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住宅ローンは、長期間にわたり返済を続けていくものですが、この期間中には、病気や失業などが起こることも考えられます。
収入が減ったり、なくなったりした場合には、住宅ローンが返済不可能になるリスクには注意が必要です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可能になった場合の対処法とともに、競売・任意売却についても解説します。
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住宅ローンが返済不可能になった場合の対処法
住宅ローンが返済不可能になった場合、冷静に対処法を考えることが大切です。
適切な対処法を知らなければ、マイホームを手放すことにもなりかねないため、注意しましょう。
家計を見直す
住宅ローンが返済不可能になったならば、対処法としてはまず家計を見直して無駄がないかチェックするところから始めましょう。
趣味に高額な予算を割いている場合には、その出費を減らすことを考えてみてください。
また、外食がメインの生活であれば、外食の頻度を減らしてみることも有効な対処法です。
より出費を抑えるためにも、自炊を取り入れた生活も考えてみましょう。
ランチに出費がかかる場合は、手作りのお弁当を持参すれば1か月の出費を減らせます。
このほかにも、洋服や通信費など、減らせる費用はないかすべての家計を今一度チェックしてみましょう。
銀行に相談する
住宅ローンの返済不可能の理由が一時的な収入減少や失業であれば、その期間のみ返済額を減らせないか銀行に相談するのがおすすめの対処法です。
実際に住宅ローンの返済が滞納する前に、返済不可能となった事情について説明したうえで、返済計画を相談することがポイントとなります。
具体的に銀行に相談するのは、返済条件の変更についてです。
毎月の返済金額を減らすと、そのぶんだけ返済期間が延長するため、今後の生活について考えることも大切です。
返済金額を減らす期間が終了した後には、本来の返済金額に戻ることから、今後の見通しを把握することも重要となります。
保険を確認する
病気によって収入が減ってしまった場合には、保険の保障範囲を確認することが対処法です。
住宅ローンの利用時には、団体信用生命保険に加入しますが、死亡ではなく疾病にも適用される特約があります。
住宅ローンが返済不可能になったならば、自分が加入したプランに疾病特約がついているかチェックしてみてください。
疾病特約として、残りの住宅ローンが保障されるものや、入院の一時金が支給されるものがあります。
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住宅ローンが返済不可能になってから競売になるまで
住宅ローンが返済不可能になってから何の対処法もとらない場合、競売でマイホームを手放すことになります。
万が一に備えて、住宅ローンが返済不可能になってから競売になるまでの流れもチェックしておきましょう。
銀行から督促状が届く
住宅ローンが返済不可能となり返済を滞納した場合、借り入れ先である銀行などから督促状が届きます。
この督促状が届くまでの期間は、実際に滞納が始まってから3か月ほどが経過したタイミングとなるのが一般的です。
郵送で督促状が送られてくるとともに、電話で状況を確認する連絡もあります。
初回の督促で返済ができれば問題はありませんが、2～3か月滞納が続くと、より強い内容の催告書が届くのが一般的です。
この段階でも正しい対処法をとらずに放置してしまうと、4～5か月頃に法的措置をとるという予告通知が届くことになります。
期限の利益喪失
銀行からの通告書のなかには、期限の利益を喪失するとの文章が書かれていることがあります。
この文章の意味は、住宅ローンとして借り入れた金額を一定の期限において分割して返す権利を失うことです。
したがって、期限の利益喪失は、一括での住宅ローン返済を求められることと同じ意味です。
期限の利益喪失となった場合、そもそも毎月の住宅ローンが返済不可能であることから一括返済は当然ながら困難になり、マイホームから出ていかなくてはならなくなることになります。
代位弁済がおこなわれる
住宅ローンが返済不可能となり、滞納が続き期限の利益喪失になると、住宅ローン借り入れ時に契約した保証会社による代位弁済がおこなわれます。
この代位弁済がおこなわれれば、銀行からの督促はなくなりますが、代わりに保証会社に返済しなくてはなりません。
保証会社とのあいだで分割返済などの交渉はできず、一括返済できなければ強制的にマイホームを売却することになってしまいます。
競売が始まる
代位弁済をおこなった保証会社は、契約者が一括返済できない場合に裁判所へ競売の申し立てをおこないます。
競売の開始が決定するのは1～2か月後で、執行官の訪問や売却金額の決定を経て、7～8か月前後で実際の競売入札が始まります。
入札で落札者が決定してからは、1か月ほどで所有権が移転し退去を求められますが、これに応じないと有権移転の2か月後におこなわれるのは強制執行です。
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住宅ローンが返済不可能となった場合に考えたい任意売却
住宅ローンが返済不可能となってから適切な対処法をとらなかった場合には、競売で強制的に退去させられてしまいます。
銀行に相談しても返済ができない場合、保証会社の代位弁済となる前に任意売却を考えるのもひとつの方法です。
任意売却とは
任意売却とは、売却しても住宅ローンが完済できない場合でもマイホームを売れる手段です。
一般的に、住宅ローンが残った状態でマイホームを売却するには、売却金で住宅ローンを完済できることが銀行側の条件となります。
しかし、売却金で住宅ローンが完済できないとしても、銀行の了承を得てマイホームを売却するのが任意売却です。
競売には売却金額が安くなるなどのデメリットが多い一方で、任意売却にはさまざまなメリットがあります。
競売になってしまう前に、銀行に対して任意売却に応じてもらえないか相談することが大切です。
任意売却のメリット
任意売却のメリットとして挙げられるのは、競売よりも有利な条件でマイホームを売却できることです。
競売でマイホームを手放す場合、取引金額は市場相場の6～7割ほどの安値になることがほとんどです。
一方で、任意売却ができれば、通常の売却と同様の価格での取り引きが期待できます。
また、競売で得たお金は住宅ローンの一括返済にあてなければなりませんが、任意売却で得たお金については引っ越し代金をもらえる可能性があることもメリットです。
交渉次第ではありますが、全額を住宅ローン返済にあてずに一部を引っ越し費用にできるため、次の生活が安定するメリットがあります。
任意売却を成功させるポイント
住宅ローン返済不可能となった状態で任意売却を成功させるには、早めの準備と行動がポイントです。
競売の開始決定通知が届いたとしても、入札2日前までは任意売却ができます。
したがって、任意売却で有利な売却を目指すならば、この期限に間に合わせなければなりません。
競売の開始決定通知が届いてから、あわてて準備を始めるのではなく、住宅ローン返済不可能となった時点で任意売却について動き始めることが大切です。
また、住宅ローンが返済不可能になった場合であっても、任意売却を目指して適切な対応をとることがポイントです。
リスクの高い消費者金融からの借金や夜逃げといった方法をとってしまうと、さらに状況が悪化します。
もちろん、住宅ローンが返済不可能となった時点で早めに銀行に相談するなど、抵当権を持つ金融機関との信頼関係を築いておくことも、任意売却成功のポイントです。
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まとめ
住宅ローンが返済不可能となった場合、家計の見直しや銀行への相談が有効な対処法です。
住宅ローンが返済不可能となってから何もしないと督促状が届き、7～8か月ほどで競売入札が始まります。
住宅ローンの滞納が続き競売となる前に、銀行の同意のもとで任意売却ができれば、有利な条件でマイホームを売却できます。
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