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マイホームの購入をご検討中の方のなかには、フラット50の利用を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
フラット50は毎月の返済額が安くなるなどのメリットがある半面、デメリットも存在するため注意が必要です。
今回は、フラット50のメリット・デメリットをはじめ、後悔しないマイホーム選びに向けたフラット50のポイントをご紹介します。
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住宅ローンのフラット50とは
マイホームの購入が初めての方のなかには、フラット50がどのようなシステムかを詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。
まずは、フラット50とは何かをご紹介します。
長期優良住宅を対象とした住宅ローン
フラット50は、住宅金融支援機構が提供する長期優良住宅を対象とした住宅ローンです。
対象となる長期優良住宅とは、耐久性や省エネ性能など国が定めた基準を満たした住宅を指します。
性能が高く長期間使用できるため、親から子へ引き継いで2世代で住み続けることもできます。
借り入れ期間は最長50年
フラット50の大きな特徴の1つが、借り入れ期間の長さです。
最長50年に設定できるので、借り入れ額が増えても月々の返済額を抑えられます。
フラット50ができた背景には、長期優良住宅を推進したいという国の思惑があります。
長期優良住宅は長く使えるため、建て替えにかかる費用や廃棄物の発生を抑え、環境への負荷を減らせるのがメリットです。
しかし、建設費が比較的高額になってしまうため、フラット35などのほかの住宅ローンでは月々の返済の負担が大きくなってしまいます。
そこで、長期優良住宅の購入や建築を後押しできるよう、借り入れ期間が長いフラット50が誕生しました。
全期間固定金利
フラット50の金利は全期間固定です。
資金を受け取った時点で、返済終了までの借り入れ金利と返済額が確定します。
返済額が変動する心配がなく、安定した資金計画が立てやすいのがメリットです。
景気変動による金利の変動リスクも受けないため、金利上昇リスクが心配な方にも向いています。
ただし、金利は金融機関や融資率によって異なるので、契約前に金利を確認しておきましょう。
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住宅ローンのフラット50・フラット35の違い
フラット50とフラット35はいずれも住宅金融支援機構が提供する住宅ローンですが、いくつか異なる点があります。
フラット50・フラット35の代表的な違いをご紹介します。
申し込み時年齢・借り入れ期間
フラット50とフラット35を比較した際の大きな違いが、借り入れ期間です。
フラット35の借り入れ期間は最長35年ですが、フラット50は最長50年に設定できます。
また、申し込み時点での年齢も異なります。
フラット35は申し込み時年齢が満70歳未満ですが、フラット50では申し込み時年齢が44歳未満で、かつ満80歳までの完済が必要です。
ただし、親子リレー返済であれば子の年齢が適用されるので、申し込みをする方が44歳以上でも借りられます。
対象住宅
フラット35・フラット50ともに、住宅金融支援機構の技術基準に適合した住宅でなければなりません。
それにくわえて、フラット50の場合は長期優良住宅である必要があります。
フラット50はフラット35よりも対象住宅の範囲が狭くなっているため、購入する住宅を選ぶ時点で注意が必要です。
融資額（借り入れ額）
融資を受けられる額は、フラット35・フラット50ともに8,000万円が上限です。
しかし、両者は融資額の割合に違いがあります。
フラット35は建築費や購入費と同額まで借り入れが可能ですが、フラット50は建築費や購入費の9割が融資額の上限です。
したがって、もしフラット50のみを利用して住宅ローンを組む場合は、建築費や購入費の1割を頭金としてご自身で用意しなければなりません。
ただし、フラット50はフラット35・フラット20との併用が可能です。
そのため、残りをフラット35・フラット20を利用して充当すれば頭金がなくてもローンを組めます。
金利
フラット50・フラット35ともに全期間固定金利ですが、金利を比較するとフラット50のほうが高くなっています。
金利は融資率や金融機関によっても異なるものの、フラット35のほうが金利が安くなるケースが一般的です。
また、フラット50は返済期間が長くなる点も注意したいポイントです。
金利が高くなるうえに返済期間が長くなると、フラット35と比較して総返済額が増加する可能性があります。
フラット35より完済時年齢も高くなるため、完済時年齢によっては返済の負担が大きくなってしまうおそれがある点にも注意しましょう。
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住宅ローンのフラット50を選ぶメリット・デメリット
フラット50にはメリットもだけでなくデメリットも存在するため、両方を把握したうえで申し込むのがおすすめです。
フラット50の代表的なメリット・デメリットをご紹介します。
メリット
フラット50の代表的なメリットは、以下の3点です。
●毎月の返済額を減らせる
●フラット35・フラット20と併用できる
●ローンが残っていても住宅を売却できる
フラット50は返済期間が長いため、毎月の返済額を減らせるのがメリットです。
長期優良住宅の購入のために借り入れ額が増えても、毎月の返済が大きな負担にならずに済みます。
また、フラット35・フラット20との併用ができ、無理のない資金計画が立てられる点もメリットの1つです。
フラット50よりも金利が低いフラット35やフラット20を上手に併用すれば、総返済額を減らすことも可能です。
ご自身の資産状況に合わせて柔軟に住宅ローンを組めるのは、フラット50の大きな魅力だと言えるでしょう。
さらに、フラット50で購入した住宅はローンが残っていても売却できます。
住宅ローンの残債がある住宅は、通常であれば住宅ローンを完済しなければ売却ができません。
しかし、フラット50は買い手に住宅ローンを引き継いで売却できるため、住宅ローンが残ったままでも売却が可能です。
何らかの事情で返済中にマイホームを手放すことになった際にも、フラット50を選んでいれば安心です。
デメリット
一方、フラット50には下記のようなデメリットがあります。
●金利が高い
●総返済額が増える
●繰越返済をしないと定年後も返済が続く
●長期間のライフプランを立てにくい
フラット50は金利が比較的高く返済が長期間に及ぶため、結果として総返済額が増えてしまう点がデメリットです。
毎月の返済額は減らせるものの、フラット35と比較すると総返済額は大幅に増えてしまいます。
また、返済期間が長く、繰越返済をしないと定年後も返済が続く点もデメリットとして挙げられます。
ゆとりある老後を送るためには繰越返済が重要なポイントになるため、計画的な返済が必要です。
さらに、フラット50は借り入れ期間が36年～50年と長くなるため、返済期間のライフプランを立てるのが難しくなってしまう点もデメリットの1つです。
返済中の50年間に何が起こるかを予測するのは難しいので、万が一に備えて余裕のある資金計画を立てる必要があります。
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まとめ
住宅ローンのフラット50は、高性能な長期優良住宅を購入する際に利用できる住宅ローンです。
借り入れ期間が長いため毎月の返済額を減らせるなどのメリットがある半面、金利が高く総返済額が増えるなどのデメリットも存在します。
フラット50を選ぶ際には、繰越返済を活用するなどして余裕のある資金計画を立てましょう。
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