じてさまざまなローンが用意されています。
そのなかの一つに、公務員の相互扶助・生活向上を目的とした共済住宅ローンと呼ばれる住宅ローンがあることをご存じでしょうか。
ここでは、公務員ならではの住宅ローンである「共済住宅ローン」のメリット・デメリットを解説します。

共済住宅ローンのメリット

共済組合による貸し付けは公務員の相互扶助・生活向上が目的であり、利益を上げる必要はありません。
そのため、貸し付けに際して適用される金利が必要最低限に設定されている特徴があります。
民間の金融機関でローンを組むよりも、有利な条件で資金調達ができるでしょう。
ただし、民間の金融機関でも、低金利の住宅ローンは多数揃えられています。
貸し付けの条件によっては、民間の金融機関による住宅ローンのほうが金利が低くなるかもしれません。
金利以外のメリット
共済住宅ローンには、金利面以外にも注目すべきメリットがあります。
民間の住宅ローンを利用するときには、購入した住宅が担保となる抵当権が設定されます。
住宅ローンが返済不能になれば担保である自宅が差し押さえられ、競売によって所有権を失ってしまうでしょう。
しかし、共済住宅ローンの担保は退職金なので、抵当権を設定する必要がなく、差し押さえのリスクもありません。

共済住宅ローンのデメリット

共済住宅ローンのデメリットは、民間の住宅ローンと比較して貸付限度額が低い点です。
退職金が担保となるため、勤続年数によって貸付限度額は変化します。
くわえて貸付総限度額にも上限があり、教育資金や冠婚葬祭費用などで共済貸付を利用している場合には、それらの金額も合算した金額で判断されます。
共済貸付の利用状況によっては、共済住宅ローンの貸付限度額は小さくなってしまうでしょう。
民間の住宅ローンとの併用でデメリットをカバー
共済住宅ローンは貸付限度額が低く設定されているので、民間の住宅ローンとの併用によりデメリットをカバーできます。
なぜなら住宅購入では、物件価格以外にも頭金や各種税金・仲介手数料などの諸費用がかかるためです。
物件購入費用の部分は住宅ローン、頭金は共済住宅ローンで用意するといった利用方法が考えられるでしょう。
共済住宅ローンを活用して頭金を多めに確保できれば、民間の住宅ローンの審査にも通過しやすくなります。

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まとめ

収入が安定している公務員は住宅ローンの審査で優遇されやすい一方で、健康面などの問題で審査に落ちてしまうこともあります。
しかし公務員なら、民間の住宅ローンとは貸付条件が異なる共済住宅ローンも利用できます。
住宅ローンの審査に不安があるときには、共済住宅ローンの利用を検討するなど、ご自身の状況や資金計画に応じて決めると良いでしょう。